《山东省物业管理条例》细文解读

    陈旭峰：不是一个变更的问题。
    主持人：那这个里边就存在一个问题，就是由谁来递交这个申请？
    陈旭峰：第一次是建设单位也就是开发商，以后划分的话这个申请谁来提。一般情况下售完了之后他就推出来了。
    主持人：就是谁来提出。
    陈旭峰：对。
    孙颖：“相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主”的表述存在问题，“入住面积”非法律语言，应与《物业管理条例》的表述一致即“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”。这里还有个歧义，达到50%的概念到底是申报调整时已入住的面积和人数只要达到50%就行？还是必须达到整个物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主？达到50%，这个“50%”的概念是什么？     陈旭峰：立法的本意应该是这样的，入主的面积占总面积的百分之多少？
    孙颖：我们理解的是，已入住是已经达到了小区户数的50%，而且是达到了专有面积的50%以上。
    陈旭峰：省里的这个50%是谁跟谁的比例没有明确。
    孙颖：很容易造成歧异的理解。立法是想表述国务院的这个意思。这个标准应该是达到这个标准，就是国务院物业条例的第十二条的标准。     主持人：这样的话就是建议相关的部门在实施办法里面具体的表述清楚一下。
    孙颖：建议表述得清晰一些，以免引起歧异。因为这个达到50%以上没有一个基准数。
    陈旭峰：对，这个入住面积也表述得不是很准确。
    主持人：第十二条主要是物业服务的一些配制应该符合哪些规定。这主要是存在一些开发商把一些费用摊到购买者的身上的。
    孙颖：一般的购房者是没法看出这个成本的，建设单位真的会无偿的提供，还是早已经摊到了购房的成本中？这个并没有一个监督部门来负责这个条款的监督实施。就是怎么样保证这个物业管理由建设单位提供。     主持人：这个建设单位如何来无偿的提供。
    孙颖：通过什么方式？
    主持人：是不是真的可以实现这个无偿。
    陈旭峰：无偿的可能性不大。
    主持人：买房的人，很少能够关注到房价可能是已经包含这部分内容。
    孙颖：买房人只是注意自己的房价的购买性价比。他不会考虑到成本是多少、成本是由谁来提供。     主持人：第十三条和第十二条好像有异曲同工的感觉。
    陈旭峰：第十三条规定是政务管理用房的配套建设管理费用由政府承担。这个规定的本意是好的，但是没有在条例中看到政府的投资来源。那就是不排除行政机关利用行政权利以行政审批、****等手段强迫开发商投资建设，从而导致购房者对政务管理用房买单的可能性。     主持人：第十三条这个解读的意义，主要是一种提醒。提醒购房者在这个购房里面，可能会存在这样的问题。其实我认为这两条其实是从这种出台条例的本意上看是好的。
    孙颖：需要相应的细则来配合。     主持人：相关的职能部门是出于一种好意的，是站在购房者的立场上做的规定。接下来我们看看第十四条，这个是大家比较关心的问题，很多业主关心这个会所和幼儿园的使用问题，请二位来解读一下。
    陈旭峰：这里面体现的问题一共有三点。第一点建设单位仅有约定并没有其他的文件的，不能证明会所、幼儿园归建设单位所有。不能是仅仅基于买卖合同的规定，还有建设单位有相关的证明的文件。第二个问题证明文件主要是指产权登记。如果申报产权登记的条件不具备，应提供相应投资证明文件，证明是建设单位投资设施的，该成本没有计入成本中。
    孙颖：这个成本不能计入购房者的购房成本中。
    主持人：这个钱不能到房价里面去。
    孙颖：对，你才可以约定从中获利。没有产权证的就应该是共有。
    主持人：假如没有约定的应该怎么办？
    孙颖：如果没有约定就是推断为归全体业主所有，因为拿出不文件来，就证明这个就摊入了购房成本中就不可能再二次计价了。
    主持人：现在很多这种新的小区里面有会所，这样的话是不是业主就应该判断自己对这个会所有使用权。可以在会所里面，这样有一些自由。这样来看你的会所是不是归建设单位所有，建设单位有没有一些东西可以证明归自己所有。
    陈旭峰：这里面有什么问题呢？即使是归建设单位所有，但是优先为业主提供服务。
    孙颖：就是为小区来服务的，是小区的一个配套设施。     主持人：我提一个具体的问题。假如这个会所里面有健身的场所，业主是如何来交费的？该不该交费？交费标准是什么样子的？这个怎么来判断？
    孙颖：这个判定就是市场化了。比如说会所是建设单位所有的，建设单位对外出租，因为健身场所是一个经营型机构，要按照它的经营模式来经营。业主也必须遵守经营单位的原则。服务可以优先的提供，但是你和别人有同样的权益。
    主持人：因为很多的业主不担心这个会所归谁所有，但是很关心自己是否拥有使用权。
    陈旭峰：这个有限使用权是同价位的情况下。
    孙颖：比如说某小区，他们是只有是购买了某小区的房子，就可以直接去千佛山。除非有这么一个特别的约定，否则的话业主是不享有特权的。 [1]  
主持人：我想起了济南南部的银丰花园，把他们龟山做的绿化很好，他们的业主可以随时的上山去，在购房的合同中也要提出特别的约定？
    孙颖：也不一定是购房合同中，或者是购房意向书，或者是广告宣传等等，这些都是购房合同的组成部分。
    主持人：也就是说这些内容从开发商的广告宣传就已经开始了，后期如果没有执行就是一个虚假宣传的问题。
    孙颖：对，就是开发商违约的问题。
    主持人：刚才我们说了一些小区的资源的使用等等。下面就是第十五条，就是有关车库的一个问题。
    孙颖：第十五条是由物权法来延伸的。建设单位不得销售这个概念是法定的，应该是法定的。     主持人：鉴于有关车位的问题，将是在我们下一周的解读主题里面会重点的阐述这个问题。因为我们看网友的留言有很多关于车位的一些疑惑，我们会在下周里面做重点的解析。今天第十五条的解读我们只是做一个大概的介绍。
    接下来我们看第十六条。     陈旭峰：十六条是国务院的《物业管理条例》没有的，这是山东的一个创新。
    孙颖：对，这是山东的一个独创。因为它说的是具体的办法由省建设部门及相关的部门来制定。就说已经敞开了口，我们再等待这个细则和行政规定的出台。但是有一点已经明确了，这个定位是城市基础设施配套费的。我现在就带来一个问题，咱们一般住房的时候是要交燃气的开户费、煤气开户费，这一块儿钱还需要不需要交？因为它是已经配套到户了，从基础设施配套费来出，这部分的钱还收取不收取？如果收取的话是依据什么标准？由谁来收取？是建设单位还是专业经营单位来收取？     主持人：这个问题我们也会着重的记录下来，下周我们还和山东商报还有一个合作，到时候会请一些领导到现场，我们把这些问题跟相关的一些部门汇报一下。希望这些由专业律师提出的问题会给大家一些意见，在具体的执行办法里面进行解决。

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