香港的物业管理-不同物业的管理方法

　　1.采取必要的合法措施，以防各类事故、案件的发生。

　　2.采取必要的合法步骤，确保大厦的公共环境卫生及设备完好运行正常。

　　3.采取合法办法，鼓励住户参与管理，使楼宇管理工作更加完善。

　　4.推广各项必要的服务及活动，以促进邻里关系。

　　5.就业主住户社会福利问题，为政府和业主住户提供一个互相沟通的渠道。

　　第三，执行委员会。

　　楼宇互助委员会的工作和职责由执行委员会负责，执行委员会最少须由3名主要委员，即主席、秘书及司库各1人组成。执行委员会须在首次周年大会中选出，以后每2年由周年大会改选一次。

　　第四，楼宇互助委员会账目的管理。

　　委员会的司库须负责签收保管一切款项，并将委员会的一切收支入账。每年账目由司库负责编订，然后交主席审核，经周年大会通过，将所有账目张榜公布。

　　管理委员会的成员数可依据大厦公共契约的要求而定。一般如大厦少于12个单位，管委会秘书不必是管委会成员。

　　在选举管委会成员时，下列人员不能被选为委员。

　　——已宣告破产的人，或已与其债权人合并的人；

　　——曾被判入狱六个月以上的人。

　　管委会每半年举行一次会议。若有需要或经两名委员的要求，也可在十四日内召开会议。

　　(5)法团的职务

　　法团一经成立便是一名法人，有权向其他法人提出控告或被控告。法团也代表全体业主对大厦的公众地方行使权利及责任。所以，倘有诉讼是关于大厦公众地方时，其诉讼对象乃为立案法团。

　　法团的职责一般有下列几项：

　　——保持大厦公众地方的整洁及得到适当的保养及维修；

　　——确切执行大厦公共契约的条文；

　　——处理大厦管理的有关财务工作。

　　(6)租户在业主立案法团中的地位

　　为照顾租户的权益，法团容许租户内选出代表与管委会进行会议。为此，先成立一个经政务司批准的组织。然后经组织内大多数票通过，向管委会提出开会要求和选代表出席会议，要求召开会议数一年不可超过四次，并需说明会议讨论事项。当租户提出要求时，管委会秘书应安排在28日内开会，听取租户代表对大厦管理的意见。

　　(四)香港楼宇、屋村管理的职责

　　香港楼宇、屋村管理的出现和发展都是由客观情况决定的，其职责的性质、范围和要求，也都是随着客观情况的发展变化而逐步深化和扩展的。而职责履行的好坏和成败如何，则与人们对它的认识程度和工作人员的主观能动性密切相关。为提高人们对楼宇、屋村管理的认识水平和主观能动性，香港有关部门作了许多工作，其中，英国屋宇管理协会香港分会所做的探索、宣传和实践起到了很好的作用，这在他们1991年1月对建设部房地产业司和深圳市房管局举办的“住宅小区及高层楼宇管理培训班”上所作的介绍中可以看出，并可受到启示。

　　1.楼宇、屋村管理职责的性质

　　在莫志雄先生的讲义中将楼宇、屋村管理同物业管理并提，指出物业管理就是运用技艺妥善打理物业和附属的设施，以及物业四周的环境，借以为居住的人提供和保持一个舒适的环境。因此，物业管理人的工作目标，是在管理和保养物业两方面，提供有效率而经济的服务，使居民得以生活在一个舒适、快乐、健康的家居，而毋须担忧那些由多名业主共同拥有业权的高楼大厦所常有的问题。为此，更明确指出物业管理是一种服务行业，为物业的所有业主、租户和居民提供服务，这就清楚地表明了楼宇、屋村管理的性质主要是服务性。

