常德市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

第一条 为加强我市住宅区物业管理，保障住房售后的维修管理，维护业主和使用人的共同利益，根据建设部、财政部《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》、《湖南省城市住宅区物业管理条例》、《常德市城市住宅区物业管理办法》等部、省、市法规、规章、规范性文件规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 在本市城市规划区域内（含未设建制镇的工矿区）的商品住房（包括经济适用住房、安居工程住房、单位集资住房，以下简称“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住宅。本办法所称多层住宅，是指２００１年６月１日前规划建设的七层及七层以下的住宅和２００１年６月１日后规划建设的六层及六层以下的住宅，以及高于六层低于十层未设电梯的住宅。本办法所称的高层住宅，是指２００１年６月１日前规划建设的高于七层且设电梯的住宅和２００１年６月１日后规划建设的高于六层且设电梯的住宅。

第三条 本办法所称的共用设施和房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备的具体范围，按湖南省人民政府建设行政管理部门已确定内容界定。

第四条 物业管理实行房屋共用部位、共用设施设备维修基金制度。凡商品住房和公有住房出售后，都必须建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。

第五条 维修基金归业主所有，专户存储，专款用于物业管理区域内房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新改造。

第六条 市物业管理主管部门负责全市维修基金的建立、归集与管理，确定维修基金交缴比例，审核业主组织提出的维修基金使用与续筹方案，监督物业管理企业使用维修基金，集中代管全市维修基金专帐。市财政部门负责全市维修基金的财务预决算管理，负责对市维修基金专帐进行财务审计监督和保值增值管理。

第七条 维修基金来源主要有：

（一）商品住房的购房者分别按多层住宅不低于购房款2%、高层住宅不低于购房款3%的比例向售房单位交缴的维修基金。

（二）公有住房出售后，售房单位分别按不低于售房款20%、30%的比例提取的多层住宅、高层住宅的维修基金。

（三）利用房屋共用部位、共用设设施设备设置经营性设施等获得的经营性收入。

（四）维修基金利息净收入和用于购买国债等法律、法规规定的基金管理净收入。

（五）市人民政府规定从其它渠道筹集的资金和法律、法规规定可列入的资金。

第八条 维修基金由市物业管理主管部门在指定银行专户存储，建立维修基金明细帐，明细帐按栋设置，分户核算，应方便业主存储、查询。

第九条 商品房维修基金由售房单位售房时向购房者代收。售房单位在与购房者签订的购房合同中应有维修基金交纳约定；售房单位在办理房屋初始登记前，应一次性将维修基金足额垫付移交到全市维修基金专户，在房屋销售后凭结算与实际代收维修基金的差价。业主应在购房时按核定的比例一次****缴维修基金。

第十条 维修基金使用后，当维修基金少于初缴额的８０％时，业主应按月续筹维修基金，月续筹金额按初缴额的1%至2%计算，由业主委员会委托物业管理企业代收，直至维修基金达到初缴额的10０％。维修基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，报市物业管理主管部门同意，先按业主占有的住宅建筑面积比例向业主一次性续筹不足的维修基金，然后按月续筹维修基金，月续筹金额按初缴额的5%至10%计算，由业主委员会委托物业管理企业代收，直至维修基金达到初缴额的10０％。

第十一条 业主转让房屋所有权的，维修基金随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其它原因造成住房灭失的，维修基金帐面余额按个人缴交比例退还业主。

第十二条 在房屋法定或合同约定保修期内，不得使用维修基金。前期物业管理期内不得动用维修基金。住宅区公用设施和房屋非大修、改造、更新，不得使用维修基金。住宅区公用设施和房屋大修、改造、更新的项目范围划分，由市物业主管部门确定。

第十三条 维修基金的使用，由物业管理企业提出大修、更新、改造计划及预算，经业主会审定，报市物业管理主管部门审核后方可拨付。

第十四条 业主委员会成立前，确需使用维修基金的，由售房单位或售房单位委托的物业管理单位提出使用计划，并向全体业主公示，经市物业管理主管部门审核后方可拨付，物业管理企业应及时公布使用结果。

第十五条 完成住宅区物业移交验收接管，取得《城市住宅区物业移交接管认定书》后，物业管理区域内的公共设施大修、更新、改造的费用，由全体业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊；房屋共用部位共用设施设备大修、更新、改造的费用，由相关业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊；房屋自用部位、自用设施设备的维修费用，由业主承担。

第十六条 市财政部门和房地产行政主管部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用，市物业管理主管部门应当制定和完善维修基金使用计划报批管理制度、业主查询和对帐等制度。市财政部门负责制定和完善财务预决算管理制度，审计监督制度。

第十七条 业主或使用人、物业管理企业、物业出售单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以依照本办法通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

第十八条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，市物业管理主管部门应当责令其限期补提维修基金；逾期仍不足额提取的，处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的滞纳金。

第十九条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由市财政部门按规定处理。情节严重的，追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。对违反本办法规定擅自动用维修基金或未按本办法规定及时移交维修基金的，除市财政部门按有关基金管理规定处理外，市物业管理部门对擅自动用维修基金的物业出售单位，应责令其限期改正，可并处以五千元以上、五万元以下的罚款。

第二十条 非公有住房的出售单位未及时移交或未足额移交维修基金的，除按本办法第十九条处理外，市财政部门和物业管理主管部门应当责令其限期移交维修基金本息；逾期仍未足额移交的，应当处以自应移交之日起未移交或未提起额每日万分之三的滞纳金。

第二十一条 本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未建立维修基金或维修基金建立标准低于本办法规定的，一律按本办法规定予以建立和补缴。１９９８年《常德市住宅区物业管理办法》发布之日前，商品住房和公有住房出售后未建立维修基金或维修基金建立标准低于本办法规定的，应予建立和补充，其具体追缴办法由市物业管理主管部门制定，经市人民政府批准后实施。１９９８年开始已代收的维修基金，物业出售单位或其他代收单位应及时将所代收的维修基金追缴到市维修基金专户。１９９８年《常德市住宅区物业管理办法》规定自发布之日起应缴交维修基金而未缴交的，应及时缴交。具体追缴办法由市物业管理主管部门制定实施。

第二十二条 常德市房产管理局是本市的物业管理主管部门。本办法由常德市房产管理局负责解释。

第二十三条 本办法自发布之日起施行，本市原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。非住宅商品房维修基金的管理可参照本办法执行。

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