香港的物业管理-香港楼宇、屋村管理的法制化

　　《建筑物管理条例》增加了业主对大厦门管理的参与及决策权。该条例规定了所有大厦公契内须引入的一系列强制性条款。这些条款对业主和管理公司均具有约束力，大夏管理要受这些强制性条款管辖。

　　《条例》附表7规定了公共契约的强制条款，主要内容有；

　　(1)核定管理费用总额

　　管理公司(即条例子中所指的“经理人”)须就每一财政年度编制收支预算草案，并将该草案送业主委员会或将草案张贴于大厦的显眼处，以便业主委员会审议和业主提出交意见。如果管理公司在财政年度开始之前没有进行这些步骤，则管理费将被默许为与上一财政年度一样。如果大厦的业主已登记注册成为业主立案法团，该业主立案法团有权在财政预算提交后一个月内否决该财政预算。若财政预算被否决，管理费只能依照上一财政年度的费用加一成。

　　(2)特别基金

　　管理公司须“设立及维持一项特别基金，以备交付预料之外的每年支出”。如果大厦已成立业主立案法团，“则法团须藉着各业主所通过的决议案决定他们在任何财政年度应缴付的特别基金分担额，以及缴款的时间”。管理公司必须为该基金开立有息户头，户头名称必须说明为建筑物特别基金。除非管理公司认为紧急需要，否则管理公司只能在经业主委员会决议通知后方可动用该特别基金。

　　(3)业主法团解雇管理公司

　　业主立案法团“可经持有不少于50％业权份数的业主通过的决议案，给予经理人(指管理公司)通知将他解雇而无须给予赔偿”。解除委任的通知须为书面通知，且通知期不得少于三个月。管理公司须在被解雇后两个月内”向业主委员会(如有的话)或获委任接替其职位的经理人，交出由其管理或保管的与建筑物的管理及行政有关的一切账簿、账目记录票据、文件及其他记录”。

　　香港的《建筑管理条例》为香港的物业管理的正常运作提出供了完善的法律框架。

　　首先该条例明确了建筑物所有者(业主)对物业管理的决策权和支配权，业主与物业管理公司之间是市场经济中普通的雇主与雇员关系，物业管理公司是受聘于业主委员会的信托机构，它只能以业主的共同意志来执行管理使命。

　　其次，该条例规范了市场经济下物业管理动作的一般规则，业主应先经政府注册批准组织立案法团，再以社团法人的地区性位拥有对物业管理的权利和义务后，通常以招标的形式雇佣一家物业管理公司，管理公司以公平竞争的形式取得管理资格后，双方即建立起委托和受托的合同关系，这是一种双向的市场选择，一旦管理公司有违背条例的行为发生时，业主立案法团的权解除对其的聘用，另行雇拥别的管理公司，这样做，既保障了业主的权益，也促进了一个竞争性的物业管理市场的形式，使得物业管理行业得以健康运转。

　　5.消防条例

　　消防条例是针对预防和制止火灾所作的规定。条例规定，任何设有消防设置及设备的楼宇的业主，或业主不在场时，其住客须随时保持该幢装置或设备操作效能良好，每年由消防装置承办商检查消防设备及装置一次。消防条例是屋村管理的重要依据和法律保证。有下列事项，即属违法：

　　(1)阻塞逃生途径；

　　(2)用锁或其他装置把逃生途径(漳功闸)锁上，以至需用锁匙开启。

　　6.公共卫生条例

　　公共卫生条例对维护楼宇，屋村的公共卫生作出明确规定，以便严格制止“脏、乱、差”现象。其主要规定有：

　　(1)凡引起搔扰的楼宇、水池、水箱、垃圾堆积、禽畜饲养、排放废气、热气或冷气滴水、噪声都属违法。

　　(2)卫生当局有权促使业主对其影响市容的墙面进行粉饰及清洗，促使住户清理属于他的垃圾。

　　(3)任何人不可阻碍清理垃圾的工作。

　　(4)卫生当局有权宣布停止使用认为已污染的饮用水井、水池、河流。

　　(5)任何地方不能积污水，以防滋生蚊虫。

　　(6)烟囱或有关装置应经常维修及适当操作，以免造成空气污染，妨扰邻居。

　　(7)空气调节机及冰箱安装在适当地点，经常维护，防止发生噪声，造成骚扰。

　　7.防止贿赂条例

　　把廉政建设具体化、法制化、对健全和加强管理有深刻的意义。

　　根据条例第九条，任何雇员(含管理员、清洁工、维修工)，未经雇主许可，在执行与职务有关的事务上索取或接受任何利益，即属违法，而提供利益者，同属违法。

　　条例中所指的“雇主”，要视大厦管理组织而定，如果大厦是由一间管理公司负责管理的，该公司便是”雇主”。如果大厦是由业主立案法团或互助委员会管理的，则“雇主”便是整个法团或互委会，或其授权的管理委员会或执行委员会。个别职员或委员会不能行使“雇主”的权力。而管理或执行委员会在决定批准或不批准员工在工作期间接受权力时，也必须按照大厦业主立案法团条例或互委会大会通过的程序行事，并以全体住户的利益为依据，秉持公正、无私的态度去处理事情。

　　大厦管理人员在执行职务时，如果与政府及公共机构雇员接触，也需要注意，因为防止贿赂条例子同样禁止任何人士提供利益给予公职人员，作为酬谢或影响其执行职务。

　　(五)香港物业管理的法制监督

　　物业管理涉及到物业业主、租户、物业管理公司、煤气、电力、交通等相关公司、政府有关部门等方方面面，特别是关系到千千万万居民的切身利益，因而必须以法律为依据，必须用法律规范人们的行为。香港已经建立起一个比较完整的物业管理法律法规体系，有关的法律主要有7个：

　　(1)房屋条例；

　　(2)业主与租客(综合)条例；

　　(3)多层建筑物(业主法团)条例；

　　(4)规划条例；

　　(5)建筑物条例；

　　(6)消防条例；

　　(7)公共卫生条例。

　　香港物业管理中以法治理、以法监督的特点给人以深刻的启示，大体上有以下四点：

　　1.政府是物业管理执法的主体

　　香港物业管理中法制监督网络体系的建立，是顺应香港社会性会房地产业的发展潮流，面对私人经济高度发展的千家万户，依靠政府力量得以建立的。它的建立使香港物业管理在组织形式和人员构成上具有更高的社会地位和拥有更强的管理实力；在工作职权和法制建设上具有更大的行政权力和法制权威；在业务范围和功能发挥上具有更广阔的领域和更高的工作效率，使香港屋宇管理一度存在的综合协调、监督不力及管理不善等问题得到有效解决。

　　按照社会主义市场经济的要求，中国大陆经济格局将是行政管理层次的逐步减少，条条管理力量的相对弱化和企业直接面向以城市为中心的富有弹性的市场而广泛开展经济活动。基于这种势态的发展，行政管理层次的减少，经济决策的多元化，城市物业管理体制必将趋于相对集中。加之，内否借鉴香港的成功经验，建立以区域(块块)为基础的监督管理机构，这些机构既受国爱权威部门的垂直统一领导，同时又充分服务于地方政府，以实现城市管理各种要素的优化组合。

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