香港的物业管理-不同物业的管理方法

　　(1)业主的权力

　　——租金收益权；

　　——产业自由出售、转让、出租或准许他人使用权；

　　——与其他业主共同使用公用部分及设施权；

　　——对大厦的各项管理决策拥有投票权；

　　——根据公契条款，监督管理公司及人员的工作权。

　　(2)业主的义务

　　——遵守公契各项规定；

　　——负责名下应分担的管理费及其它基金款项；

　　——负责维修大厦的主要结构；

　　——缴其名下须付的税项、差饷等；

　　——遵守业主委员会及管理人员负责执行的《住户手册》。

　　(3)业主及租客使用楼宇时，公契的约束条款。

　　——不得更改楼宇的结构，如力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；

　　——不得干扰楼宇任何公共部位或排水道、电缆、固定装置设备；

　　——不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行侵扰或妨碍其他住户的事项；

　　——不得经营公契所禁止的行业，如打铁、殡仪等；

　　——业主只能按照大厦公契所规定各类单元的用途，使用其名下的单元。

　　2.业主立案法团

　　在香港自由经济体制下，香港政府对私人楼宇管理持尊重业主自治、推动业主自主管理原则，政府维持平衡、协调的立场。香港政府通过立法，引导业主成立群众性社会组织，办理注册登记后成为社团法人，进行自我管理，也可再通过订立合同，实施楼宇的社会化管理。

　　政府颁布了《多层建筑物(业主法团)条例》，并且鼓励依法成立多层建筑物业立案法团。《多层建筑物(业主法团)条例》是调整私人楼宇管理的法律制度，以加强楼宇管理、引导推动业主自治为立法宗旨。依据该法律，楼宇业主有权成立业主立案法团，其为自治组织。

　　多层建筑物业主立案法团的成立是通过召开业主大会而组建。召开业主大会可以是通过购买楼宇时各业主签订《公共契约》而授权管理者召集，也可以由拥有楼宇业权5％及以上的业主联合举行，或拥有楼宇业权20%的业主向地方法院申请，由法院指定的业主召集举行。

　　业主立案法团是由业主组成的法定团体，其宗旨在于联合业主组成共同体，共同努力，使居住环境更趋完善。

　　(1)法团的成立

　　业主们要正式成立“业主立案法团”，先要由业主会议选出管理委员会，再由管理委员会向田土厅注册为合法的“业主立案法团”。要举行业主会议，召集人可以是负责管理楼宇的人士；也可以是大厦公共契约所授权的人士；或拥有大厦百分之五十业权的业主。如果没有上述合适的召集人，大厦中拥有百分之廿五的业主，可联名向法院申请指定一名业主召开业主会议。如果业主会议召集人是向法院申请指定的，管理委员会的产生只需出席会议或授权代表出席会议的大多数票数即可。

　　管理委员会被选出后，必须在十四日之内向田土厅申请注册为“业主立案法团”。申请资料如下：

　　——立案法团的名称；

　　——大厦的地址及名称：

　　——法团办事处的地址；

　　——法团主席及秘书的姓名和联系地址；

　　——大厦公共契约；

　　——选举管委会的程序；

　　——业主或秘书的声明。

　　经田土厅审核，管委会的申请符合规定，向立案法团颁发一份证书，管委会应将证书张贴在显眼处，把具有法团办事处地址的通告张贴于大厅的各入口处及办事处门外。

　　田土厅存有立案法团的记事册，记载着各法团的名称、主席和秘书的姓名、地址等资料。如资料有所更改，管委会的秘书应在廿八日之内，把更改详情通知田土厅。

　　若不符合规定要求办理，则属违法行为，将以罚款等管理。

　　(2)业主会议

　　管理委员会必须在被选出后15个月内举行首次法团大会(即业主大会)以后每年都要举行一次业主大会，此外，如因特殊需要，百分之五的业主要求如开业主大会，则亦要举行业主会议。业主会议的法定人数是业主总数的百分之十。若讨论解散管委会，法定人数则为百分之三十的业主出席。管委会主席主持业主会议，若因事未出席，与会的业主可即时推一名业主主持会议。一般的决议都在业主大会上大多数票决定。任何通过决议必须由管委会的秘书在七日之内，以书面方式交业主，才能生效。

