论高校公寓物业管理的问题

　　近几年来,随着高等学校后勤社会化改革步伐的加快,在市场化的浪潮下,各个高校都出现了很多学生公寓小区,这也使物业管理得到了新的发展空间。本文就学生公寓物业管理的方式方法与管理理念等问题谈些个人的看法。

　　一、学生公寓与一般住宅的比较

　　学生公寓与其他一般性物业相比,有一些很明显的区别,其特殊性主要表现在:

　　(1)从服务主体来看,学生公寓的服务主体是受高等教育的青年学生。学生公寓是学生日常生活与学习的重要场所,除了是他们能得到优质的住宿等后勤服务的硬件外,也是课堂之外对学生进行思想政治工作和素质教育的重要阵地,这是高校后勤社会化改革的一条根本指导原则。

　　(2)从经营的角度看,追求利润的最大化是一般的物业管理企业的最高原则,而对高等学校来说,物业应当在实现利润的前提下,完成教育的功能,这是高校后勤企业经营的一般性原则。

　　(3)从管理角度来看,其难点与一般性的物业管理不同,大学生公寓的物业化管理和住宿密度极高的大学生日常行为管理及思想政治工作分属不同的管理部门。事实上,“物之管理,人之服务”是浑然一体的,人和物难以截然分开。

　　(4)从国家的政策法规来看,国家,特别是地方政府,已经对一般的物业管理制定了相对比较完备的政策法规,使物业管理开始进入规范的市场和行业运作阶段。而作为较为特殊的物业——大学生公寓所涉及的政策法规还非常少,在实际操作中经常碰到的问题是“无法可依”。

　　当然,学生公寓作为物业和一般的居民居住小区、商业写字楼相比虽有许多特性,但也有许多共性。对于共性的东西,可以把一般性物业管理的经营理念、管理思想和操作方法,比如综合管理、综合服务思想、企业的成本核算思想,以及物业管理行业通行的服务质量标准,甚至一些组织机构设置等都可运用于大学生公寓管理之中。但也不能完全照抄照搬,应在实践中不断开拓进取,开辟新思路,闯出一条适合自己的、行之有效的大学生公寓管理体系。至于特性的东西更不能借来挪用,否则会犯错误,甚至造成严重的后果。

　　二、学生入住公寓的观念变化

　　在关于物业管理中最为主要的是物业服务的对象,即小区的居民,在公寓物业中更具体为高校的大学生。他们原本可享受国家的补贴,居住学校所提供的普通宿舍,但是当他们以“消费者”入住学生公寓之后,其消费观念也发生了转变。主要有以下几个方面:

　　1."听由学校安排"与"个人自由选择"

　　作为消费者,学生开始追求消费的独立自主性。入住学生公寓后,随着自己"消费者意识"的增强,学生已经开始选择性接受“宿管科”的服务,而不再是以前的"听由学校安排"了。不仅如此,学生开始对学校提出一些合理的或者不甚合理的要求,诸如各项收费应当明码标价,并针对不同学生的个性需求区分消费的层次性,满足需求的多样性等。对于宿舍管理委员会"给予"的收费性服务,学生们不再是“来者不拒”,而是会慎重比较,在权衡利益的基础上做出自己的选择。这充分体现了消费者的自主消费原则。

　　作为消费者,学生还追求消费的自由性。这是最明显的,也是学生入住公寓的主要原因之一。从原来管理严格的普通宿舍中"解放"出来的他们,期望在公寓生活中找回“自由”。如原来在用电时间和功率上是受严格限制的;现在,他们开始整夜不关灯,甚至用起了电吹风、"热得快"、电暖壶等电器。由于超出国家补贴(22度/寝室)的电,是学生自己付费的,所以就更强化了学生"我用自己的钱来消费"的观念。

　　他们不再满足于学校安排的宿舍楼层、方向、方位以及室友,而希望进行自由选择和组合。这种居住的选择和组合的自由化,是与传统的集体主义价值观相矛盾的。

　　2."有基本设施就行"与"花钱买舒适"

　　与"福利型"的后勤模式不同,学生不再感激学校,而作为消费者寻求付费的平衡心理。他们对于学校安排的普通住宿条件感到不满,对"有基本设施就行"的传统观念提出挑战,倾向于"花钱买舒适"的现代消费观念。

　　近年来,大学生权利意识日渐增强,维权观念日趋强化。公寓的学生愈来愈倾向于追求付费后的享受权和安全权。公寓不同于普通宿舍,现在,学生公寓的结构开始层次化,套间中也有好几个小房间。这几个小房间给了学生相对自由的空间,但他们也开始更加注意这几个小房间的安全性了。他们反对宿舍管理人员拿钥匙擅自开门检查卫生,反对

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