影响物业管理企业管理运作难点问题的探讨

随着物业管理事业的不断更新、发展，由物业管理企业负责管理运作的这一方兴未艾的事业，因一些难点问题的影响，使物业管理企业不能拥有一个较为流畅的通道和可施展的平台，制约了物业管理企业的发展。这一点反映在具体负责直管产的物业管理企业，或者是具体负责经改造完善后实行物业管理的旧住宅区（或高层住宅）尤为突出，这些难点问题解决得如何，将直接影响广大老百姓的生活和物业管理企业，也将影响到物业行政主管部门乃至政府，笔者仅就物业管理企业管理运作难点问题拙见如下：
　　难点问题之一：物业管理行业发展迅速，但相应的法律、法规滞后。物业管理搞了这么多年，但法律、法规至今不健全不完善，该配套的不配套，该总结归纳上升以法律、法规层面上的仍没有达到，虽然有一些政府规章来规范和约束物业管理企业、物业产权人、使用人，但也不是很完备，物业管理企业因没有健全和完善的法律、法规的监管及强有力的支持，很难保证物业管理企业在管理运作上有法可依。 
　　难点问题之二：与相关职能部门之间权责不明，分工不清。物业管理企业与专业公司的协调、分工负责还不尽明确。物业管理企业负责住宅小区的物业管理工作，物业内包括水、电、气、供暖设施、设备，相应的有专业公司各自负责管理，这就存在着一个协调的问题。协调好了，有利于物业管理工作的发展，协调不好或力度不够，将直接影响物业管理事业的发展，而具体负责组织协调的应是哪个部门来实施呢？物业管理企业因为力度过小，很难担当此任。比如分工负责的不明确问题：物业管理企业负责物业管理有别于专业公司的专一性管理，供水部门负责供水、供电部门负责供电、供气部门负责供气、供暖部门负责供热，看是都与物业管理企业无关，但实际上与物业管理企业有着相当的关联。在这里，就涉及到一个关键的问题，维修养护问题和后续更新问题。专业公司负责管理的这一块都需管到什么程度，比方说，供电公司负责供电、收费，维修这块有没有供电部门的事，如有的话，供电部门都负责哪些方面的维修项目，这应该有一个明确的规定，以便让广大牧业 产权人、使用人心中有数。 
　　难点问题之三：物业产权（使用）人对物业管理企业职能认识不清。物业管理企业在管理运作面对广大物业产权人、使用人，他们把物业管理当成一个筐，当成一把********，确实让物业管理企业感到非常头痛。一些物业产权人、使用人认为我把物业费交给你们了，有事找物业管理企业，这是天经地义之事，你不管，我就不交物业管理费。开发单位在房屋交付使用，住户拿到钥匙以后，就好象万事大吉了。什么房屋质量问题、住房面积问题和回迁安置及费用问题、室内装饰及设施等问题，就顺理成章的应由物业管理企业来负责，而物业管理企业又有什么好办法为这些物业产权人、使用人解决这些问题。物业管理企业不是********，它不是什么锁都能打开的，环境保护问题、原旧有住宅设计没有厅间问题和原旧有住宅（高层住宅）消防系统无法使用等问题，都统统强加在物业管理企业身上。你解决不了，管不了，你就别想收物业管理费。这一切的一切，都给物业管理企业增加了过份的负担，严重影响了物业管理企业发展为和广大物业产权人、使用人尽力服好务的情绪。 
　　难点问题之四：收支差距过大，入不敷出，难以为继。一些负责直管产物业小区、高层住宅的物业管理企业，都有这样的感触。为实行物业管理，都要拿出资金来改造旧有住宅小区，使之具备和符合实施物业管理的条件要求。但是要想保持和巩固改造的成果，这就需要资金，而资金来源主渠道--物业管理费，因旧住宅区、高层住宅的软硬件条件所限，按照《大连市住宅小区物业管理服务收费等级管理暂行办法》要求其收费标准都是很低的。仅以集贤街高层住宅为例，该高层住宅总建筑面积0.5万平方米，有住宅89套，建筑面积为0.48万平方米。成立物业产权人委员会后，与物业管理企业签订物业管理委托合同，实施了物业管理，物业收费标准经委员会研究决定报物价局批准，按建筑面积每平方米0.20元收取，每年按100%计为1.15万元，该高层住宅目前物业从业人员4人，管理员

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