《山东省物业管理条例》细文解读

    但是《山东省物业管理条例》规定的呢，第一个“业主已入住面积的比例达到50%以上”，另一个就是“业主已入住户数的比例50%以上”。这里面就涉及到国务院规定的条件是“双过半缺一不可”，咱山东省的条件是一个过半就可以，这个相冲突。冲突的过后果是根据法律的“下位法比较符合上位法”的原则，直接导致《山东省物业管理条例》本条因违法而无效。如果按照《山东省物业管理条例》召开业主大会，部分业主以程序违法为由，“请求无效”，法院会依据国务院的条例来认定，建议主管部门对该条进行修改。     主持人：什么样的业主大会才是受法律认可的？
    孙颖：以国务院的物业管理条例作为依据。
    陈旭峰：因为国务院的《物业管理条例》是一个行政法规。《山东省物业管理条例》是一个地方法规。国家级别的行政法规要高于地方法规。
    主持人：假如说按照《山东省物业管理条例》来选举出来的业主委员会，是不是不具备法律效力？
    孙颖：有可能导致。比如说专有面积的人数，可能入住的比例达到了50%以上了，同时达到了面积50%了，也有可能人数也达到了。也有可能不符合。这也可以说是立法的一个瑕疵，有可能导致业主大会作出的决议无效。指定的管理的规则，甚至是选聘的物业管理公司无效，因为程序违法。     主持人：我们可以问一个数字，这个小区是多少万平米，可以制定数字这样一个东西，这个小区的规模是多大，总的建筑面积是多少？
    孙颖：以一万平方米为例。一万平方米的建筑物的总面积，业主占有的专有部分，达到了5000平方米。那么业主的人数以100为例，那人数达到了500以上，也就是“双过半”。
    主持人：假如说是建筑总面积是1万平方米的小区里面，有100名业主，他们入住的面积达到5000平方米。
    孙颖：100户业主就达到了专有部分占5000平方米，那么人数在50人以上，召开的业主大会行政的决议才有法律效益。
    主持人：如果是按照《山东省物业管理条例》它这个说法来说的话，我们还是以这个1万平方米的建设面积还有100户的住户来算的话，怎么算？
    孙颖：只要符合一个条件。比如说个入住的面积没有达到5000平方米，单位入住的户数达到了50人了，就可以召开这个业主大会。     主持人：这样来说，山东省的《物业管理条例》，成立业主大会的条款是比较宽松的。
    孙颖：但是没有达到国务院的最低的底线。
    主持人：广大的网友可以根据我们的例子判断一下，自己所在的物业管理区域是否是达到了条件。如果是按照《山东省物业管理条例》以后产生纠纷的话，风险还是比较大的。
    孙颖：还有一个问题，就是第二十八条“应该将业主入住情况及时的报告主业主管部门或街道办事处”。这个“及时”是比较模糊的一个概念，因为作为一个前期的管理部门来说或者是作为物业来说，他们是不愿意来履行这个职责的，建议对这个“及时”作出一个更加明确的规定，比如说多少个工作日之内。     主持人：这个“及时”应该是更加的明确一些。第二十八条是在什么样的条件下可以筹备这个业主大会，在什么样的情况下可以做，这是一个先决的条件。
    接下来，我们请二位来看一个这个第二十九条的规定。
    孙颖：第二十九条是这样的，它有一个问题，就是我们说的他是“符合首次召开业主大会的条件”，是不是开发商和建设单位都能符合这个条件。还是要跟第二十八条是联结在一起的。因为这个符合条件是在前期的基础上，才能看符不符合这个召开的条件。“应该在30日内来组建”应该在什么30日内”是符合什么样的条件”这个日期还是需要进一步明确的。
    陈旭峰：符合条件并不等于说，你比如我符合这个首次业主大会的召开条件了，但是开发商和前期的物业管理公司并没有及时地做好，这个是怎么样来保证，这个起点没有很明确。
    孙颖：在这个递交的情况下才可以。如果业主所占的比例不占筹备组的1/2的话，应该是不少于11人。你看一、二、三、四、五，相关的单位已经是五名代表了。乡镇人民政府、街道办事处、社区的居委会等等，那么业主的代表又不能少于1/2。
    我们还要提到一个问题，大家比较关心的问题，筹备组里面的业主代表是如何产生的。因为这个业主代表，他到底是更能代表业主的利益，还是更能代表建设单位的意思。     主持人：应该是怎么产生呢？
    孙颖：这个法律没有明文的规定，每个小区的情况也不一样。这个不适用条例来规定。但是这个业主代表，我们是想提醒广大的网民，没有人来选取的时候，一定要把自己的权利用足，不用一些不能够代表自己的人。
    主持人：这里面肯定是有业主代表。这个业主代表是如何来选出来的。选择什么样的代表来参加这个筹备组。
    孙颖：这就需要广大的网民来考虑的问题了，一定要选取一些真正代表自己利益的。
主持人：有时候是一些开发商、物业公司采取一些措施使有可能成为代表的一些人，对业主是不公平的。
    孙颖：还有就是必须进行公告，如果是对筹备组的代表有异议的，能够邀请主管部门撤换。能够能启动这个撤换业主代表的程序。如果可以那需要多少的业主联名？那是不是代表大多数利益的业主要求撤换才可以？还是有业主认为不适合就可以撤换？因为筹备组的业主往往有可能就是业委会的重要成员。他的进入筹备组就表示他下一步有意向代表广大的业主，这个程序我们也建议相关的部门来考虑，能够有一些细则来规定。如果筹备会里的业主不能够代表广大业主的利益怎么办？     主持人：两位律师也给广大的业主提了一个醒，筹备组的业主必须选择大家都非常信任的业主来做。这个问题我们就结束解读。接下来看看第三十二条。因为第二十条和三十一条没有太大的问题。
    接下来解读第二十二条。业主大会的职责所在。
    陈旭峰：一共是七项职责。这里面涉及到一个问题。一个是筹集资金。但是在实际的操作过程中不如先期的操作。我们济南市原来的做法是强制收缴维修基金。
    孙颖：现在把这块的权利下放给了业主大会，会不会有广大的业主积极的响应？如何来实施？这可能有问题。因为有些业主就是不交，你能通过什么方式来强制性缴纳？原来是你不交可能我不给你****。现在是这个约束取消了，就要靠业主大会的意识规则来明确，再一个就是靠广大业主的自觉性的。如果不缴纳的话，业主委员会能否是起诉业主？     主持人：假如说业主不交的话，什么部门来进行起诉呢？
    孙颖：没有部门。业主要遵守业主大会的意识规则，如果不遵守。业主大会目前是没有什么合法的途径，只能是要求他。
    陈旭峰：能不能起诉？
    孙颖：业委会是全体业主的代表。法律给业主委员会的权利是只能跟物业管理纠纷才有这个权利。还有一个问题是什么呢？如果业主委员会没有成立起来，但是保修期又过了应该怎么办？如果有些小区没有满足这个牵制条件的情况下，又没有专项的维修基金跟上的话，就有一个权利的空白的地段了，可能就有一些纠纷。     主持人：我们上次沟通的时候提到开发商要缴纳专项维修基金，这个是有期限限制吗？

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