浅谈高校物业管理的模式和体制

高等教育的改革，特别是高校后勤社会化的改革，要求我们建立一种适应学校改革发展的社会化的新型高校后勤服务保障体系。在探索承担这种高校后勤服务保障职能的管理形式中，我们最早在教工生活区的管理上导入了物业管理的概念。为保证高校物业管理事业的快速健康的发展，我们有必要对高校物业管理的模式和体制进行认真的研究。本文就此内容谈一点粗浅的认识。

一、高校物业管理的模式

1、社会物业管理已发展到相对比较成熟的阶段，刚刚起步的高校物业管理从中吸取其经验是可行的。

随着房产管理体制的改革，中国物业管理在深圳于1981年初率先拉开了帷幕，后经过规范化发展的阶段，现已进入了快速发展的时期，形成了物业管理比较成熟的模式。社会物业管理这种企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制，集管理、经营、服务一体的综合有偿服务形式，适应了市场经济规律，体现出了较高的效率和效益。

高校物业是指高校的各类教工住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研实验楼等及其相关的附属建筑、附属设备、道路和场地。高校物业管理可分为教工生活区的物业管理、学生生活区的物业管理和教学区的物业管理三大类。就其管理服务的主要具体内容而言，包括：(1)房屋及其基础设施、公共设施的管理。包括房屋维护与修理、庭院绿化、道路及水、电、暖等的管理与维修。(2)地产管理。禁止在所管辖范围内私搭乱建、乱占、乱堆等非法使用土地的情况。(3)综合服务。包括辖区的环卫、治安、生活服务等。另外还可根据师生的特殊需要，提供其它专项、特约、代办等多种服务，开展有益于师生的商业服务项目。利用社会物业管理现成的社会化、企业化、专业化、规范化的管理模式，就能在较短的时间内发挥高校物业管理的功能，达到为学校、师生服务的良好效果。

2、高校物业管理实行社会化、企业化的管理，顺应了住房制度的改革和高校后勤社会化的改革。

随着房改政策的出台和发展，高校系统的住宅已大部分出售给了教工个人，房屋产权性质发生了根本的变化，公房变成了私房，公有财产变成了私有财产，作为国家事业单位的学校，显然不可能用行政的拨款来为私有的房屋服务，只能按公私房屋的比例分摊解决房屋维修和公共设施的改建，这时继续沿袭传统的行政福利性房屋管理模式已成为不可能了，对教工生活区的管理出现了社会化的客观要求。同时，随着人们生活水平的不断提高，广大教工不仅对自己拥有的产业和附属设施要求保持完好，以达到保值、增值的作用，而且更加关注社区的环境，更加关注社区的服务质量，房屋产权的多元化、教工需求的多样化所带来的各种各样而水平又较高的需要，为高校物业管理的社会化提供了条件。高校物业管理部门将房屋、水电、清洁、保安、绿化等诸多项目汇集起来统一管理，不仅避免了住房私有化后的管理真空，为各业主找到了一个“总管家”，使每位业主只需面对物业管理企业一家就能将所有物业和工作、生活环境的日常事宜办妥，而且也克服了旧体制下对外是封闭、是排斥，对内又是多家管理、各自为政、扯皮推诿的弊端，提高了服务的质量，实现了社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。

高校物业管理企业属于后勤经营型服务实体，是一个具有独立法人资格的自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展的物业管理企业，就应该按照《公司法》和合同的规定进行企业运作。高校物业管理企业依照《物业管理条例》和物业管理市场的运行规则参与高校物业市场竞争，通过一业为主、多种经营及寓管理、经营于服务中的手段，实施有偿服务，依靠自己的经营能力和优质的服务争取自己的位置和拓展校内教工生活区、学生生活区、教学区及校外的业务，用管理的业绩赢得良好的社会效益、经济效益和商业信誉，使高校物业管理得以以业养业、自我发展，既减轻了学校的压力和负担，又使得管理经费有稳定的来源，促进高校物业管理的发展。

