大厦主要功能和服务对象

大厦主要功能和服务对象
 

大厦是对大型高层楼宇的简称。按照用途和使用功能，又分为工业大厦、商业大厦和专用于大型公司机构办公、经营的大厦，即人们通常所称的写字楼。它具体是指以出租办公室为主的收益性物业，是各类公司、机构集中办公、开会，进行商务洽谈等业务活动的场所。
下面我们要讲的是写字楼的物业管理：
1、 写字楼大小的划分
（1） 按建筑面积的大小，可分为小型（1万平方米以下），中型（1-3万平方米之间），大型（3万平方米以上的）。
（2） 按功能可分为单纯型、商住型和综合型。
①. 单纯型：只有办公一种功能，没有其它功能（如公寓、商场、餐饮等）；
②. 商住型：能提供办公，又能提供住宿的写字楼。又分为办公室的有套间可住宿和大厦一部分作办公用途、一部分作住宿用途二种；
③. 综合型：是以办公用途为主，同时兼具多种功能（如公寓、餐厅、商场、舞厅、展示厅等）。
（3） 按现代化程度可分为智能型和非智能型。
①. 智能型：具有高度自动化功能的办公大楼（大致设有：综合布线系统、楼宇自动化系统、计算机网络系统、闭路电视监控系统、电子门管理系统、保安巡更系统、卫星接收系统、公共广播音乐系统、消防自动化系统、程控交换机系统、同声传译系统、系统集成等十几个系统）；
②. 非智能型：不具备上述现代化功能的写字楼。
（4） 按建造等级，所处位置和物业管理的档次，可分为甲、乙、丙级写字楼。
①. 甲级：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物自然状况优良，大厦机电设备、公共设施档次较高，达到或超过规范要求，有完善的物业管理服务，有24小时的维护服务和保安服务；
②. 乙级：具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑功能设施不是最先进的，有自然磨损存在；
③. 丙级：物业已使用的年限（楼龄）较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例和规范的要求，建筑物存在着明显的功能陈旧，但仍能满足抵收入租客的需求水平。
2、 写字楼的特点
一般来讲，写字楼具有下面的显著特点：
（1） 写字楼多建于中心城市的繁华地段。这是由于大城市交通方便，经贸活动频繁，信息、通讯集中通畅，便于集中办公、处理公务和经营的事项。特别是以金融、贸易、信息为中心的大城市的繁华地段，写字楼更为集中。
（2） 建筑规模大，各类公司机构集中。写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大，往往能集中上百家的大小公司机构，人口密度大、涉及面广。
（3） 建筑、设备现代化。为了吸引有实力的公司机构进驻办公，满足他们为了体现身份、高效率办公的要求，写字楼一般选用的建筑材料都较为高档，设施设备都较先进，内部一般都配有中央空调、高速电梯，设有监控设备、完善的通讯设施。
（4） 功能齐全、设施配套，具有服务前台、车库，能接待会议，还设有餐厅、商场、商务中心、银行和邮局，能满足客户的工作需要。
（5） 使用时间集中，人员流动性大，如较集中的上班时间，多数都是早八点以后，下午六点以前，上班时间人来人往，下班后人去楼空。
（6） 经营管理的要求高，时效性强。由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备先进。所以，对管理和经营方面要求均较高。另外，由于投入多，如楼层出租率低，对发展商来讲，即意味着损失增大。所以对其经营管理的时间效益性有极强的要求。
做为大厦写字楼与商业大厦。工业大厦最明显的区别还在于服务对象的不同。写字楼的服务对象是各类公司、企业单位的职员、工作人员，服务时间主要是在工作时间内，集中在每周一至周五的早上八点至下午六点，部分写字楼周六上午仍工作半天。
