《山东省物业管理条例》细文解读

《山东省物业管理条例》从2009年5月1日开始就正式实施了，相信很多网友也对此事投入了很多的关注，从目前网友们在各大业主论坛的留言情况，我们也发现可能存在很多网友不知道怎么去执行的问题。
   怎样预防问题？出现问题又该怎么解决？为了更好地帮助网友们有理有据地解决身边的物业问题，济南搜房网特携手山东方遒律师事务所推出本次《山东省物业管理条例》的细文解读活动，从专业的律师角度为业主解答一些可能存在潜在纠纷的问题，提前预防，以免与相关部门出现矛盾。
   《山东省物业管理条例》细文解读活动从5月11日开始，时间共为三周。济南搜房网将开辟主题专帖进行问题征集，有想咨询的网友可以在本贴中留言，每周四下午我们会邀请在山东方遒律师事务所资深律师陈旭峰先生做客搜房直播间，对网友提问的问题以及细文中可能存在的纠纷进行解答，敬请关注。    
本周讨论主题：
   新建物业与前期物业管理  |  业主大会与业主委员会  
  主持人：首先欢迎山东方遒律师事务所的两位律师来到搜房直播间！山东省现在出台的《山东省物业管理条例》是从今年的5月1号正式开始实施的，以后济南所有的小区都将按照物业管理的办法来实施。
  5月1号后我们也从网友的反映发觉有些朋友对这个《物业管理条例》并不是特别的明晰，出于这个考虑，我们特别邀请了山东方遒律师事务所的两位律师来解答一下。
    我们这次解读活动总共是三个周来进行，本周的主题就是“新建物业与前期物业管理”以及“业主大会和业主委员会”，两位资深律师会就这两个话题进行详细解读。
    5月11号开始，我们《山东省物业管理条例》解读活动的宣传就开始了，在网上也看到了很多网友的留言，我们在解读之后会请两位律师解答一下。   
  在首先我想介绍一下我们邀请的嘉宾，坐在我右手边的是山东方遒律师事务所的陈旭峰律师，坐在他右手的是孙颖孙主任，再次感谢两位做客。
    我们现在就开始正式的把新建物业与前期物业管理和业主大会和业主委员会两个大的条款的小的条款，来进行一下解读。
    下面邀请两位律师来解读吧。
     主持人：我们举办这次活动主要是三个目的，一个是观察这个物业条例，让业主心中有数。
    第二个目的是为业主疏理一下在物业管理中可能存在的纠纷的问题条款。
    第三个问题就是给相关的部门提供一些意见和建议。为以后出台相关的执行办法提供一个更好的参考，下面我们就请陈律师给我们详细的解读一下。   
 山东方遒律师事务所 资深律师 陈旭峰：第八条规定的是物业管理区域划分的原则，一个物业管理区域成立一个业主大会，因此应该明确物业管理区的概念和划分的情况。物业管理区域是一个由业主委员会管理的物业的范围，一般而言它应该是一个由原设计的自然街道和封闭的小区。国务院的《物业管理条例》规定物业管理区的划定办法是省、直辖市和自治区来制定。咱们山东省的《物业管理条例》是基于国务院的《物业管理条例》的第九条规定的。    
主持人：第八条就是说物业管理区的划分，比较重要的问题是配套设施设备是否是公用的。
    陈旭峰：对。
    主持人：济南现在有很多的小区是分期开发的，这个怎么来界定这个方式？
    陈旭峰：开发主要是涉及到一个配套设施，如果是可以独立使用的话，前期开发的可以是一个物业管理区域，后期开发的是第二个物业管理区域。如果不可划分的就是整个的物业管理区域。
    主持人：那第八条刚才听了陈律师的介绍，网友可以明确的知道自己所在的小区里面到底是归哪个物业管理区域。刚才这个范围确定的原则大家是需要注意的。下面我们一起来看一下第九条。
    陈旭峰：第九条，规定了物业管理区域划分申请的提出，以及行政审批实现，以及物业管理区划分后应向业主明示，主要是这三个方面。这个规定在司法实践中可能有以下的问题：
    第一个问题就是介绍单位不向物业主管单位提出物业管理的申请怎么办？
    这个问题我们认为就是主管部门在审查建设单位办理商品房预收许可证和商品房先售不按时，没有申请物业管理的话，可以不予办理禁止商品房的销售。
    第二个问题就是物业主管部门不予受理物业区域划分的申请，或者是物业管理的划分不合法，业主有异议怎么办？
根据《国务院物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的相关规定，物业主管部门作为管辖区域内物业管理活动的监督管理部门，具有对物业管理区域进行划分的行政职权。如果物业主管部门划分的管理区域侵犯业主的利益，建设单位或者业主可以提起行政诉讼。这个在网上有相应的行政诉讼的案例。
主持人：也就是说必须要有行政部门来管理事情，提出一些申请，有人来管这个事。
    陈旭峰：建设单位提出划分申请，主管机构必须在一定的时间内划分。
    主持人：有一个时间的限制。
    陈旭峰：如果不受理，或者是20日内不作出划分的决定，这样的话建设单位可以提起诉讼的。这里面还涉及到一个问题，如果划分侵害了业主的利益怎么办？如果业主认为个侵害了利益可以提起诉讼。     主持人：业主特别要关注这一条，如果是侵害了利益应该向什么部门来提起诉讼的。
    陈旭峰：由于业主是划分区域内的住户这个区域的划分与业主具有相应的利害关系，所以可以施行诉讼权。这个是行政诉讼。
    第三个问题是建设单位有一个明示制度，如果不向物业买受人明示应该怎样办？本条例的副本的条例里面有法律责任，地方没有规定应如何处罚，这个《山东省物业管理条例》并没有规定。     山东方遒律师事务所 资深律师 孙颖：没规定，我们可以借鉴一下实施细则。比如说《广东省物业管理条例》就明示了，在商品房的买卖合同里面要明示，在《广东省物业管理条例》里面就注意到了。我们怎么明示呢？我们建议物业管理区域划定以后，建设单位把批复的文件挂在墙上，或者在商品房买卖合同当中。相关的部门注意到这一点涉及相应的条款，来保证业主的条例。
    陈旭峰：销售合同的这个范本里面作为一个明示的条款。     主持人：如果把条款加入的话，买房人更能了解自己属于哪一块。
    孙颖：将来下一块行使的权利都在这个物业管理区域内行使的权利。
    陈旭峰：第九条基本上就规定了这三个方面。看第十条。
    这个第十条，是对物业管理区域划分进行变更设置了两个条件，一个是确需调整，另一个是必须业主同意。
    确需调整的判断主体没有规定，鉴于本段一定存在遵从业主一致的内容，因此确需调整应是属业主以外的相关单位的判断以及建设主管部门、建设单位等。因此该条款有可能成为建设单位故意调整的理由。这个条款里面还有第三个问题，就是重新进行划分登记不属于变更登记。新建小区的物业管理区域划分，根据第九条规定，由建设单位向物业主管部门申请，调整后的物业管理区域划分材料由谁申请，申请材料中是否包括原物业管理区域内相关的配套建设设施及财产的分割。     主持人：这里面是重新进行划分登记的条款。

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