3、高校物业管理实行专业化、规范化的管理有利于服务质量的提高。

社会越发展，社会分工就越细，专业化程度就越高，工作效率和工作质量就越高。高校物业管理将辖区内的各种服务综合办理，极大地方便了学校和每位教工，同时通过专业人员的配备、专门工具的使用、规范标准的执行，不仅使高校物业发挥正常的功能，延长物业的寿命，而且也使高校师生享受到了专业性的服务，提高了服务的质量。另外需要指出，高校物业管理的专业化是指物业管理的各项服务都应当由专业服务公司来完成，各高校物业管理公司可以根据自己规模的大小采取不同的方式进行专业服务。实力强的高校物业管理公司可以自己成立专业公司，不仅对本公司物业管理进行分类管理，而且还可以承接对外物业项目;规模较小的高校物业管理公司可以把自己优势以外的物业管理项目以分包的方式委托给不同的专业公司进行管理，如将环境绿化承包给专业绿化队、向专业保安公司雇聘保安人员等，以达到物业管理统一管理的专业化。

高校物业管理的规范化，就是物业管理企业要根据国家有关政策法规，在工商行政管理部门正式登记注册，依法经营;要根据物业管理的文件和行业标准建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准、服务程序、监督机制和收费标准;要主动接受主管部门和业主的监督检查，以确保管理的高效和高质量的服务。

4、高校物业管理走规模化、集团化发展之路。

在我国，物业管理一般实行政府定价或政府指导价，特别是高校物业管理更要受到教育规律的制约，只能实行微利经营。高校物业管理企业没有一定的规模，就会造成管理成本增加，无法最大限度地创造经济效益，因此规模效益在高校物业管理中就显得尤为重要，客观上要求高校物业管理企业走规模化、集团化发展之路。高校物业管理企业之间可以通过联合、兼并等方式，形成高校物业管理集团，实现规模经营。

因此，高校物业管理应当走社会化、企业化、专业化、规范化、集团化之路，从而推动高校物业管理稳定、快速地发展。

二、高校物业管理的体制

在旧体制下，高等学校不但要管教学、科研，还要管每个职工的衣食住行、生老病死、婚丧嫁娶等等，在这种行政性、福利化的模式下，学校对校内各方面的事情都是统包统揽，因此对学校后勤事务，乃至教工生活区的事务都是绝对领导。这种体制一方面使得高校无精力抓好教学科研的本职工作，又造成本该用于教学科研工作的资金被分散，另一方面学校后勤市场资源又被白白地浪费掉，因而高校后勤社会化成为必然，高校物业管理的社会化不可避免。高校物业管理的社会化又势必带来高校物业管理体制的变化。

1、高校物业管理的社会化，使高校物业管理公司成为了一个具有企业特征的独立经济组织，赋予了企业的自主经营权。

高校后勤社会化的改革，使高校后勤服务单位成为高校后勤服务实体，打破了高校后勤所需经费由学校全额拨付、后勤服务不计成本的无偿服务的恶性循环状况，促使高校后勤实体更多地引入市场竞争因素，按照市场经济规律进行企业改制和运营，迅速根除了人浮于事、浪费资源的现象，强化了主动服务、自我发展的意识，实现了运用市场法则调节的优质优价、多服务多收益的有偿服务收费，从学校和师生的需求配置高校后勤资源，获取企业需要的能量和发展机会，使高校后勤服务融入了社会大市场，搞活了企业，减轻了学校的负担。

高校物业管理企业是提供高校后勤服务的一个重要组成部分，它以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的，集服务、管理、经营于一体，寓管理、经营于服务中。在社会主义市场经济条件下，这种服务、管理也是一种特殊的商品，是一种有偿劳动，就需要依照社会市场标准收费，建立起与社会市场相接轨的社会化收费机制。教工生活区要按物业产权的比例合理分摊费用，学生生活区、教学区也要按标准收取物业管理费、特殊服务费等，从而达到以业养业、自我补血的目的。高校物业管理企业要合法经营、自主运作，就需要按合法程序建立，在工商管理部门登记注册，获得从业的资质，并接受国家物业管理企业主管机关的监督检查;就需要按照“产权清晰、权责明确、政企分开，管理科学”的现代企业制度的要求，实现自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展。只有这样，高校物业管理企业才能依法经营，按标准收费，成为独立的企业;才能在“一业为主、多种经营”的指导思想下，立足学校服务市场，拓展社会市场，实现自我发展的目的，更好的为学校服务，为师生服务，为业主服务。

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