香港的物业管理-香港楼宇、屋村管理的法制化

香港既以自由主义著称，又以法治闻名，二者有机结合、构成“活而不乱、管而不死”的所谓“大笼子”政策。楼宇、屋村为人们栖息、活动场所，涉及房屋、土地、环境、设施，人与物、人与人的关系错综复杂，矛盾纠葛时有发生。欲使各方面的利益得到保障，既不能各自为政、各行其是，也不能临渴掘井、就事论事。因而，制定公共契约，确立行为准则，尤为必要。而且，必须建立建全全面、周密、具体细微的法制体系，以求囊括各类活动，便于人人遵循。

　　(一)香港楼宇、屋村管理人的公共契约

　　随着楼宇、屋村的兴建，一个屋村、一座楼宇住户之多，事务之杂，各类活动、各种关系之交错，客观上需要共同遵守之行为准则，于是以共同办好楼宇、各种关系之交错，客鸡肉上需要共同遵守之行为准则，于是以共同办好楼宇、屋村管理为宗旨的公共契约便应运而生。从70年代起，香港政府就开始推行楼宇、屋村管理公契制度，使公共契约制度化、法制化。

　　1.《公共契约》的由来

　　香港的楼宇物业管理，一般而言都离不开《公共契约》这份重要文件。香港地狭人稠，楼宇建筑因地价昂贵而不断向高度要面积。不少楼宇由数十至数百个小业主共同拥有。发展商以土地批租方式通过当局取得建设用地，因此楼宇所占用的土地为分层各单位小业主共同使用。权益的分配必须是合理公平的，于是要求制定一份法定文件，不仅记录每个单位所占”不可分割”的业权份额作为日后楼宇管理的依据，而且还须约定楼宇日常管理、维修养护、公共部位共同使用以及各小业主相互关系诸等方面的权利和义务，由此产生《公共契约》，也称《屋宇公共契约》或《大厦公共契约》，简称《公契》。

　　《公契》通常是在楼宇预售或出售时由楼宇发展商与第一位买楼者签署，签署后《公契》。

　　《公契》是根据香港《合约法》由发展商制定，报港府田土注册处登记而具法律效力，作为楼宇所有小业主共同遵守的契约，对所有小业主均有约束力。楼宇的后业买主无论是否个别签署《公契》，也必须承认并遵守《公契》的规定。

　　2.《公共契约》的主要内容

　　《公契》的主旨是明确并规范发展商(通常称为第一业主)、小业主(第二业主)、物业管理公司(第三业主)的权利和义务。《公契》的具体规定，可因楼宇所在区域、环境、设计的不同而有所不同。但《公契》必须具备下列主要条款：

　　(1)解释“楼宇业主”、“公共设施”、“不可分割业权份数”等合同定义，使各小业主充分了解《公契》的条文及自身所处地位。

　　(2)列明各单位所占的人分额，将楼宇业权分为若干单位，并明确划分公共部位。

　　(3)设定各业主的权利和义务。明确楼宇公共部位、公共设施，分的摊、交纳管理费、地租和维修费用；各小业主对公共部位、楼宇结构的责任与权利；各小业主之间相邻关系的准则；等等。

　　(4)规定明确聘请专业物业管理公司的任期及其职责。一般来说，新建楼宇《公契》应规定的物业管理公司的职现主要有：负责楼宇安全保卫；负责楼宇清洁卫生、清除垃圾、日常简单维修；负责编制楼宇年管理费开支预算，计算每交纳之费用，按月收取应收之费用；编制全年财务收支报告；设计楼宇业主召开业主大会及组织楼宇管理委员会的程序与方法：纠正住户违反《公契》条文的违约行为；等等。

　　3.主管部门对《公共契约》的规范

　　《公契》是发展商在实施预售或出售时单方面制定的，特别在香港房地产求过于供的情况下，发展商处于比较有利的地位，从而往往出现不能公平顾及小业主权益的情况。因此，主宇航局部门对《公契》的合理与公平设定有所管制，当局负责提供一套《公契》指引，用以平衡买卖双方的基本权益。香港当局的有关《公契》的内容必须经田土注册处的指引确定，在有关相应规定下，楼宇《公契》必须经田土注册处处长批准，楼宇才能上市出售。

　　香港当局确定楼宇《公共契约》指引的主要规定有：

　　(1)楼宇建成后首任管理者管理期不能超过两年；

　　(2)管理者在提前3个月向业主管理委员会发出通知后可解除合约，同样，业主管理委员会提前3个月发出通知也可解除与管理者的合约。但在首任两年期内不能以任何理由解除合约关系；

　　(3)管理者在解除合约关系时必须移交一切经手账目，业主管理委员会有权安排审计；

　　(4)首任管理者的酬金，可以是有效与妥善管理楼宇合理总支出的一定比例的分成，经业主管理委员会同意可以递增，一般而言，管理20个单位，其酬金占总支出20％。20-100个单位占15％，101个单位或以上占10％；

　　(5)将业权分配成份额并分摊管理费用时基本原则是小业主交纳其应交部分，而发展商则不能推脱胎换骨为尚未售出部分物业承担管理费的责任。

　　制定明确召开业主大会的程序与方法，其要点为：

　　(1)在《公契》签署后9个月内必须召开第一次会议以委任主席及成立业主管理委员会；

　　(2)此后，管理者、业主管理委员会或20％以上业主均可召开除周年大会以外的会议；

　　(3)业主大会的法定人数为整幢楼宇业主的10％；

　　(4)业主如果根据多层建筑物(为主法团)条例成立业主法团，则业主法团有《公契》内一切赋予管理公司的权利、责任和义务及《公契》内所成立的业主管理委员会的相应权利，并承担相应义务；

　　(5)管理者每年必须准备一份财政预算，业主所交会的费用将根据预算测定。除第一份预算外，以后年份预算必须向业主管理委员会征询；

　　(6)由楼宇发出入伙通知书之日起，管理者每年必须就楼宇管理作出财政报告，业主管理委员会有权将账目提交审计；

　　(7)管理者应以业主托管人的身份代表业主接受所有款项，并必须将该笔款项存放于指定的银行账户，管理者可经业主管理委员会批准保留合理数额以应会日常开销；

　　(8)管理者必须每季度在楼宇显眼处告示收支账目情况；

　　(9)业主必须交纳不超过第一年管理费支出预算25％的押金；应成立一项特别基金预备重大维修工程支出。基金属业主共有，由管理者管理，由每年业主大会决定下一年度基金交纳数额；

　　(10)管理者可进入任何业主的房屋单位以便进行必要的楼宇及其公有产业的维修，但必须事先发出合理通知，遇紧急情况时除外：

　　(11)管理者必须为楼宇投保，以便业主在楼宇遭受意外损毁时获得保险赔偿；

　　(12)必须为楼宇公共地方作适当定义或附有公共部位的图纸予以标明；

　　(13)所有标的超过每年预算的20％的对外合约，必须采取公平投标方式；

　　(14)管理者在签署《公契》后两个月，应提供中文译本放署于管理处以备业主及有关人士查阅，如有疑意，则以英文本为准。

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