香港的物业管理-房屋管理的财务安排

　　为确保公房租金是住房能负担的，房委会在订立和讨论租金时，是根据住房的租金与收入比例中位数不超过15％为准则，(即一半住房的租金与收入比例是低于15％，另一半则是高于15％)，如申请公房的是四人家庭，每月收入中位数是4500元，获配单位面积是30平方米，并座落在最高价值屋村内，则月租金不会超过(4500×15％)675元。至于一般设施较差或远离市区的旧屋村，则租金较低，其租金与收入比例中位数将小于15％。

　　(2)屋村的对比价值

　　房委会就各个屋村落成的先后时间、地点、交通、设施、环境、文化娱乐的配备及服务等因素。进行比较，以每平方米若干元的租金来反映各屋村的优缺点。

　　(3)差饷(税务)加额

　　房委会代政府向住房征收差饷，其办法是向住房收取包括差饷的租金，如政府增加差饷，住房也不会立刻受到影响，待下次租金检讨时，差饷加额便会计入调整的租金内。现时差饷约占连差饷在内的租金的1625%。

　　(4)通货膨胀及维修和管理费用的增加

　　房委会每年拨一大笔费用来维修和改善各个屋村来保持楼宇的价值及增加其经济效益，使居民能享受美好环境，从而安居乐业。此外，管理公屋的经常开支，常受通货膨胀影响，故每次检讨新租额时，房委会会参考自上次检讨租金后，消费物价指数的变动情况来作调节。

　　房委会经考虑上述因素后而厘定的租金是以每平方米计算，而各单位的租金则是把每平方米所征收的租金乘以单位面积而得出。目前，新屋村租金只约为市值的四分之一至三分之一，而较旧屋村的租金则比市值更低。

　　同时，假如居民在经济上没有能力缴付调整后的租金，房委会会安排他们迁往相同居住面积但租金较为廉宜的屋村单位，或转介往社会福利署求助。

　　2.住满十年并超过资助入息限额者缴纳双倍租金

　　公屋是为那些符合“轮候公屋登记册”入息限额规定，或急需住屋的家庭提供的资助房屋。从1954年兴建第一个公共屋村到现在，香港已有半数人口，即约290万人居住在房委会辖下的楼宇内，公屋租金通常只是同类私人楼宇的20%至30％。房委会之所以能够将租金维持在这种低水平，乃用政府给予巨额资助，及免费拨发予房委会兴建公屋。从其租金所得收益，用来支付各项经常性开支，由于大部分现有屋村租金偏低，所以屋村经费经常出现赤字。

　　在公屋居住多年后，有些住户经济环境改善，有些甚至已拥有住宅物业，有很多家庭在受资助的公屋居住一段时间后，入息已远远超出“轮候公屋登记册”所规定的限额。据1984年的公屋住户入息调查显示，在过往十年，公屋住户的入息，经扣除通货膨胀后，其增长率为一倍，而公屋租金，同样情况经扣除通货膨胀后，实际下降了1％，在同等收入下，公屋住户在每一类货品和服务的消费能力都较私人楼宇住客为强。

　　就一个典型的公屋住户而言，子女在入伙时平均约为八九岁，经过十年的时间，子女多已完成学业，并能帮助家计。

　　房委会认为，所有公屋住户都无权罔顾需要百终生享用当局巨额资助的公共房屋，因此那些经济环境已改善的家庭，当可负担较高的房屋支出。

　　经过了民意咨询后，房管会为善用资源，使更多亟需房屋资助的家庭受益，由1987年4月实施，规定凡住满公屋首十年的住户，其家庭成员的总入息，若超过资助入息限额(即现行“轮候公屋登记册”入息限额的两倍)，则需缴付双倍净额租金另交差饷。但假如日后，他们的入息降至资助入息限额之下，则可申请交回原有租金。

　　直至现在，40229户的公屋居民(即占受影响住户总数25%)缴交双倍净额租金。

　　3.随着楼宇经营管理成本的变动而调整租金。

　　租金是每隔三年检讨一次，由房屋委员会的管理小组开会讨论来决定。主要是要将开支来作详细分析，开支包括房屋署职员薪金、保养建筑物费用、清洁费、电费、行政开支、政府货款与建筑的利息、折旧率等，来取得一个经营成本的数据。例如，上次检讨租金的成本数据，约为每平方米港币19元，故此，现时的福利租金，一律订为每平方米港币19元。由于成本不断上涨，房屋委员会每隔三年就要检计此类租金，由于大部分福利单位，都是获得政府财政的资助的。因此，任何新订的租金，都要及早通知各单位，以例他们可以预早向政府各部门申请增加资助，避免因加租而引起财政困难。

　　(四)福利单位用房的租金

　　这是一项”优惠”租金，是房屋委员会给予所有位于公共屋村内的福利机构单位的。这类租金，比市值租金要平。

　　房屋委员会向来重视为屋村内各不同年纪的居民去提供足够的福利及社区服务，负责统筹这些福利单位的分配，是政府部门如社会福利署、医务卫生署及教育署等，有意举办服务居民的各个团体，都有可通过上述的政府部门，向房屋委员会租用适合的地点。房屋委员会现时有129个屋村，住进了59万个家庭，根据居民的需要，都有在屋村里设立了托儿院、幼稚院、青少年活动中心、家庭服务中心、老人服务中心等等。在兴建的34个新屋村里，也有预留地点供作各种福利用途。自从容不迫987年以来，房屋委员会更为有些特别需要的福利单位，提早在建筑期间开始代为进行装修，使该福利机构能及早开始服务，配合第一批搬入新屋村的居民的需要。房屋委员会在这里的贡献，受到各团体的赞赏。

　　眼下，在公共屋村里的福利单位，有托儿院112间，幼儿院253间，图书馆及温习室87间，其他福利及康乐用途的单位960间，此外还有小学及中学共288间，都是房屋委员会以象征式的港币1元租金租出的。另外，各公共屋村内特别预留单位供作街坊会，居民协公以及互助委员会各团体作集会用途的，共827个，只征收差饷(即政府向物业直接征收的一种税)。

　　(五)非住宅单位的租金

　　非住宅单位，就是不包括住房在内的出租单位，是收取市面租值的。截至1990年3月底为止，非住宅单位的统计如下：

　　铺位(商店)12456，总面积约115万平方米；

　　市场档案位(包括蔬果及干货档)8126；

　　工厂单位(分层工厂大厦)18154；

　　停车场(月租及时租车位)50861；

　　贮物室及其他。

　　1.工厂、停车场及贮物室

　　这些单位的租金是定期检计的，工厂单位一般都很少有空置，在未来数年，亦不预期有工厂单位的落成，如有空置单位，都有是遵照商业单位的竞投租金办法去出租的。

　　2.商业单位(商店及档位)

　　公共屋村内均有广泛的商业设施，供应居民的日常需要。新屋村基本上是小型社区，有本身的商场，内设商店、街市档位、食物馆、超级市场、银行等等，以及其他社区设施除应屋村内的居民外，还吸引邻近地区的顾客来购物。

　　3.租赁政策

　　房屋委员会的政策是不会给予商业单位任何补贴或优惠的。通常，单位都有是采用公开竞争投标租金的方式出租的，价高者得。一般租约为期三年，三年后要求续约的话，由房屋署的专业人员参考其他附近商业单位的租金，再订出一个合理的租金。

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