物业管理问题 专家40问40答

　◢1.读者高女士：我是大东区某小区业主委员会的主任，小区楼内下水主杠堵塞，物业公司应承担责任吗？

　　谢程：发生堵塞情况，物业公司可先行维修，相关业主应予配合，如果是因业主使用不当导致的堵塞，物业公司已按合同约定履行了园区下水井的清掏义务，则物业公司不应承担责任。

　　◢2.读者江先生：我想请问小区的业主会所到底归谁所有？是归开发商所有吗？

　　谢程：可以从三个方面来看，一是看产权证，如果产权证上注明产权人为开发商，则会所产权归开发商所有；二是看约定，因会所产权问题在房地产业发展进程中也是渐趋规范的，所以现存的很多小区会所无产权证，如无产权证则以商品房销售合同的约定为法律依据；第三种情况是既无产权证也无合同约定的，一般以会所的建设成本和建筑面积是否分摊，若开发商将会所作为公共配套报建并将会所面积和成本都计入公摊，且在销售时承诺会所产权归业主所有，会所产权应该由小区全体业主共有；反之，会所归开发商所有。

　　◢3.读者孙女士：我所在的小区，社区与物业搞联欢会，我觉得噪音太大了，影响了休息，活动一年1~2次。

　　刘刚：如果社区一年只搞1~2次类似的活动，我认为这不算是扰民，因为我们在建设物质文明的同时，也要加强我们的精神文明建设。

　　同时，你说的这件事，如果全社区有2/3的业主起诉这件事，那恐怕这个活动应该停止，但是要是没有，说明这个活动有它开展的合理性和必要性。

　　◢4.读者陈小姐：新买的房子，开发商交钥匙了，但是我暂时不住，物业费也要照交吗？

　　刘刚：这个问题是很多业主都很关心的问题，国家相关规定以及《物权法》《物业管理条例》中都有明确指出，只要对房屋进行验收，办完入住的业主必须交纳物业费。只要产权在此，业主就有权利和义务交物业费。

　　◢5.读者刘先生：我们的房子于2007年入住，园区的物业搞得很不好，设施损坏了也无人修理，整个社区8万多平方米，仅有4名保洁员。请问应该以怎样的途径解决这个问题？

　　史丽亚：可以通过业主委员会跟现有的物业公司沟通，提出整改意见，或者是重新选聘新的物业企业，有什么问题可以继续拨打晨报热线。

　　◢6.读者钟先生：我们社区的业主想成立业主委员会，是否需要到相关部门备案？

　　史丽亚：业主委员会选聘、成立的程序主要由社区委员会和街道办事处负责，按照物业管理条例的相关程序去操作，然后到房产局小区办备案。

　　◢7.读者周先生：2007年入住的小区，出现严重漏雨现象，住户苦不堪言。请问这个问题是否是物业的责任？

　　张孟龙：按照读者所说，这个房子还没有过保修期，所以应该由地产公司负责维修，消费者可以按照合同约定向地产公司提出维修要求。

　　◢8.读者武先生：小区入住已经3年多，小区没有业主委员会，业主想成立业主委员会，但是物业公司不让成立，称成立必须由物业公司指派人员，请问这是否合理？

　　丁晓华：这绝对是不合理的，物业公司没有权指派业主委员会委员。

　　◢9.读者邵女士：在业主委员会成立之前，出现问题应该找哪个部门？

　　丁晓华：在业主委员会成立之前，居民遇到问题可以找到社区，让社区来协调物业管理单位和居民之间的关系，并尽快成立业主委员会。

　　◢10.读者梁先生：我所居住的社区，本来有保姆服务，可是后来又突然提到需要交费，请问这算不算是物业公司违约？

　　秦景伟：这就需要研究你们的合同了，如果合同里明确写出了有管家服务，那么一旦撤销，就属于违约，如果没有明文约定，那就不能算是违约了。

　　◢11.读者于小姐：我所居住的社区，曾经有过“高质高价”的采暖行为，业主也很认可，可是去年突然没有这个服务了，请问这是否属于物业范畴，找物业公司有用吗？

　　秦景伟：一般来讲，采暖问题是业主与供暖公司达成的协议，不属于物业范畴。如果有相应需求，可以跟物业咨询，之前的约定行为是否由物业公司发起，如果不是，建议还是找供暖公司协商。

