浅析万达商业物业管理的定位

　　 经历了一年多的“圈地运动”,万达MALL 在全国多个城市抢占了最富人气的近二十多个商圈,并取得了多个城市商铺销售率百分百的傲人成绩。但与之相对应的商业物业管理却程度不同地出现了一些问题,问题的根源究竟在哪里呢?经过近一年多的工作探索,我认为是我们的商业物业管理的定位有待商榷。

　　 首先,由于首层商铺产权的出售,我们与传统的商业物业管理公司根本区别在于不具有经营权,因此我们无权也无需去直接参与经营,但我们有责任和义务去为所有的商户(经营者)营造良好的经营环境,创造旺场条件,同时对其经营行为进行约束和规范,尽量延长旺场的时间,以保证我们物业的不断升值。在这种情况下,我们在经营中所处的地位主要是引导性的、辅助性的,我们工作的着重点就应主要在于经营管理方面,因此我们应该是一家专业的经营管理公司!我们不应该去和市场力争主导地位,而主动承担太多本应由市场、商户或业主承担的风险。

　　 其次,业主买铺、商户租铺这本身都是正常的生意。所谓生意自然有风险,对这一点,业主、商户比我们清楚的多。他们的抗风险能力比我们想象中要强的多。我们必须明确商业物业的工作决不是保证所有业主、商户只赚不赔的“救世主”。就目前我们的商业物业的工作流程和经营模式来看,我们介入太深,承担了太多的风险。

　　 因此,我们的MALL 业态的管理机制应该定位于商业经营管理,但从目前的状况来看,由于我们万达多年从事房地产业,形成了独具特色的万达服务模式。虽然在整体的决策上集团开始向商业地产倾斜,并以神奇的速度创建了初具规模的商业航母,但各地购物广场的管理模式仍没有走出物业管理的范畴,强调管理的重点仍在于商场的保安、保洁工作。

　　 商铺背后的升值空间不是与生俱来的,而是需要经营性管理的,我们应该从根本上转换思想,确立购物广场在管理上的商业经营机制。一旦这种商业经营机制得到良好的运作,纵使所有权分散了,只要我们负责业主的商铺代租和市场的统一招商管理,自然使得市场在自觉中运行,保证商场的专业化做旺。

　　 目前我们万达集团正处于高速发展、向全国扩张的阶段,因此资金链要求较高,但我们必须清醒地认识到,一个项目的好坏,不仅仅在于工程质量,不仅仅看商铺出售情况,而更应该体现在一个项目能否长久持续的保持经营的旺势。从根本上来说,本人认为我们所从事的商业物业就是经营型物业,它除了具备“纯”物业管理外,还包括商业推广、策划和商业经营管理,并且这一点应该是商业物业管理的中心。

　　 另外,从某种意义上来说,物业的延续是靠经营出来的。搞商业物业,尤其像我们在搞长期经营管理的商业物业时,经营管理就成了极重要和关键的企业职能。好的商场经营,可以成倍提高物业的价值,反之,可能造成物业贬值,而且可能带来后患无穷。

　　 从根本上来说,商业物业经营管理搞好了,可以满足企业多方面的发展需求:反复提升万达品牌、增加我们的融资能力、扩大企业现金流、实现经常性回报、有利于全国范围内的跨地区发展。销售的成功、资金的回笼仅是一个项目成功的一半。只有明确了经营管理的定位,我们的工作才能有了明确的目标,旺场才有可能成为现实。

　　 旺场不是我们所能经营出来的,我们只能尽可能的为旺场创造条件。而且我们承诺了为业主提供优质的售后服务,创造旺场条件当然是必不可少的。

　　 根据青岛公司一年多的工作经验,结合目前的实际情况,我认为目前工作的当务之急在于:

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