3、 日常工作的内容
写字楼日常工作的内容主要是为业户提供一个理想的办公环境，它的管理工作围绕在“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是保证用户在写字楼里工作安全放心，不受外界环境的干扰，财产、人身安全有保障。舒适是指大厦内工作环境适合于办公需求，如中央空调供应、供水、供电服务，电梯服务以及清洁、绿化等均创造出优美整洁的室内环境。快捷主要是指写字楼内通讯设施齐全，用户能随意及时与世界各地业务联系、交换信息，抓住商机。
写字楼的日常管理工作有如下内容：
（1） 治安管理
写字楼的治安管理内容为防盗、防破坏、防流氓活动，防灾害事故，这是写字楼管理中一个非常重要的内容，其目的是为了维护写字楼业主、租户的人身和财产安全，保证其正常的办公和生活秩序，并保证写字楼各项工作的开展。
治安管理主要由管理公司保安队来执行，保安队同时还承担写字楼义务消防队的工作。
（2） 车辆管理
停车场的管理，重点在安全，进、出口和值勤保安应严守岗位，应按健全的管理制度管理车场。（因有专业课介绍，不再细讲）
（3） 清洁管理
清洁工作是写字楼的重要工作之一，我们承诺的舒适、整洁在此体现，业主在楼内办公，客户到楼内办事，均希望看到一个干净、整洁的环境，并由此去判定一个管理公司的管理水平。公共环境、公共设施设备做好定期的清洁、维护和保养，才能保持其正常的使用功能并延长其使用寿命，从而达到物业保值、增值的目的。
（4） 绿化管理
写字楼的绿化一般面积均不大，关键在于景观布局，楼内摆放适当的绿化盆栽，将会给整个写字楼增添美感。绿化的自然美增加了人工环境的美，它们生机盎然的神态和绚丽夺目的色彩给写字楼的装饰增添了光彩，也带来了生机，让客户在怡然中感受到绿色的环境。
（5） 消防管理
消防工作是物业管理中的一项重要工作，由于写字楼是主体性建筑，而且机电设备种类多，分布点多，高层楼宇灭火困难，一旦发生火灾，难以扑救。因而我们的管理工作，要以防为主，要最大限度地预防火灾，避免重大损失，为业主提供安全环境，保障其生命和财产的安全，从人力、物力、技术等多方面做好灭火准备，以便一旦发生火灾，能够迅速扑灭。
（6） 供配电设备管理
写字楼供电设备的管理是一项重要工作，是提供办公环境的一项重要保证。
楼内设有专供自身使用的变压器房、配电房，简称为“专变房”，其运行维护、保养由当地供电部门负责。供电设备日常管理分为运行管理和维护保养两个方面。
（7） 给排水设备管理
高层建筑一般设有专用水泵房，多采用重力供水系统管理中主要是保证各水泵正常工作，保证水箱有足够的水源，储水池不能断水。由于储水池同时供给消防系统用水。因此，管理工作甚为重要。储水池、水箱除要装门，还要定期保养检查，确保水流畅通，满足用户用水需求。
排水也是管理的一个方面，生活污水、雨水的排放也必须保持管路畅通，排水泵要时常检查，及时更换坏泵。
（8） 空调系统管理
舒适的工作环境离不开空调的供应。衡量一个写字楼的档次，空调是否满足需求是一个重要的标准。因此，空调系统的管理是很重要的，写字楼内温度的控制参照商业大厦，按冬、夏季节划分。
①. 冬季室温采用18～22℃，相对湿度40%～60%；
②. 夏季室温采用22～25℃，相对湿度40%～65%。
（9） 电梯系统管理
电梯时写字楼的重要上下楼工具，运行是否正常，运行是否平稳都会影响大厦的声誉。由于电梯属特种设备，受劳动安全卫生检测站的监管，每年必须进行年检，年检合格的电梯才能运行。
由于电梯的专业性较强，一般均由具有专业资质资格的单位负责保养。管理处日常除负责电梯轿厢内外的清洁工作外，还负担电梯困人时的解救工作。电梯日常的运行管理一般由保养单位派出的专职电梯工负责，管理处在日常的管理中要时常检查安全管理措施执行情况。

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