　　◢12.读者艾女士：我所居住的小区，物业费是1.5元/平方米，可是同一个社区的回迁楼部分却是在收“卫生分”，价格比我们低很多，请问这样是否合理？

　　丁晓华：物业费和别的商品一样，也有不同的价位，像您提到的“卫生分”，可能就是不享受物业服务的小区，而正常收取物业费的小区，因为收费标准不同，业主享受到的服务应该也是不同的。

　　◢13.读者孙先生：我住在这个小区已经六七年时间了，可现在依然没有成立业主委员会，怎么解决？

　　陈忠杰：如果业主们已经对成立业主委员会达成了一致，可以去小区所在社区、街道办事处等相关部门提出申请，待相关部门审核后，就可以成立业主委员会了。

　　◢14.读者王先生：现在沈阳有多少家物业企业？沈阳物业行业现状是怎样的？

　　刘刚：沈阳目前有800余家物业服务企业，水平良莠不齐。沈阳的物业行业尚处于二线城市水平。由于沈阳房价较低，因此我们的总体物业服务水平也相对较低，这就是现实状况。

　　◢15.读者李女士：我们小区不少物业服务人员素质很低，经常与业主发生矛盾，就没有法规、条款去制约他们吗？

　　陈忠杰：这主要是由于缺少行业资源整合等原因造成的。希望相关部门多对物业从业者进行必要的行业指导与培训，提高行业整体形象。

　　◢16.读者宋先生：我家住在五楼，我平时很少坐电梯，但却要交电梯费，这合理吗？

　　陈忠杰：按照规定，高层住宅楼无地下停车场的，除一层住户外，其他业主均需交纳电梯费。

　　◢17.读者赵先生：前段时间家中被盗，找到物业公司，物业公司却以种种理由推脱，想问一下，家中被盗物业公司到底有没有责任？

　　史丽亚：这需要从以下几方面来鉴定，首先根据你和物业公司签订的合同判断，看物业公司是否履行了职责，有无过错，然后判断物业是否负责。按照我国物业管理条例中的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，如果未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，应当依法承担相应的法律责任。

　　◢18.读者孙小姐：家中被盗，但当时我与物业公司没有签这方面的合同，现在应该怎么办？

　　史丽亚：业主可以了解一下，当时发生被盗时，物业公司是否有存在失职的行为。物业服务中所包括的安全保卫服务内容为小区范围内公共区域的安全保障，不包括业主住房内的财物保管，不能苛求物业的保安服务能够防止一切盗窃案的发生。如果业主丢失的财产额度大，可以由公安局来解决。

　　◢19.读者丛先生：我家住在铁西艳粉新村，当时办理入住时，交了三个人的电梯费，交完后并没有三个人使用，而是我现在只一个人使用。当时我找到了物业说明了情况，物业公司答应电梯卡可以延迟使用三年，而现在使用一年后，物业公司却不能让我延迟使用，请问我该怎么办？

　　丁晓华：对于这种情况，业主在当时与物业公司说明情况时，是否有书面的协议，如果有书面的协议，业主可以拿着这份协议与物业公司进行友好沟通。如果物业公司还是不履行，建议业主可以通过文字的形式向所在区的房产局进行申请，通过主管部门进行协商解决。

　　◢20.读者周先生：小区内一楼的商业用户在园区内开后门，每天都会有不明人士来往，而且对园区绿地进行了破坏，严重侵犯了业主的利益。

　　丁晓华：这个问题属于开发商遗留的。如果物业公司与业主在签订物业服务中涉及到这方面的管理，那么这需要物业公司依法进行解决。

　　◢21.读者王小姐：我住的小区里多出一条路，严重影响了我的休息。找到物业并没有得到解决，现在应该怎么办？

　　张孟龙：当时买房的园区规划上有无这条路？如果存在就没有办法解决了。如果当时买房时候没有规划，是后来走出来的。那么业主可以找业主委员会形成业主大会，大家对这条路是否有必要留下来进行论证，如果论证的结果是这条路没有必要留下来，那么业主可以通过业主委员会将这条路封死或者直接设路障。

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