　　(3)管理委员会

　　业主大会推选业主管理委员会。业主管理委员会在其成立之日起14天内必须向香港政府田土注册处处长申请注册，领取注册证书，成立业主立案法团。业主立案法团按程序注册成立后，便承担各业主对楼宇的责任。由管理委员会具体办理法团事务，法团通过管理委员会，为各业主处理一切有关业主利益的事务，如投保，聘请律师与会计师，安排财务收支，安排维修工程与招收管理员工，主办各住户的联谊集会及各种其他活动，等等。

　　管理委员会每年编制出管理预算，交业主周年大会通过。同时，管理委员会应有明细收支账目，每一季度公布于众。每年年度则制定全年收支账目与资产负债表，递交审计后，由业主立案法团一年一度的全体大会审查、通过。

　　第一，业主立案法团立方法。

　　香港多层大厦业主立案法团是通过召开业主大会成立的，成立后，还须由多层大厦管理委员会在成立之日起14天内，向香港政府田土注册处处长申请，领取注册证书。

　　第二，多层大厦管理委员会的设立。

　　多层大厦管理委员会是多层大厦业主立案法团的机关，经业主大会决议而立。

　　第三，业主立案法团的职责。

　　运用和执行大厦业主所享有的权力及责任。管委会每隔一定时期向业主报告法团事务情况；定期结清账项，呈交大会审核。法团在法律上有权通过管理委员会安排进行任何大厦公共地方的保养、清洁工程；有权聘请职员甚至专门管理人员。法团负责处理一切有关业主利益的事务，如投购火险及其它保险，聘请会计师及给予薪酬，或购买租赁所需设备，以供大厦的公用地方业主活动之用。法团有权设立一项经常费用基金，由业主每年按一定标准定期交纳，用以支付法团办公费用。法团了可设立一项临时费用基金，以补日常费用基金之不足或作紧急开支之用。

　　第四，多层大厦管理委员会的职责。

　　1.设立管理处，安装电话及其它必需设备。

　　2.订立物业管理各项工作职责范围，鉴定管理水平，聘请管理员工。

　　3.设立档案和记录制度，包括收费记录，投诉和处理过程，维修和保养情况等。

　　4.用中文翻译大厦公共契约及住户守则。

　　5.制定督导及联络制度，委托管理人员，订明岗位分工及紧急事项处理程序。

　　6.要求管理公司在法团周年大会时，向业主简报过去一年的工作及财务收支情况。

　　7.遇有重大的维修及改善计划时，组成工作小组，召开业主大会通过，监督招标程序。

　　8.制定年物业管理预算案，列明各项支出的预算及每月应收取的管理费及其它收入，交由大会通过。

　　(4)楼宇互助委员会

　　楼宇互助委员会是群众性、志愿性的组织，由楼宇住户组成，可代替业主立案法团。香港当局于70年代初推广互助委员会计划，只要楼宇的20％住户同意，便可成立楼宇互助委员会。委员会以楼宇单位为代表单位，每个单位可有1名住户代表。互助委员会如系根据规定程序制定章程，有序运作，则可免受《社团条例》管制，其成立条件简单，组织灵活。楼宇互助委员会的职责以及运作与业主立案法团并无二致。

　　香港的楼宇互助委员会是群众性自愿组织，由楼宇业主住户组成。其成立条件简单，组织灵活，并可替代业主立案法团。

　　第一，互助委员会的成立。

　　互助委员会的成立需要取得楼宇1／5以上业主住户同意。每位业主只能选派一名代表。

　　第二，互助委员会职责。

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