香港的物业管理-不同物业的管理方法

源自英国的香港的专业物业管理始于本世纪60年代。在实施公共房屋计划的同时，不仅从英国引进物业管理人才、管理理论和方法，而且根据当地的实际情况又有所发展，并于1966年成立了英国皇家物业经理学会香港分会。香港物业管理的主要法规是香港立法局于1970年制定的《多层建筑物(业主法团)条例》。香港当局直接负责物业管理的机构是房屋署。它主要为香港房屋委员会管理公屋、商场、工业大厦及“居者有其屋”的屋苑，负责执行房屋委员会的决策。其职能具体分为两大内容：一是策划建筑；二是管理公房和居屋。房屋署机构庞大，1987年就有55万余公屋单位，5.7万余居屋单位，2万余工业单位，员工有1.2万名。

　　香港房地产十分重视房地产的售后管理，认为物业管理是对社会非常重要的支援性行业，对民众的生活质量产生直接的影响。一个城市的物业管理行业水准常常是一个城市发展水平的衡量标志之一，因为物业管理行业通过保护楼宇、减少折旧、减轻风雨侵蚀等自然力破坏以及使用不当等人为因素的损毁，从而充分发挥楼宇的使用功能，向社会提供适宜的活动场所，起到保护社会资产的价值，增强其市值的重要作用。

　　香港的物业可分为公共屋村、居屋苑、私人楼宇、商业楼宇及临时房屋等。公共屋村由香港房委会下属的物业管理委员会的办事处管理、其部分工作由私人管理公司承担：居屋苑由房屋署下设的办事处管理，其中一部分由物业管理公司管理；私人楼宇大部分由“业主立案法团”及其管理委员会自行管理，其他私人楼宇由物业管理公司管理；临时房屋区由政府下属的物业管理机构管理。

　　香港政府对各类房屋的管理主要是通过立法和鼓励业主和租户成立群众性的社会组织进行自主管理。房屋的维护和各种服务主要通过订立合约，由各类专业公司进行维修和提供社会化服务。

　　(一)公共屋村的管理

　　公共屋村由香港当局出资、香港房屋委员会主持营建。公共屋村的居住者，是符合《转候公屋登记册》条件的低收入租户。公共屋村由香港屋署负责管理。

　　香港房屋署下设房屋管理处，在一个标准的公共屋村，大抵约6000住户，由一个屋村办事处实施管理。

　　1.屋村办事处的组织机构

　　(1)房屋事务经理，主持日常工作与对外联络，包括日常事务督管；财务安排；员工培训；租赁事务的处理及租金的交付管理；屋村大型维修养工作计划的安排；负责与当局各管理部门及各非政府组织与民间团体等对外关系联络、协调。

　　(2)房屋事务副经理，襄助房屋事务经理，协同处理相关的日常事务。

　　(3)房屋事务主任，每人约管理一幢楼宇，负责监管维修工程及清法工作、收取租金、处理住户投诉等日常具体工作。

　　(4)房屋事务助理员，是房屋事务主任的助理人员，协助其处理各类具体事务。

　　(5)技工，负责屋村的小型维修，如筑漏、排堵、养护花木、粉刷、装饰之类。

　　(6)市容整洁队，负责公共区域的清理、非法设摊的排除与车辆乱停放的管理等。

　　2.屋村办事处的管理功能

　　屋村办事处的主要职责是执行一般屋村管理事务和保养物业。

　　(1)屋村的接管验收。在正式交楼前两个月，房屋办事处即着手接管工作，如楼宇不合格，则限期改正。

　　(2)实施屋村一般日常管理事务，维修、保养物业设施。

　　(3)协助维持屋村社会秩序与治安，维护与完善屋村内部环境。

　　(4)处理住户投诉及帮助住户解决疑难问题。

　　具体的日常事务管理项目是入住管理，即帮助入住家庭签署租约并发放住宅钥匙，验查住宅设备等事项；住所装修管理，即根据住户申请，帮助住户家庭安排装修等；安排维修保养，一般损坏由屋村办事处技工负责修理，复杂与困难的项目则由专门约定的保养承办商负责处理；收取租金，在每月初由房屋事务主任上门收租；安排屋村财务收支，每年6月份编制下一个财政年度财务预算，报房屋署财务主管部门审批。根据统计，屋村管理的财务结构安排大致为：屋村管理机构职工劳动报酬25％；维修支出20％；维修支出20％；清洁养护费7％；杂费与税金34％左右。

