香港的物业管理-房屋管理的财务安排

为履行楼宇、屋村管理的职责，必须有相应的财务安排加以保证。其财务安排主要有以下几个方面：

　　(一)编制管理预算方案

　　这是为楼宇，屋村管理提供财务保证、管理预算方案应贯穿于财务管理的全过程。

　　1.了解楼宇的结构、成新、公共地方的界定、公用设施的种类、数量和分布、业主对管理的要求和管理机构所应承担的责任等等。

　　2.对各项职责进行经济分析、核算所需经费开支。努力使预算方案具有科学性和准确性。由于不可预见的事态和难以准确预算的开支存在，因而，要列入一定的比例的不可预见费。

　　3.按所需的经费开支，确定应有的收入。应努力做到“保证必需、收支基本相抵”的原则。

　　所有收与支的核定，就构成楼宇、屋村管理的财务预算方案。

　　(二)管理费的核定

　　物业管理人员必须深入了解大厦公共契约条文，自己所处的地位，香港有关法律及各该类物业的保养工作范围，他还必须精于财物管理。物业管理实务涉及不同数额的银钱往来，而这些并不是物业管理人员自己的钱而是业主的，因此花销必须合理，预算不能随意突破。否则一旦失误，便会出现入不敷出，财务混乱，甚至被业主误会为从中敛财，致使个人名誉受损。

　　财务预算往往是提前安排一年的工作大纲，然后就其工作量再来计划需要的开支，因此财务预算实际上是以数字形式表述的工作计划。

　　财务预算必须考虑以下几大类支出：

　　1.公共设施维护保养费用

　　一幢物业有许多设施都需要定期维修和保养，其中包括消防系统、电梯、水电供应系统、空气调节系统和保安系统。有些设施的保养还需注册专业人士才能操作。据香港业内人士几年前估计，公共设施保养费用占整个管理费开支的一个很大比重。商业大厦占30％，公共屋村比重更大，占35％，在普通住宅楼宇中也要占到20％。

　　2.应急储备与工程储备

　　这里指的是应付非经常费用的突然性开支，如果换突然爆裂的水管等和支持可能进行的工程的储备。工程储备常常是备而不经常用。如外墙粉刷可能五年才进行一次，污水管十数年才更换一次。每年提留一定储备，以备更换时临时调钱来不及之虞。

　　3.清洁及保安费用

　　这两项工作用人工很多，尤其是保安，24小时都要人负责当值，薪水支出不少。这两项在总管理费用开支中占的比例颇大。

　　4.公共水电费用

　　大厦的电费开支往往都很大。工业楼宇和商业楼宇因为电梯使用频繁，又有中央空调，因而电费开支占管理费总支出的30％以上。即使是住宅楼宇电费也要占到20％。相对而言，公共用水，主要用作公共卫生，并且水费较廉，因而支出不大。

　　5.管理人员及管理处支出

　　如果请物业管理公司管理，则它聘请的专职驻大厦管理人员薪金及其它开支应计入预算。若大厦由业主立案法团管理，工作人员由业主自愿充任，这笔开支便可免去。即便如此，立案法团仍应酌情招请一、二文书协助日常管理，确保实务工作有专人进行。

　　无论何种情形，都应在大厦内设管理处，作为接待业主、住户，举行工作会议和日常办公之用。管理处的开支包括差饷、水电、电话费、文具杂项等，亦应列入预算。

　　6.物业管理公司酬金

　　这是给物业管理公司的服务收益。确定酬金的办法有两种：一是从总管理费中提取，通常提百分之十至十五，也是提取高达20％者。另一种办法是管理公司与业主们商定酬金数额，不与管理费总额挂钩。定额由费的好处是计算方便，还可以避免有些管理公司欲收取更多费用而在项目上胡乱花费，无端加大总支出。但是，支持按比例收费的理由似乎也很充足，有种意见认为这种办法可以鼓励管理公司更多地去注意进行维修保养工程，因为若进行工程，则酬金就可以增加。另一方面而言，这种办法对于管理公司也较公平。事实上很多物业管理都是以总开支的比例来收取服务金。

　　7.环境、绿化费用

　　旧的物业其设施往往缺乏完善的保安系统，或者没有方便残疾人出入的设施，这些必要开销都应及时列入预算。

　　环境美化，种花种草开支虽然不大，但是也应在预算中列明，以便业主有所了解。

　　8.会计、核数统计与法律服务费用

　　除非物业管理人中或者业主立案法团本身有会计专材，或者管理开支不大，否则都应该聘请专业会计师处理会计事务。而核数工作必须交独立的核数师负责以求公正，并向公众明确交代。

　　如前所述，物业管理实务中常常要碰到法律问题，为方便起见，管理人员往往聘请一位法律顾问提供意见和协助处理。上述专业服务的支出不会很大，但是理应在预算案中列出加以反映。

　　9.保险费用

　　香港物业管理工作涉及的保险主要有三种：即员工保险、第三者险、楼宇保险。其中楼宇保险费用较高。但是归根到底与保险范围有关，这须由管理人员与业主们协商确定。

　　10.地税及批地书之内的费用

　　大厦地税是香港政府征收的土地使用费。多层大厦的土地使用费用由土上的全部业主共同支付。交纳地税有两种方法，其中一种是政府按业权份数划分为业主应负担的部分，分别由各业主直接交付，另一种办法是物业管理人由管理开支中整体支付。

　　11.康乐设施开支

　　新型屋村都配有康乐设施，如网球场、游泳池、住户俱乐部等。虽然向使用者收取费用，但入不敷出，需要从管理费总开支中资助。这些费用应在制定预算时加以考虑。

　　12.保证金

　　物业管理公司为有一定的流动资金，公契规定业主需交保证金。这笔资金数额宠大，轻易不会动用。存入银行的利息可减轻业主的负担。

　　13.费用分摊方法

　　分摊方法有两种：按物业管理份数计算和根据业权不可分割份数计算。较为客观的办法是以不可分割业权份数来分担费用。一般情况下，费用分摊方法都在公契中明文规定。

　　(三)公屋租金的核定

　　租金的构成应包括：维修费、管理费、折旧费、利息、税金、利润、保险费和地租等几项因素。商品房租金受市场经济规律调节。

　　1.核定租金考虑的因素

　　香港政府为缓解严重的住房问题，组建了大量公房，并采取了资助和优惠政策，使居民能有住房。对租金的核定，在公房政策中占有重要的地位，它直接影响到居民的生活，影响到社会的稳定发展，所以需要妥善核定。香港公共屋村的租金订立受以下因素的影响：

　　(1)住房的负担能力

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