解读新《景洲大厦物管合同》

　　 解读新《景洲大厦物管合同》摘要：新签订实施的2011版《深圳景洲大厦物业管理服务合同》被称为“民间版”的物业管理合同范本，在明晰小区产权收益归属

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　　 全国第一个产权明晰、责权分明的物业管理服务合同在深圳实行

　　 小区停车场、电梯广告等公共收益属全体业主共有。物管监管失职造成业主财物损失，先行对业主进行赔付

　　 提示 小区停车场、电梯广告等公共收益属于谁？物管公司作假账如何处罚？业委会成员是否可以耍特权不缴物管停车费？物管公司监管失职如何认定？住宅被盗、车辆丢失按什么标准，怎样赔偿？这些常常引发小区物管激烈矛盾纠纷的敏感问题，终于在2011版《深圳景洲大厦物业管理服务合同》中有了新的明确约定。站在中国改革开放前沿的深圳景洲大厦，为中国小区物管制度改革创新递交了新的答卷。

　　 解读“景洲大厦物管新合同”

　　 新签订实施的2011版《深圳景洲大厦物业管理服务合同》被称为“民间版”的物业管理合同范本，在明晰小区产权收益归属，明确物管双方职责权利等方面作了大胆的探索，用“经济合同”的方式作了较为详细的约定，对规避小区物管矛盾纠纷，维护小区稳定和谐具有示范推广意义。

　　 明晰小区产权收益归属，物管费同小区公共收益相分离

　　 国务院《物业管理条例》第五十五条规定及释义：利用物业共用部位（停车场、位）进行经营的收入归全体业主共有。“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

　　 2011版《深圳景洲大厦物业管理服务合同》，对景洲大厦小区各专有收费面积和小区公共区域共有物业作了详细明确的界定。“双方确认：景洲大厦地面道路广场、地下停车库、红线内公共绿地属小区公共配套共用部位，其建设成本已摊入业主购房价款；景洲大厦未计入容积率的小区停车场属全体业主共有，产权、收益归景洲大厦全体业主共有。”

　　 “景洲大厦业主停车场及业主共有物业、场地出租、电梯广告等收入，同物业管理服务费分离。为了明晰业主产权收益，经双方协商约定，物管公司保证每年从景洲大厦停车场/位收入中提取税后60万元划入景洲大厦业主委员会账户，纳入“景洲大厦业主基金”管理。“景洲大厦业主基金”优先为今后景洲大厦更换电梯、改造供水管网、主体大修积累储备资金；也可按景洲大厦业主大会的决定使用（如：向业主发放“物业管理费补贴”等）。”

　　 2004年，景洲大厦业主委员会用小区的公共收益（小区广告收益、停车场收益等）建立了全国第一个住宅小区业主基金。按照2011年“景洲大厦物管合同”约定，景洲大厦仅停车场一项，物业公司每年就要向景洲大厦业主委员会（全体业主）提缴60万元的公共收益。这些钱将直接转账进入以景洲大厦业主委员会名义开设的银行账户。近年来，景洲大厦业委会利用小区“业主基金”改造，新建了景洲大厦小区消防、视频监控、门禁系统、停车场智能系统；还从里到外对小区道路、大堂、电梯厅等公共区域进行了装修改造，使过去一个脏乱差、盗窃频发的景洲大厦面貌焕然一新。景洲大厦业主委员会还在“业主基金”中为将来小区更换电梯等大修改造项目预存了资金。这一切都得益于该小区在全国率先实行了业主自治。新“合同”还对景洲大厦物业管理服务项目、服务标准、收费价格及收缴办法作了明确约定，以避免日后因小区产权收益约定不明发生矛盾纠纷。

　　 业委会全体成员必须缴费，物管公司作假账“假一罚十”

　　 公平、平等，相互制约监督，共同维护小区稳定，是2011版《深圳景洲大厦物业管理服务合同》的另一亮点。新“合同”明确约定，业主委员会全体成员必须带头履行缴费义务，自觉缴纳物管费、停车费、房屋维修基金；不得利用监督权以权谋私，不得在本大厦物管队伍中安插亲友。反对任何人在景洲大厦耍特权“吃霸王餐”，无理拖欠物业管理服务费，侵害缴费业主的共同利益。业委会不得怂恿、煽动业主不缴纳物业管理服务费。业委会不得作出与物业管理无关的决定，不从事与物业管理无关的活动。不组织、参与任何危害社会、社区安全稳定的非法集会、集体上访活动。

　　 物业管理公司承诺：恪守商业诚信和职业道德，不乱收费，不作假帐，不瞒报收入，不虚报开支，“假一罚十”。对小区的改造计划须征得业委会同意后方可实施，否则将自行买单。保证景洲大厦安全，卫生，设备运转正常。对小区实行全封闭管理，24小时视频监控，不缺岗，不脱岗，确保小区住户安全零发案。加大小区卫生保洁投入，每天两次清运垃圾，垃圾在小区楼内不过夜，保持小区道路及大厦公共空间整洁；加强对住户装修的监管，杜绝违规装修和违章乱搭建。若因物业管理公司监管失职失查和维修不善，造成小区公共设施设备损坏、丢失，电梯坠落伤害和公共地面、墙体损坏，物管公司将承担修复、赔偿责任。在合同到期时，物管公司应保证各种公共设施

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