小区建筑共有部分收益归谁？
时间：01-27 20:25:53 浏览：6267次来源：http://www.fangxiucai.com分类： 物管经验
小区建筑共有部分收益归谁？-以案说法 -
小区建筑物大多有共有部分，共有部分一般由物业企业管理、经营。对物业共有部分的收益如何界定、分配，由于法律没有明确的规定，时下已成为业主与物业企业间矛盾的焦点。那么，共有部分在物业企业管理期间产生的收益，应当归谁所有呢？2010年5月，最高人民法院公报公布了江苏省无锡市锡山区人民法院的一则判例，为全国法院审理此类案件给出了指导性意见。
小区建筑共有部分收益归谁？
江中帆/文
业主逐客：终止物业合同要求返还财产
江苏省无锡市春江花园住宅小区(以下简称春江花园)是由无锡聚江房地产开发有限公司(以下简称聚江公司)开发建设的，该小区共有3252户业主入住。
2002年11月25日，在春江花园建设期间，上海陆家嘴物业有限公司(以下简称物业公司)与开发商聚江公司签订春江花园前期物业管理合同，双方约定：物业公司对聚江公司开发的春江花园住宅小区实施前期物业管理，管理范围为春江花园一、二、三期，占地面积为32.3万平方米，建筑面积为60万平方米；管理期间，物业公司按照物价局批准的标准，按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费；对物业范围内的商铺、地下停车库、会所的物业成本不计入向业主所收取的物业费用中，须单列。合同约定的管理期限为2002年11月25日起至业委会成立时止。合同还约定其他相关事项。合同订立后，物业公司指派其下属分支机构上海陆家嘴物业有限公司无锡分公司(以下简称物业无锡分公司)具体实施春江花园的前期物业管理工作。
2007年12月22日，无锡市春江花园业主委员会(以下简称业委会)成立。2008年6月21日，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，致函物业公司明确与其终止物业管理服务合同，同时要求物业公司在接函后15天内，向业委会移交相关资料和财产，并交接完毕。
物业公司接函后即于2008年7月17日与业委会协商，并达成了移交协议性质的“移交清单”一份。该协议确认：物业公司截至2008年6月30日，应当返还业委会预收的2008年7月1日后的物业管理费、保管的业主各类押金、 2008年1月至6月的小区共有部分收益等，合计232万余元。协议第十条列明：双方约定，在管理期限内，各自的收入、支出由各自承担。
针锋相对：共有部分收益应当归谁所有
在随后对移交资料的审查中，业委会发现，物业公司在2004年至2007年间的共有收入还有596万余元未列入移交。业委会认为双方的移交清单没有囊括物业公司应当承担的全部返还义务，特别是对物业公司在2004年至2007 年间，对小区共有部分收益的分配没有涉及，遂与物业公司和物业无锡分公司交涉，要求其返还。可是，物业公司和物业无锡分公司以共有部分的收入已弥补了物业管理成本，不存在可分配利润，且小区部分业主还欠物业管理费，应对欠款行使抵销权为由，拒绝返还。双方多次交涉未果后，业委会于2008年8月11日来到无锡市锡山区人民法院，一纸诉状将物业公司和物业无锡分公司推上了被告席，要求其立即返还645万余元。
受理此案后，锡山区人民法院极为重视，于2008年12月15日和2009年6月12日两次公开开庭审理了此案。法庭上，双方围绕2008年7月17日移交协议是否已包含了所有结算事项，特别是包含或放弃了2004年至200 7年的共有部分收益、2004年至2007年业主共有部分收益的界定和分配问题、物业公司能否对部分业主所欠的物业管理费行使抵销权等三大争议焦点，展开了激烈的辩论。
