商业物业管理操作实务之租赁宝典

(2)租金增加对空置率的影响。
租金增加不可避免地会使部分租户威胁业主或物业管理者要中止租赁而搬迁，但随着租户到市场上寻求新的物业，了解市场后，搬迁人数会降下来。即使真要搬走，物业空置率也是暂时的，不久会被新租户顶替。只要租赁费的增加能够弥补空置的损失，则整个收入不会减少。
例如，有个物业管理公司将一个有50个单元的公寓租金由每套800元／月增加到1000元／月，20％的租户起初威胁要搬走，可最后只有3个租户搬走，出租率为94％。原100％出租率下租金收入是40000元／月，现94％出租率下的租金收入是47000元，比100％出租率下每月增加了7000元的收入。
(3)租金增加对与租户关系的影响。
一旦租户明白了租金提高后的逻辑关系，即明白租金调整的合理性后，他们的态度就会发生根本性的改变，因此物业管理者在提租的同时要附上运行费用稳定增加的说明图，可以将之递送到租户信箱里或张贴在公告栏里。另外，物业管理者为了要在提高租金的同时仍然能够与租户保持良好的关系，就要在租金增加后，保证服务和维修保持或超过原来的水平。比如，可以通过简单地做做门面改进，来增加租户的满意度。相反，如果租金增加而服务却下降，就会引起租户的不满和反抗，这时物业管理公司要迅速改进管理，免受失去租户的损失。
九、租赁终(中)止
1.租赁终(中)止的种类
(1)租户提出的租赁终止。
租户提出搬迁的通告按租约条款规定办。但如果一个表现良好的租户要求搬迁，则物业管理公司就应立即与他们取得联系，并检讨一下是否是管理过失所致。如果是这样的话，物业管理者应通过保证改变这种状况等的承诺，来尽量挽留租户。即使租户的决定难以改变，物业管理公司仍然要调查清楚事情的真相，为以后如何加强管理避免类似事件发生提供参考。
(2)物业管理公司拒绝续签。
物业管理者及时发出终止租赁通知而不允许续签也是可以的，但物业管理公司拒签的理由必须是充分的。
(3)强制性的中止租赁。
当租户违反法规、不付租金、参与犯罪或违反租约协议条款的其他方面时，物业管理公司有权通过法律途径强制性将其驱逐出去。当然在驱逐前要发最后通牒。表3-3-3是要求偿付租金的三日期限通知。
2.租赁终(中)止的程序
(1)搬迁前的会面。
物业管理者在租户搬迁前，要与租户进行一次私人会面，填写搬迁前会面表，如表3-3-4所示。
(2)物业检查。
无论哪一方提出结束租赁，物业管理者都必须在租户搬出之后与其一起检查物业。当房屋被清空后，物业管理者应在检查时已经确定下一次搬迁前哪些地方需要重新粉刷，为此检查时物业管理者应带上物业检查表(见表3-3-2)，检查物业哪些地方受损以及房间及其设施是否处于完好状态，记下物业的实际情况和需要的维修量及何时可列入维修计划等，并计算出安全与清洁方面应扣除的押金。
(3)归还押金。
当归还给租户押金时，物业管理者要说明押金扣除了哪些方面及其数额。如扣除了安全押金，就要说明安全押金的用途并归还未支出部分。如果物业管理者未按租赁协议动用了部分押金，那么他必须向租户逐条说明其使用情况。如果租户不能接受，物业管理公司必须承担相应的责任。

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