高校公寓管理面临挑战

学生公寓作为高等学校后勤的重要组成部分，长期以来在计划经济体制下发展缓慢。近几年随着后勤社会化改革步伐的加快，旧的管理体制和管理方式已经不能与快速发展的高等教育事业相适应，于是在市场化的浪潮下，各个高校都出现了很多学生公寓小区。这也使物业管理得到了新的发展空间。但是，应当注意学生公寓的物业管理在方式方法和管理理念上应当与其他居民小区的物业管理有所区别。
■学生公寓与一般住宅的比较
学生公寓与其他一般性物业相比，其特殊性主要表现在：
1．从服务主体来看，学生公寓的服务主体是受高等教育的青年学生。学生公寓是学生日常生活与学习的重要场所，是课堂之外对学生进行思想政治工作和素质教育的重要阵地。
2．从经营的角度看，追求利润最大化是一般物业管理企业的原则，而对学生公寓来说，物业应当在实现利润的前提下，协助学校完成教育的功能。
3．从管理角度来讲，大学生公寓物业管理的难点是：“物之管理，人之服务”都是浑然一体的，人和物难以截然分开。
4．从国家的政策法规来讲，国家，特别是地方政府，已经对一般的物业管理制定了相对比较完备的政策法规，而作为较为特殊的物业——一大学生公寓所涉及的政策法规还非常少，在实际操作中经常碰到的问题是“无法可依”。
■学生入住公寓的观念变化
高校大学生原本居住在学校所提供的普通宿舍中，享受着国家很大程度的补贴，但是当他们入住学生公寓之后，消费观念便发生了变化。主要有以下几个方面
1．“听由国家、学校安排”与“个人自由选择”观念的冲突。入住学生公寓后，随着“消费者意识”的增强，不再是以前的“来者不拒”，而是会慎重比较各项收费性服务，在权衡利弊的基础上做出自己的选择。学生还追求消费的自由性，原来在用电时间上是受严格限制的，现在他们开始整夜不关灯，甚至用起了“电吹风”、“热得快”、“电暖壶”。他们不再满足于学校安排的宿舍楼层、方向及号码，而要求自由选择公寓的楼层、朝向和方位，自由选择室友。对于学校安排的普通住宿条件感到不满，对有“基本设施就行”的传统观念提出挑战。公寓的学生愈来愈追求付费后的享受权和安全权。他们开始反对宿舍管理人员拿钥匙擅自开门检查卫生，反对维修人员在房间没人时进门工作，学生开始关注自身消费的隐秘性。
2．“可用就行”的大众化消费观与“追求品牌”的个性化消费观念的冲突。大学生不再满足于可用就行和大众化的消费模式，而是追求个性与品牌，追求身份与地位的象征。
3．与以往国家和学校承担水费、电费不同，公寓学生需要承担大部分水费和电费。善于算经济账的学生们开始有了节约意识。他们意识到既要全面提高生活质量，又要提倡适度消费和科学消费。
■对物业公司的建议
针对大学生在公寓中的各种思想变化，物业部门应当对其加以了解。物业部门在高校中也扮演着教育者的角色，有着重大的社会教育责任，因此，物业部门必须有自己相应的对策。
1．明确物业管理定位。物业管理公司必须和学校明确自身的定位，是处于管理学生的定位，还是服务学生的定位。笔者认为，学生作为付费者进入公寓，有权享受良好的服务；但是，公寓学生应当受到校纪校规的约束。在很多方面，学校要本着为学生负责的原则，加强对公寓的管理；而学生也应当配合这种管理。
2．制定物业管理制度。公寓管理者必须将这些必要的管理予以程序化、制度化、透明化、公开化。例如，在每个公寓小区中都会出现违章使用电器的难题。公寓管理者就应当明确规定哪些电器是违章的、使用后有可能引发安全事故，哪些电器是能够让学生使用的。很多高校都有《宿舍管理条例》，但是却并不都有公寓的管理条例或细则。公寓管理中存在很多与普通宿舍不同的问题，这些都需要予以明确阐明。
3．物业应当融入学生。高校学生是属于高素质、高文化的一个群体，但也是属于一个激进、冲动、有主见的一个群体。他们已经不愿意在学校的众多规定之外还受到物业的各种规章的制约。因此，面对这个群体，必须掌握管理的技巧。物业管理人员一方面必须以微笑服务来打动学生，用文明服务来获得学生的配合；另一方面，物业管理更应当在必要的时候给大学生提供一定的合理的帮助。
4．物业应当发挥教育的职能。物业在高校管理中不只是承担维修、看管等职责，还应当担任起一定的教育职责。譬如在江苏高校社区服务有限公司所实行的宿舍科研项目、宿舍英语学习等，就是一个很好的尝试。这样不仅更有利于物业的管理，同时还达到了社会效益的提升。
另外，当今学生公寓的物业化管理中，还要把一般性物业管理的经营理念、管理思想和操作方法运用于大学生公寓
管理之中，比如综合管理、综合服务思想、企业的成本核算思想、及物业管理行业通行的服务质量标准，甚至一些组织机构设置等都可运用其中。在实践中不断开拓进取，开辟新思路，闯出一条适合自己的、行之有效的大学生公寓管理体系，这也是学生公寓社会化改革的一项重大任务。

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