中小型民营物业管理企业的发展思路

　　一、民营企业范畴的界定

　　探讨民营物业管理企业的发展,就要对民营企业有个清晰的界定。国内当前对民营企业这一范畴的界定不一,有认为它是私有的,有认为它是非国有的,还有人认为这一范畴不规范而主张取消。这些界定极不利于民营企业在理论上的澄清和在实践中的发展。我个人比较倾向经济学家张维迎教授讲的民营企业很大程度上实际就是指私营企业的观点。但范围界定要更宽泛一些,即民营企业是由某一民间集体不可分割的共同拥有全部或部分企业所有权。并直接或间接地去加以经营的经济实体。在这个范畴界定下,非国有产权、集体产权、国有产权参与但不占控股地位的企业组织形式都应该说是民营企业。

　　在市场经济的大环境下,新的物业管理企业如雨后春笋不断涌现。但在早期。很多物业管理企业是由房管所转制而来的,国有和集体的比较多。但随着市场经济的进一步发展,民营物业管理企业越来越多,包括诸多的房地产开发商自己组建的物业管理企业,也大都属于民营企业的范畴。

　　二、民营物业管理全业面临的外部环境

　　民营物业管理企业面临的外部环境事实上有两层含义,一个是作为民营企业所面临的外部环境,另一个是作为物业管理企业所面临的外部环境。

　　作为民营企业,目前面临着改革开放以来最佳的外部环境。国家无论从政策上还是从法规上都逐渐给予了极大的认同和支持。但是,作为物业管理企业所面临的外部环境却并不令人乐观。

　　首先是政策法规的严重滞后。随着物业管理在中国的迅速发展,物业管理企业不断涌现,物业管理中的问题也层出不穷。到目前为止,我国尚没有一部完整的、系统的物业管理法规。在这种情况下,开展物业管理工作缺乏依据,业主的合法权益和物业管理企业的合法权益得不到有效的保护,极大地阻碍了物业管理的进一步发展。虽然国家有关部委颁布了一些与此相关的法规,但这些法规缺乏系统性、完整性和针对性,且均为行政规章,没有上升到法律、法规的层次,显然已经远远落后于物业管理发展的速度。

　　其次,舆论宣传未发挥好的作用,业主物业知识缺乏。舆论宣传未发挥好的作用,一方面是缺乏明确的政策发展方向,另一方面就是某些媒体为了吸引观众、读者,缺乏职业精神与职业道德。肆意扩大物业管理中的矛盾报道,或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊,热衷于典型事件的炒作,而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传,甚至缺乏公正而深刻的思考。

　　三、中小型民营物业管理企业发展的探讨

　　1、发展基础

　　通过对企业外部环境的大致分析,我们可以看到民营物业管理企业的发展既面临十分有利的条件,也存在较为严峻的客观的困难。

　　首先,民营物业管理企业的发展应该得到政府政策的扶持。中国是世界上人口最多的国家,就业问题是一个突出的社会问题。个体私营企业在解决这个问题上作出了巨大的贡献。1998年末,个体私营企业的从业人数已经达到7823万人。物业管理企业从全行业来说是属于劳动密集型企业,有利于缓解就业,应该得到政府的大力扶持。

　　其次,民营物业管理企业的民营特性,决定了它能够做到“忍辱负重”。物业管理行业总体来说。技术要求不高,但对从业人员的从业素质要求却十分高,要求企业“用心”,其从业人员要有极强的服务意识,极高的心理承受能力,能够处理好与不同层次、不同性格、不同目的、不同需求的客户的各种沟通。民营的特性决定了这些物业管理企业要想生存,就要有极强的服务意识,约束自己,约束本企业的从业人员的行为、态度,在处理与客户各种关系过程中能够“忍辱负重”,而这些恰恰是民营物业管理企业的优势,也是其发展的动力。

　　第三,中小型物业管理企业存在着生存发展的合理性及其固有的结构优势。一个物业管理企业的管理对象如果横跨多个地域、多种物业、多个细分市场,就会由于地区支付能力的差异,每种物业,每个细分市场

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