中小型民营物业管理企业发展思路

励民营物业管理企业的规范发展，通过优胜劣汰，塑造一批实力强、管理服务质量高、信誉好的物业管理品牌企业。随着市场经济条件的不断改善，物业管理市场将趋向规范化。我们有理由相信，民营企业在物业管理行业中会有着厂泛的发展空间。面对新的趋势，一些先行者早就将眼光盯住了专业化公司这一块新的蛋糕。随着物业管理公司的转型，物业管理之间的竞争仍然激烈，但专业化公司这一“新根据地”则更值得关注。一些公司早在几年前就已经组建自己独立的专业公司。从物业管理公司中分化出来的专业公司，初期是顺应企业自身管理的需要而诞生的。随着公司管理面积的逐步扩大，一些公司为了促成管理的专业化和集约化，纷纷组建了自己的消杀、清洁、绿化、机电等专业公司。如同物业管理从房地产“母体”中分离出来一样，专业公司的业务也逐步突破“母体”的局限，向社会化的方向发展。但成长需要一个过程，晏华认为，从物业公司中成长起来的专业公司有较好的先天条件，可以在“温室”中很快地发展起来，但一旦脱离物业公司，其市场生存能力的不足又会限制其进一步的发展。 

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　　相比之下，那些已经在市场中拼斗多年的专业公司则已经基本在市场中扎稳了脚根。这些公司或从早期的酒店清洁服务、机电企业、园林绿化事业单位等转化、分离而成，或应市场需求而全新组建，虽然其业务总量比不上大型物业公司所属的专业公司，但随着市场的成熟和规范，其市场竞争能力却不容小视。物业管理并不如人们想象的那么简单，除了常常可以见到的保安和清洁服务，复杂的设施、设备的管理等也是非常重要的内容。实际上，物业管理的机电、电梯、园林绿化、保洁等都是专业程度非常高的工作，即使是非常简单的外墙清洁、家具保养等，也需要非常专门的知识。既然是专业化公司，就需要强调“专业”，而这，显然正是此类缺乏物业公司背景的专业公司特有的优势。 

　　不过，专业化公司的竞争尚处于萌芽阶段，物业公司完成可以在强化自己核心管理的同时，利用物业公司业务方面的“照顾”来重点培育专业公司。 

中信物业管理有限公司总经理潘春阳谈到了成立专业化公司的诸多好处。例如中信广场需要清洁工和保安各100名左右，因此单单是这些人员的管理都会耗费公司大量的精力，而清洁和保安工作外包，不仅降低了成本，而且通过专业公司之间的竞争和物业公司的监督，服务质量也可以很容易得到保障。但电梯管理则不一样，中信所管物业的电梯加起来有110台左右，具有一定的规模，如果将电梯的管理外包，则一年所需费用约为100万元，而公司组建了自己的电梯专业公司，每年可以节省费用几十万。潘春阳认为面对变革，物业公司也需要积极培养自己的专业公司，而且也完全有能力培育出色的专业化公司。中信物业即拟将电梯专业公司的业务向外拓展，并根据自己的情况组建清洁等专业公司。 

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　　做大、做专与做强 

　　市场在转型，竞争在加剧，企业在扩张。但三株、郑百文、爱多等企业快速发展的惨痛教训也在提醒我们的物业管理企业：扩张要审慎！ 

　　物业管理规模化并不是面积的扩大所能涵盖，实力也不能仅通过规模去体现。 

　　竞争是残酷的，“第三次浪潮”将无情地淘汰掉大量不合格的企业。无论是坚定地发展物业管理的核心管理业务，还是走专业化的道路，物管企业都面临着“做强”的重大课题。 

　　“几乎所有的企业都有做成大企业的梦想，但做大并不是意味着盲目的扩张。如果没有管理品质的坚实保证，那么以低价等手段迅速地占领市场，就会给企业带来很浓的泡沫成分。因此不可单纯为追求管理面积而随便接管物业。”张万和对深圳物管企业纷纷抢占内地市场的现象谈了自己的观点，“不可不顾自己的特点盲目地做市场，企业的资源配置必须符合最优化的原则。‘做强’与‘做大’并不矛盾，二者是互动的，通过规模的平台可以检验企业的‘强’，规模达到了一定程度也会促进企业各项品质的改进。即使是微软、IBM这样的大公司，也需要随时在企业发展的速度与品质方面进行调整，以达到最有利于发展的平衡点。企业需要找到自己合理的定位，从而做到可持续发展。尤其不可急功近利，以避免类似《大败局》一书中那些典型错误的重犯。” 

　　有业内人士表示，资质评审等因素也是部分企业盲目做大的原因。现阶段，无论是评优还是招投标，管理面积都是其中很重要的一个参考指标，因此，企业的对外拓展一时间风起云涌，其中，深圳物管企业的“北上西进”尤其引人关注。扩张是一把双刃剑，因此给企业带来的“收获”也是两方面的。部分企业通过扩张既占领了市场，也顺应市场需要强化了自己的管理品质和品牌，而许多企业则因为扩张而加重了企业的亏损，一些亏损项目更是让企业背上了沉重的包袱。 

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