业委会诉称：2002年11月25日，物业公司与春江花园的开发商聚江公司签订前期物业管理委托合同一份，约定聚江公司委托物业公司对春江花园进行物业管理，管理期限为2002年11月25日起至春江花园小区业委会成立时止。合同签订后，物业公司安排物业无锡分公司具体对春江花园实施物业管理。2007年12月22日，业委会依法成立。20 08年6月21日，业委会根据春江花园业主大会作出的业主自治决议，致函物业公司，明确不再与其签订物业管理合同，并要求物业公司及时办理移交。2008年7月17日，物业公司即派员与业委会正式办理移交，并签订了移交清单一份，明确物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为232万余元，其中小区共有部分收益结算的期间为2008年1月至6 月。业委会经审查物业公司移交的资料发现，物业无锡分公司在2004年至2007年间，收取了小区共有部分收入596 万余元未列入移交。为维护全体业主的利益，遂诉至法院，要求物业公司和物业无锡分公司立即返还移交清单确认的及200 4年至2007年共有部分收益的70%，两项合计645万余元。
物业公司、物业无锡分公司共同辩称：2002年11月25日，物业公司与聚江公司协商签订前期物业管理合同，并由物业无锡分公司具体实施对春江花园的物业管理情况属实。在业委会成立后，双方已陆续办理了资料等的移交，并通过结算，于2008年7月17日订立移交清单，该清单明确截至2008年6月30日，物业公司应结算给业委会的款项总额为 232万余元。这是双方对实施前期物业管理期间的总结算，是对应当移交给业委会所有资料和财产的一揽子处理方案。移交清单第十条也明确：双方约定，在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担。依据该约定可以看出，双方之间已经全部解决了所有争议，故现业委会的诉讼请求，超出了双方协议的范围，其超出部分的诉讼主张，不应得到法院的支持。根据协议，物业公司、物业无锡分公司应当移交给业委会的款项总额为232万余元，扣除业委会认可给物业公司的及已实际支付了的数额，故尚需移交业委会41.5万余元。
物业公司、物业无锡分公司还提出，即使移交清单未包括2004年至2007年的共有部分收益，业委会的诉讼请求也无事实和法律依据，应予驳回。理由为：根据相关法规和地方性规章，该共有部分的收入应首先去除成本计算出收益，对该收益应当首先弥补物业公司的管理成本，超出部分还应当保证物业公司8％的利润，在此之后如还存余额的，才能按照一定的比例由物业管理企业和业主共享。就本案而言，物业公司和物业无锡分公司对春江花园的管理，本来就是微利，根本达不到 8％的利润额，故对2004年至2007年春江花园业主共有部分管理所得，在按照上述方法计算后，已经不存在可分配利润。此外，因小区部分业主尚欠2008年6月30日之前的物业管理费131万元，而业委会系全体业主的代表，故要求对该部分欠款行使抵销权，物业公司应从业委会移交的款项中扣除。
法院判决：遵循公平原则破解物业难题
锡山区人民法院经审理后认为：2008年7月17日的移交协议系双方真实意思的表示，该协议对物业公司200 8年度实施管理期间应当返还给业委会的款项以及在整个前期物业管理期间代管的业主押金等事项和交付时间均作出了详细的规定。根据该协议记载，物业公司应当返还业委会的款项为232万余元。但值得注意的是，该协议对2004年至2007 年间，物业公司、物业无锡分公司实施业主共有部分物业管理的收益没有具体记载，而该部分收益依据物业无锡分公司的财务报表看数目相当巨大。物业公司、物业无锡分公司在本案审理中将该协议第十条“双方约定，在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担”解释为：通过签订该条款，双方就移交内容作出了一揽子方案，已经不存有其他纠葛，即使还有纠纷，双方也应各自承受，而不应向对方主张。而业委会则认为，该条款仅表明就清单列明的移交内容不再存在纠葛，并不表明其已经放弃了共有部分收益的分配请求权。
法院认为，双方的移交协议明确移交的是2008年1月至6月的共有部分收益，而协议第十条内容，也无法理解为业委会对2008年前春江花园业主共有部分收益作出放弃的意思表示。故该协议应为一个不完全的移交协议，其没有将20 04年至2007年共有部分收益纳入其中。且依据物业无锡分公司的报表记载，2004年至2007年共有部分收益数目巨大，业委会作为代表全体业主行使权利的组织，其权限来自于业主大会的授权，在无全体业主授权的情形下，其不能以自己的意志对业主的重大权利作出放弃，即使作出放弃的意思表示，该行为也为无效民事行为。据此，法院认为，2004年至2 007年共有部分物业的收益，在上述移交协议中没有得到体现，该部分收益应当在物管企业和全体业主之间依法分配。