　　2.楼宇、屋村管理的范围

　　随着楼宇、屋村建设水平和人们居住要求的提高，有关管理的任务日趋繁重，涉及的范围日趋广泛，工作内容呈现多元化，一般有：

　　(1)清洁地方、收集和清理垃圾；

　　(2)保安、招聘和监督，督导护卫和管理员，并负责行政工作；

　　(3)日常操作、维修和保养楼宇设施的装备和消防装置等；筹备招标事宜、批示合约和监督承办商的工作量等；

　　(4)进行提高楼宇质量的工程或改善工程，以及定期的外墙修葺工程；

　　(5)收集管理费和其他所需费用，追收欠款，出席小额钱债等裁处的传讯；

　　(6)控制财政预算和运作费用，记录管理基金的收支账目；

　　(7)就公共设施或与楼宇有关的事务，与政府各部门和公共事业公司交涉；

　　(8)确保所有业主、居民都遵守大厦规则、政府租地契约和公共契约所订明的条件和规则，并约束居民在使用公用地方和设施方面的行为；

　　(9)处理居民的投诉，当居民之间发生纠纷或争执时，管理人员应该居中调解等等。

　　(五)其他楼宇的管理

　　1.商场的物业管理

　　商场是向消费者提供包罗万象的各类商品的场所，其中百业杂陈，因而物业管理工作更显复杂。商场物业管理的服务对象主要是两类，一类是顾客，另一类是店东；前者希望商场安全舒适，后者希望商场提供许多生意。而为这两类服务对象提供周到满意的服务，则是商场物业管理的主要目标。商场物业管理工作主要有以下几个内容：

　　(1)确保楼宇设施和结构不随意更动。通常，租用商场店铺的业主都要进行装修，其间往往会对商场原先的空调、消防、给排水设备加以改动。物业管理人员应针对这一情况，订立一套装修守则供商户参考，保证不因其装修工程而影响商场整体设施。

　　(2)增加商场人流以增加其营业额。提供一个舒适、洁净的环境是增加人流量的前提条件，而商场独特的形象更是吸引人流的有效手段。商铺物业管理公司不仅在招商时要注意选择有市场竞争力的商户，而且更应以优惠的租金等条件招徕著名产号来落户开店。物业管理人员在审查商户的装修图时，要特别注意店面、招牌的设置是否符合商场的整体形象。

　　(3)交通便捷、停车有位对商场至关重要。物业管理人员应争取公共汽车就近设站，甚至可以自备小客车在公共汽车站和商场之间往来接送顾客。商场内交通顺畅，有电梯、自动扶梯服务，这也是至关重的一条。

　　通过良好的物业管理可以树立商场的美好形象，吸引顾客。为此，物业管理人员还应该做到，在适当的地方设置明显的方向指示牌，商店的招牌应妥善管理，保持整洁美观。设备设施应加强养护，减少停机率，为顾客提供方便及不间断的服务。餐馆、饮食店、百货店，戏院及公共娱乐场所的空调设备要运行正常，冷热相宜。防火通道要保护畅通无阻。所有的固定装置、设备、装饰品都必须达到一定的主度和牢度，符合安全标准，避免顾客特别是小孩子不慎受伤。对餐馆、饮食店的排气装置、排污管、排油烟滤油装置要经常监督检查，以免造成污染和对他人的滋扰。

　　一个商场是否办得成功，要看许多方面，其中，影响最深的是物业管理是否完善，而商场管理是否完善，而商场管理的最大要求是保持商场的美好形象。对于商业，销路是命脉，顾客是上帝，保持商场的美好形象以吸引顾客，是经营管理商场的最高原则。

　　为保持商场的美好形象，要注意多方面的工作：

　　(1)商店的招牌要妥善管理，经常保持整齐的外观；

　　(2)在适当的地方设置足够的简明方向指示牌；

　　(3)楼宇设施，如升降机、电动扶梯等，在保养方面必须维持一定效率，以保证为顾客提供方便而不间断地服务；空气调节必须调校得宜，特别是食肆、百货公司、戏院和其他公共娱乐场所等地方的空调尤为重要。

　　(4)走火通道必须保持畅通无阻，一旦发生火警，众多顾客得以及时疏散；

　　(5)所有固定装置、设备和装饰品，均需达到高度安全标准，使顾客，特别是小孩不致以外受伤；

　　(6)对于食肆租户所安装的排气装置、排水管和隔油器等，必须妥为监管，以免对他人造成滋扰；

　　(7)楼宇经理应常同商户联系，商量合办各种推广和宣传活动，吸引顾客前来商场购物；

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