　　(二)居屋苑的管理

　　1976年，香港政府制定了“居者有其屋”计划，其目的是让“夹心阶屋(中等收入者)”有能力购屋自住。居屋苑由房委会或房屋协会建造，系用于出售给中等收入者的成套住宅。居屋苑设计标准比公屋高，卫生间有三件套设备，楼宇周围的公建配套设施齐全。居屋苑的日常管理、保养、清洁及看守服务，大部分是由香港房屋署负责，各居屋苑均设有办事处，由屋域物业经理主管。所有业主每月需缴管理费，以支付各项开销，如公用电灯、保安、电梯的保养维修、公共部位的保养等。所有居屋业主需签署一份“大厦公共契”，在法律上规定各自的权利、利益、责任和义务，以确保楼宇的有效管理和管理标准。

　　房委会代表业主为其住房单位投购保险，所需保险费按年向业主收回。但是，为了鼓励居屋业主最终接手负责居屋苑的管理工作，香港房委会推行了一项居屋物业代管计划，聘请有品牌的物业管理公司，在其监督下代为管理若干居屋苑。

　　私人参建的居屋苑其管理与保养服务则由发展商聘请物业管理公司管理，房委会代表政府对其进行监察。为确保管理质量，私人参建居屋苑聘请的物业管理公司，须经房屋署批准。发展商除了要交保证金外，还要预备紧急维修基金，以便发现房屋质量及设备有问题时，由物业管理公司及时解决。

　　根据“居者有其屋”计划而营建的居屋是大型综合开发居住小区，由香港房屋署统一负责实施管理。其管理模式与公共屋村管理相类似，但也有其自身的特点。具体规定有：所有居屋业主必须签署一份《大厦公共契约》，根据法律，设定各自的权利和义务。所有业主必须交纳管理费，承担安保、电梯、楼宇、公共部位、设施的保养、修缮等各项开支。根据《公共契约》，房屋署应承担居屋交付使用后5至10年的管理责任。管理期满后，可以聘请私人物业管理公司代理。选择私人物业管理公司必须符合“认可物业管理代理登记册”的基本条件，即不少于5年管理经验和正在实施不少于2000个单位的管理。

　　对于私人发展商参建居屋计划的物业管理，发展商必须向房屋署交纳保证金，为1年保修期内楼宇维修提供保证，同时提交一份银行保证书作为10年内妥善管理与维修的保证。由发展商自行组建或聘请的物业管理公司负楼宇的日常管理。

　　居屋管理的主要工作范围是：

　　1.居屋的保养与维修。包括根据《公共契约》由房屋署负责的楼宇结构、公用部位、公共设施维修及各业主负责其所住单位的妥善保养，如因住户保养不善而导致相邻单位或公共部位的损毁，有关住户必须承担赔偿责任。

　　2.居屋的安全保卫。根据《公共契约》，可聘请专业安保公司提供全天安保服务，包括巡察大厦、维持秩序、处理突发紧急事件等。

　　3.居屋的清洁服务。根据《公共契约》，可聘请专业清洁公司负责公共部位清洁，如按户收集垃圾，清扫公用大堂、走道、楼梯、天台等。

　　4.居屋的物业保险。根据《公共契约》，房屋委员会代各业主购买火灾及其他意外保险，由办事机构根据份额向业主分摊收取。

　　(三)私人楼宇的物业管理

　　香港政府对私人楼宇物业管理所采取的方针是：以尊重业主所有权和“大厦自治”为原则，务求业主主动管理自己的大厦，不断研讨及改善大厦管理的方法，以保障业主、租户、发展商、管理公司的应有利益。主要法规有两个：一个是公契：一个是“业主立案法团”条例。

　　1.公契(公共契约)

　　它是由发展商、管理公司和业主签署的，规定相互间权利、责任、义务等关系，作为管理大厦权力来源的具有约束力的合约文件，也是成立立案法团的依据。

　　主要内容如下：

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