《山东省物业管理条例》细文解读

    孙颖：因为这些老百姓非常非常的关心，既然是纳入了我们的购房的成本了，我们为什么还要再交呢？到底是不是合理性？还有一个建设单位有没有权利就免了。比如说如果是开发商为了达到促销的目的就免了，现在大家是比较关心这么一个问题。     主持人：在这个条例实施之前，其实有给买房者的承诺里面有这个宣传，现在如果再拿这个免燃气开户费、暖气开户费的话是不是一个不合理的？
    孙颖：如果需要缴纳的话就是开发商自行的承担了。
    陈旭峰：看这个条款的意思来说，这个开户费就不属于开发商的一个成本了。
    孙颖：它是一个综合开发费。既然是一个配套费，那肯定是要计入开发的成本。也就是说开发商已经一次性缴纳了。会不会转嫁给购房者？因为现在是分户，这块的成本如何来界定？是否要收取？     主持人：这个问题我们会做一下着重的记录。
    接下来我们看一下第十七条。
    陈旭峰：这个第十七条主要规定是条例实行前，已经建成的住宅小区内这个设施设备由业主大会移交给专营机构。但是如果原来的小区没有业主大会怎么办？这个在条例里面没有具体的规定，这里面提到一个具体的办法由社区的人民政府制定。具体看市政府这块怎么制定的。
    孙颖：比如说没有成立业主大会的怎么移交，还有就是没有必要成立业主大会的怎么移交？这些问题需要进一步的明确一下。就是专业经营单位怎么移交？怎么接收？     主持人：第十七条大概有两个问题，一个是没有业主大会怎么移交这些东西。再就是没有必要成立业主大会的这些小区怎么办？重点就在这个问题上。
    孙颖：是由谁协调移交，如果是没有业委会或者是业主大会。
    主持人：第十七条还留了一个条目，具体的办法由社区的市人民政府来制定。
    第十八条、第十九条、第二十条应该没什么大问题。
    陈旭峰：对，规定的比较明确。     主持人：我们看第二十一条，谁来提供物业服务这个招投标的问题。第一次招投标的问题。请律师给我们解释一下。这个条款对业主来说是不是有利的。
    孙颖：这个条款的立法本意是非常好的，它是试图杜绝建设单位自己成立前期物业服务企业，来利用自己的优势地位来侵害业主权利是起到防范作用的。落实起来的话，比如说由建设单位自家通过招标的方式，肯定带有建设单位的一个主观的色彩。没有从根本上解决招标的问题。比如说标底，包括建设单位自行成立的物业管理公司，很容易利用到这个优势。其他的物业公司不愿意来参与竞标。第二个也有可能建设单位成立的物业公司和其他的物业公司串标，来通过这个方式使招投标流于一种形势。我们也是希望通过招标的形式，可以由相关的主管部门来主导。     主持人：杜绝这个暗箱操作的可能性。
    孙颖：包括相关的手续的办法等等，我们希望是按照这个“三公”的原则来做，这样的话如果是脱离了建设单位的手，这个暗箱操作的可能性就大大的减低了。
    陈旭峰：备案之后，招标过程中的监管问题需要解决。
    孙颖：物业主管部门只是实施了一种备案的职责，并没有监管。在这种情况下招标的形式，往往愿望是好的，但是在落实的过程中会留下很多的问题。
    主持人：如果是发生了暗箱操作的情况也没有关系。其实在后期成立业主大会之后，业主大会还有一定的权利来把这个物业解聘掉。
    孙颖：法律规定了救济的途径了，但是往往是大型的小区，业主非常的分散，一般前期的物业企业在成立业主大会之后要经过几年的时间，他满足不了这个条件的时候，前期的物业管理可能就有两到三年的时间。     主持人：您所在的社区非常大的话，这个物业企业的选聘最好还是在前期。比如说一些资质比较高的企业选到小区了。假如说没有在源头上把握好，后期通过业主委员会进行一些救济。
    接下来我们这个第二十二条没有什么太大的问题，接下来我们看二十三条吧，这条主要是物业服务合同的签订。
    陈旭峰：这个第二十三条主要是规定了建设单位，也就是开发商在申请商品房待售许可证或者是现售备案的时候，在这之前把物业管理合同或者是临时管理规约及其产权的归属，报主管部门备案。在商品房销售时作为一个合同内容的一个约定。但是这里面涉及为避免建设单位和前期物业损害业主的利益，或制定不平等的临时管理规约或服务合同。建议物业管理部门制定统一格式的文本。     主持人：将物业管理的合同进行一个标准化、规范化。对这个物业管理合同进行一个规范化，出一个范本。这个也是业主需要注意的一个问题。这条款对这个统一的格式进行指导也没有太多的问题。
    我们接下来看第二十四条，主要是交付标准的问题。新建的住宅小区达到什么样的标准可以交房？这个《物业管理条例》列了非常多的内容。这个标准是非常细化的一个内容。从我们专业律师的角度看是不是存在问题呢？这也是业主比较关心的问题。
    陈旭峰：这是一个比较亮点的地方，从本意来看，这个罗列了11个条款，配套设施应是新建小区必备的，第二个方面将配套设施的验收作为小区验收的前提，这也是个亮点也是一个好处。     主持人：立法部门也是想站在业主的家角度上，来保护业主的利益。
    陈旭峰：但是这里面有个问题，如果是分期开发的，如果配套设施如果是公用的，依然会存在无法通过配套设施验收的可能性。
    主持人：还是集中在期房的一个交房的标准。
    孙颖：如果这么严格的界定的话，可能会存在开发商无法交房的问题，不能办理物业交付的话就可能存在纠纷的可能性。
    主持人：也就是说根据这个物业管理区的话，有些配套设施是不是公用的。假如说共有的配套设施在后期，那前期是没有办法来收房的。没有达到这个交付的标准。
    孙颖：有可能导致业主认为开发商没有达到这个交付的标准拒绝收房，可能在这个问题上产生一些纠纷。     主持人：这个方面也是跟相关的立法部门一些建议，怎么把这一条再来完善一些。
    关于这二十四条还有什么补充的吗？
    孙颖：这一条的本意还是不错的。
    陈旭峰：立法的意思是好的，但是具体的实际的操作中，完全按这个交房太难了，特别是刚才说的期房。
    主持人：我们也是希望新的物业条例可以更完善一些。
    孙颖：更具有执行力一些，更有利于避免纠纷的发生。
主持人：我们今天第一个话题其实是已经解读完了。我们稍做休息，接下来我们会给大家进行解读的第二个话题就是：业主大会和业主委员会。     主持人：那我们接下来就开始解读这次活动的第二个话题：业主大会和业主委员会。

    陈旭峰：我们可以把第二十八条的规定跟国务院的第十二条进行一个对比。对比以后发现，这条规定与国务院的《物业管理条例》的第十二条的规定是相冲突的。
    主持人：哪些方面表现出来的冲突呢？
    陈旭峰：国务院的是这样规定的，“业主大会可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是应当由物业管理区域内，专有部分面积占建筑总面积半数的业主参加”。也就是说这个业主大会的召开必须有两个条件，而且这两个条件是必须同时具备的，“占总人数过半数的业主和面积过半数的业主”。

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