精打细算为业主

　　 一、精打细算

　　 案例概述:

　　 某小区的建筑面积近60000平方米,拥有住房400多套,分布在4幢大楼内,其中一幢为连体房,两个门牌号各有一部电梯,为11层12站,其余三幢分别为22层23站二部,28层29站四部,共8台电梯。某电梯公司在免保期结束后,提出若由他们继续提供维修保养,每年维保费为29万元人民币,折合管理费开支0.413元/ M2?月,且维修人员接到报修后2小时到现场。可该小区业户委员会对类似设备免保期结束后新增加的管理费开支均不同意适当调高收费标准,要求物业管理费必须控制在原标准1.2元/M2?月内,且电梯出现故障必须在30分钟内到达现场排除故障。如此情况该怎么办呢?

　　 首先,管理处认为物业管理公司应尽量理解业户既要好的服务却又不愿承担或少承担义务的习惯思维,努力为业户精打细算,降低维修保养费用。管理处了解到该电梯公司保养电梯,在上海甚至中国属于垄断企业,出的价格偏高。但这不是绝对的,应积极寻找其它有规模的、有质量的电梯保养公司参与竞争。接着,先对电梯公司进行协商,讲清管理费的组成结构、业户和业委会的要求,及电梯保养公司同样面临市场竞争的事实,希望该电梯公司能将费用降到0.25/ M2?月,即总价下降10万左右,并按服务质量要求增派现场维保人员,确保电梯出故障在要求时间内到达。由于这家电梯公司缺乏市场竞争意识,放不下架子,一味追求其企业自身利益无意降价,物业管理公司在多次协商及谈判不成的情况下,果断将其逐出,同时积极寻找合作伙伴。经过努力挑选,终于同另一家电梯公司签订了维保合同,该公司的价格下降超过10万元,服务承诺优于管理处提出的条件,并派出2名电梯维保人员实行24小时蹲点服务。最终取得了广大业户得支持,承担了相应得管理费。

　　 案例分析:

　　 本案例的发生是由于电梯维修保养费的多少引起的。物业管理公司通过多方努力,寻找到了价格适中,服务到位的电梯公司。电梯是高层建筑的主要上下运输工具,它的维修保养有其特殊的要求,不能有丝毫的马虎和懈怠,否则发生事故,就会造成人员伤亡。

　　 从本案例的处理来看:第一,按照物业管理公司的服务理念要不断满足业户的要求,作为物业管理公司就要站在业户的立场看问题,为业户当好家理好财,想方设法降低费用。第二,市场是残酷的,对垄断企业来说同样如此,今天是垄断的企业、行业,如果不顺应市场,那么明天就会被市场所淘汰。第三,通过努力,新的电梯公司不但价格下降了,其服务承诺反而上去了,经过近一年的运行,事实证明其完全兑现了服务承诺。第四,证明了物业管理公司要适应业户的需求,具有市场竞争力,则必须对维修保养费用严格控制。

　　 从电梯的维修保养可以推广到其他各项维保服务,物业管理公司也可以通过招投标的方式,来确定有效率、具有质量和价格适中的服务公司,这样既降低了成本费用,又获得了满意的服务效果。

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