校园物业管理的特点分析

摘要：由于校园物业管理自身存在的多重属性，因此具有了不同于其他物业类型的特点，如何将这种特点转化成优势，是校园物业管理企业需要长期思考的问题。
校园物业管理一般分为住宅、学生公寓、办公物业、体育场馆四大模块及四种管理模式，只有把握校园物业管理的特点，才能为校园物业发展战略的制定提供坚实的基础。
一、 校园物业管理的特点
校园物业管理分为住宅物业、学生公寓、办公物业、体育场馆四大模块和四种管理模式。学校作为非凡业主，不同于社会小区的业主，学校的主要任务是教育教学工作，是培养人、教育人的事业单位，是法人单位；而业主是居住物业小区的居民所组成的松散共同体，非法人单位。因此他们在委托或招聘物业管理公司进行管理时，自然有不同的要求和不同的服务标准，学校的这种非凡业主身份使其物业管理与社会物业管理有所区别，明显具有自己的特点：
1. 校园物业管理具有从计划经济向市场经济的过渡性，这是一个过程。这个过程需要决策者、执行者、被服务对象的观点改变、行为支持；同时，也需要外部环境的影响和支持。
2. 校园物业管理决策者及业主观念固化。学校成立的历史往往都比较长，几十年甚至上百年的发展过程中，已经形成其自身的管理模式和体系。同时，校园住宅小区的居住群体非常稳定，居住观念也已经固化，在学校实施物业管理，最难解决的就是改变决策者和居住者的观念问题。
3. 校园物业管理受固有习惯影响。高校是一个小社会，校园人与人之间较为熟悉，领导与群众之间多有师生之情、同窗之谊，最差的也可以绕个弯找到一个非常亲近的关系。而物业管理是要将无偿的服务变为有偿，直接触及到居住者的切身利益，收费的高低、服务的好坏，都会反映到领导的案头，影响决策者的信心和力度。
4. 校园物业管理呈现多元化的特点。伴随着校园社会化的改革进程，多数学校成立了后勤集团或总公司，而物业管理则千差万别。社会化改革步伐较快的高校有自己的房地产公司，完全按市场竞争的方式进行经营和运作，这部分高校物业管理社会化程度相对较高；另一部分则是建立了物业管理体制框架，但属市场不完全状态，只在高校内部进行有限度的准企业化经营和运作；而一少部分高校物业管理仍停留在传统的计划管理体制框架内。
5. 校园物业管理多采取内部甲乙方体制。甲乙方体制是学校把原后勤一分为二。一方是代表学校行使后勤管理职能的甲方，另一方是为学校教学、科研和师生生活提供后勤服务和保障的乙方，甲方与乙方通过合同方式明确各自的权利义务。这种甲乙方体制改变了过去办后勤的传统计划管理体制，在很大程度上推进了后勤社会化进程，刺激了乙方物业管理市场化体制的形成。但这种体制由于高校自身的特点，仍然没有把自己的校内市场向社会开放，这是所谓“扶上马，送一程”的原则使然。
6. 校园物业管理费核算具有模糊性。由于高校自身的特点，决定了校园物业管理不能完全按市场化方式进行核算。从实践看，多数学校采用“倒推法”，即根据现有后勤实体的在编人数及临时用工数量的各种工资补贴标准、各种消耗及运行费用等测算出总价格，再用总价格除以总工作量费用，如单位面积维修费用等，这种测算与社会上通用的管理和服务费用标准难以一致，必然因各学校不同情况而有所不同。
7. 校园物业管理以服务优质为最高目标。以优质服务、优良作风、美丽环境让师生员工满足，这是学校后勤工作永恒的主题，物业管理也不能偏离这一方向，必须把这“三优一满足”作为最高目标加以遵循。
8. 校园物业管理具有育人功能。具体包括：其一，“育身”功能，校园环境的改善、绿色植物的增加，可以吸收大量的二氧化碳，保持空气清新，有利于人的健康；其二，“育心”功能，学生阶段是大学生人生观、世界观和价值观发展的要害时期，通过物业管理，使校园更干净、更宽敞、更有序、更整洁，这样的环境可以让人心旷神怡、精神振奋，轻易形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质；其三，“育美”功能，通过物业管理，校园文化长廊、水景、雕塑等给人以丰富的美学价值和审美因素，有利于培养人的审美情趣，达到审美教育的目的；其四，“育德”功能，通过物业管理人员着装上岗、挂牌服务、语言文明规范、服务热情周到以及规范管理和服务，起到一定的示范作用，有利于培养学生的良好道德品质。
二、校园物业管理的现状
（一）从校园物业管理的运行体制分析现状
1. 科室行使物业管理职能。这是物业管理这股春风尚未吹到的角落，无论是领导还是居民，对物业管理缺乏一定的熟悉，甚至干脆不知为何物。
2. 沿袭事业管理的物业管理企业。成立了物业管理公司，但完全按照事业单位管理，这种情况在校园物业管理中较为多见。往往涉及到了一定的物业管理职能，如设立保洁、维修等部门，还开展了出租房屋等经营性物业。但是没有物业管理合同，没有业主公约和业主委员会。
3. 半企业化的物业管理。半企业化状态，同时具备企业和事业的双重属性。有的已经是一个企业，取[FS:PAGE]得了独立法人资格；但对于校内来讲，更像一个科、一个处。学校尚未将所有属于物业管理的职能归整，物业管理企业也就“五脏不全”。
4. 完全企业化的物业管理。这类高校物业管理企业是高校后勤社会化改革的排头兵。往往是学校给了足够的政策，外部市场环境好；同时，从业者又具备敏锐的头脑和开拓市场的精神。
（二）从高校物业管理的管理层次分析现状
1. 管理服务观念落后。校园物业管理仍然处于家庭作坊阶段，存在小打小闹的经营意识，管理技术、服务手段落后。
2. 物业管理队伍老化。校园物业管理队伍知识老化、年龄老化。校园人事部门很少考虑高级管理人才和物业管理技术人员。
3. 廉价低效有偿服务。校内教学楼宇不论新旧、设备设施多少、服务档次好坏，一律是一种价格，统一按照公有房售后的收费标准实行低价有偿服务，致使物业管理企业亏损经营。
4. “命令式”、“指令式”的行政管理。校园物业管理已逐步增加保洁、保安、绿化养护等服务内容，实行了象征性的有偿服务，签订了相关物业管理协议，但是这种管理往往受到学校行政指令的约束。在服务内容、服务费用等方面由甲方根据学校的总拨款说了算，“缺钱先办事，钱少办多事，没钱也办事”，有时还采取行政方式，不干也得干，没有任何商量的余地。片面地只讲社会效益，领导满足就是成绩，因此这种物业管理难以与市场化、专业化、企业化经营的模式接轨。
5. 法制建设不健全。校园物业管理活动涉及的业主、物业管理企业和相关机构的法律意识淡薄，突出表现在管理人员法律意识缺乏，不懂得用法律手段进行物业管理。
校园物业管理的发展也与社会大环境有密切的关系。假如大环境形成，物业管理这一概念得到普及并深入民心，物业管理的进程自然就快，实施物业管理的难度自然就小。
参考文献：
1. 郭哲、樊向征， 《 高校物业管理创新与发展的思考 》
2. 赵翔， 《 物业管理现状解析 》

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