《山东省物业管理条例》细文解读

    孙颖：自己选聘的业委会一定要合法化，因为根据这个条例有可能就非法。     主持人：业主委员会的职责我们也做了一下解读。第三十八条没有什么问题，那么接下来我们看第三十九条，就是业主委员会应该在什么时间内向什么部门来备案的问题。
    陈旭峰：备案没什么问题。但是第二款，备案之后发放业主委员会备案证明，拿着备案证明就可以刻制公章了。
    孙颖：还有一个问题就是说，备案是能证明这个业委会合法有效的一个证明。东环国际广场当时成立了两个业主委员会，一个是业主选聘的，一个是建设单位自己弄的。
    陈旭峰：后来就选聘了两个物业公司。
    孙颖：就是谁来选聘有效的问题，就是看备案。
    陈旭峰：从这个法律定位上界定，业主委员会具有诉讼的主体资格的。但是业主委员会对外签订合同，这个导致的风险谁来承担的问题？由谁来赔偿？再一个就是业主委员会虽然界定了，但是最终的责任如果要承担，是业主来承担还是由谁来承担？     主持人：现在外面有很多诱惑了，有些组织单位可能会犯错误。如果业主委员会拿自己的公章做一些事情，如果是做了一些损害其他业主利益的事情，这个责任如何来界定？
    孙颖：责任好确定，可以撤销这个决定。但是造成的损失由谁来赔偿？因为业委会要有一些日常的经营，可以产生一些收益，这个收益是比较好说的大家可以自己来分一下。但是造成损失呢？或者是产生了一些不利的法律后果怎么承担？肯定是全体业主。
    陈旭峰：比如说业主委员会的一个用房使用了，发生了火灾，但是因为房子的业委会盖了章了，这个损失谁来赔偿？其实按说业主委员会这个组织是没有钱的，这个维修基金是专款专用的。     主持人：就像刚才陈律师的例子，假如说业主委员会它就盖了章了，但是肯定小区里面业主这么多，肯定也不会是都不知道房子是业主委员会租给承租户的，这个肯定是具体情况具体分析。
    孙颖：业委会本身是一个非营利性的，它名下是没有可动财产的，可是它帐户里面有专项的维修基金，他给其他人造成损失了，是否可以执行这个专项维修资金。所以说它没有可供执行的财产，但是要对外承担责任，那么这时候如何来落实到业主的头上？     主持人：可能就要建议了，业主委员会不要私自的做一些可能有很大的风险的事情。
    孙颖：原来规定的是一些经营型的东西是物业公司来进行的，现在是业务会来行使，但是也带来了更加大的风险，业委会的成员不能为全体业主牟利，或者是由于过失造成的损失，可能要由全体的业主来买单。     主持人：如果说这个事情做的时候我不知道，我拒交这部分钱，会对我本人有处罚吗？
    孙颖：法院不可能来执行到每个人去，因为业委会它是一个全体业主的意志，个人是在这个集体的影子里边的。
    陈旭峰：在细则里面对业主委员会能做什么、不能做什么加以细化。
    孙颖：如果业委会违反了，可以个人索赔。     主持人：业主委员会的成员还是应该比较谨慎的做一些决定。这个也是给广大的业主提一下醒，希望相关的职能部门把这个业主委员会能做的哪一些事情做一些比较明晰的说明。
    接下来我们看第四十条，就是业主委员会召开会议。
    孙颖：提醒大家注意一下，业委会应该“有2/3的业主出席”，决定要“全体的委员过半数”，作出决定时是“经全体委员过半数同意”，没有出席的也要统计在内。
    陈旭峰：基本上还是2/3。
    孙颖：还有一点业主可以查阅业主委员会的会议资料。其他的，比如说能不能查阅业委会的财务记录，财务的收支情况，相应的能不能查阅这些资料。股东是可以查的，但是业主能不能查没有规定。这里边“自身利益的事项，不能为公利益向业委会提出询问”。这一点就跟它前面规定的“业主有监督业委会的权利”就有矛盾了。如果我发现了你损害了公共利益就没有权利询问了吗？还有一个问题就是什么是自身利益？这不是一个很好的法律术语，这一条是有待商榷的。
    还有一个业委会应予以答复，答复以何种形式？口头？书面？没有明确说明。有的时候他可能会敷衍你，因为只要是答复就可以了，无论这种答复是是还是否。     主持人：或者是模棱两可的答复。
    孙颖：就是你怎么来监督业委会的工作的。比如说你查阅的仅仅是一个会议资料，你不能查阅它核心性的东西。第二你只能以自身的利益向它进行询问，但是不能因为其他的利益进行询问。第三也只是告知业委会委员一个答复。也就是说监督业委会的工作没有落到实处。
    陈旭峰：他这只是一个答复，但是能不能查阅？能不能复印？如果给书面的东西的话，这样向法院立案时就很困难。
    孙颖：所以我们认为这样的话可能会更好的让业主行使这个监督权。
主持人：刚才经过两位律师的解读，我们可以确认，第一是业委会这个会议的决定是怎么才算数，必须有2/3的委员的出席，必须有全部委员的过半数的同意。
    重点的解读还是在最后的条款，业主可以察看业委会的会议资料，这里面就有三个重点词语需要大家注意，第一个是“会议资料”，是不是只查阅这个会议资料？财务的使用明细是不是也可以查阅？这些更关系到业主本身利益的内容了。
    再就是“涉及自身利益”，比如说侵害了社区里面一些公共的东西，但不是跟自身有关系的可不可以询问？比如说社区广场里有什么东西坏了，能不能维修？这个可能不是自身利益的问题，是大家公共利益的问题。这样的问题是不是可以问？
   还有一个业主委员会应当予以“答复”，这个“答复”这个词不是很严谨。就是业主是不是只能是查阅，是不是可以复制？光查阅了没有实际的东西，如果是发生了一些纠纷需要对薄公堂的时候，需要一些证据这个复件就很关键了。还有给予答复，这个也不是一个书面的证据。这几方面的问题还是需要广大的业主注意一下。假如说你遇到这样的问题的话，按照可以留下证据的方式来操作一下。比如说你查阅的这些资料是不是可以复印一下？业主委员会给你的答复是不是可以出一个书面的？
非常感谢两位律师给大家解释得这么清楚。
  那么，第四十一和第四十二条两位还有什么意见吗？
    孙颖：第四十二条也可以说一下，几种可以终止委员的情形。在别的省里，如果终止了委员的资格了就要及时的补充这个委员。但是选举是很慢的，借鉴其他省的条例里面规定，一般是设立了候补的委员，一般在首次的业主大会召开的时候，有委员和候补的委员。这样的话出现问题的时候，不至于使业委会的实际工作终止和受影响。
    再一个有什么情况下可以终止委员资格的？一个是书面的方式提出辞职的请求的。再一个拒不履行委员职责的。这个怎么来认定？
    陈旭峰：是不是该参加会议没有参加？
    孙颖：比如说该履行的责任你不愿意履行，或者说你两次以上无故缺席这个业委会的会议。这个是怎么样来界定？最好是明确一下，否则的话委员可以提出抗议的。第三条规定是比较明确的。第四条拒付物业管理费，应该是无故拒付物业管理费。也可能是物业服务企业提供的服务有瑕疵，这种情况下用拒付物业管理费提出一个抗辩法律是允许的。所以应该是无故拒付物业管理费，并且还有一个额度的限制，是一个月、三个月还是长期的。     主持人：时间的界定。

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