有必要为“业主委员会”立法吗

　　 有必要为“业主委员会”立法吗摘要：业主组织，是业主依“区分所有权”（参见《中华人民共和国物权法》第六章）建筑中的共有且不可分

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　　 有必要为“业主委员会”立法吗--杨剑昌

　　 ——对深圳杨剑昌提出《深圳市业主委员会条例》议案之事进行点评

　　 最近，在深圳市人大代表杨剑昌先生的博客上，我们看到了其《立法制定〈深圳市业主委员会条例〉的议案》本人研究业主及业主组织形式和运转模式多年，冒昧就杨代表的这一举动和想法提出我自己的拙见。

　　 多年来，杨先生作为人大代表，在认真的观察这社会问题并积极提出立法建议案的行为，是非常值得各级人大代表学习和效仿的。法律文本的通过，当然是人大会议的集体表决决定；但法律的起草，则肯定是少数关注某一领域的人大代表的职责所在。杨代表恰恰是人大代表中热心观察社会事务，积极思考应对办法的人大代表。

　　 民法的法律，有用于规范人们行为的作用，同时，也有束缚人们的创造力副作用。当后者作用明显时，即发生了所谓“生产关系束缚生产力”的现象，生产关系就必须调整。否则，社会就会发生普遍的“违法”行为。中国农村法律对农村、农民、农业的严重束缚，最终必然酿成安徽省凤阳县小岗村土地“大包干”这种在当时是严重的违法的行为。即便当今一些人士认为法律有指导社会大众少走弯路的指导作用，也应该尽可能制定一些不可为和禁止性规定的原则条文而非具体操作步骤和方法，否则，则实际上这些法律条文从其出台那天起便开始束缚了公民权利和智慧。

　　 业主组织，是业主依“区分所有权”（参见《中华人民共和国物权法》第六章）建筑中的共有且不可分割的共用建筑物为财产纽带所组成的财产组织而非公民（群众）组织，其组织特点有些类似股份制公司。后者的资产大多是流动资产，通过经理人对资金流动的操作，以获得现金形式的利益且向股东分红为目的；而前者的资产主要是不可分割的不动产，和极少量的用于维护不动产的现金（物业费和维修资金）。其目的是不动产的安全和其价值的保护和提高。后者需要股东们形成共识并履行《公司法》规定的手续之后成为组织；而前者因一群人共同购买了某一区分所有权建筑而自然、必然成为成员。无论业主们是否愿意以业主大会这种组织名称活动，业主组织的根本决策原则是《物权法》第六十七条所称的“业主共同决定”。

　　 业主委员会在业主组织中的位置，类似股份制公司的董事会，它本身不具有财产和财产权利，而仅仅是业主大会这一组织形式的一个常设理事机构。而《公司法》赋予董事会在公司中的权利则远远大于《物权法》留给业委会的权利、即《物权法》第七十六条之外的权利（几乎就没有什么权利了）。

　　 纵观中国法律，有《公司法》而没有“公司董事会法”，道理很简单。前者就决定了董事会的权利义务范围，至于董事会怎么运作，完全取决于那个公司的股东大会选择的董事们的能力和水平，董事会的能力，决定了公司最终的前途是发展还是倒闭。也就是说，董事会的决定，由全体股东承担后果。

　　 而中国法律为“委员会”立法的有《居民委员会组织法》和《村民委员会组织法》，这两个人的政治权利的组织之所以能为其专门制定法律，是我国早期立法者（甚至至今仍然）不明白到底“居民会议”是居民组织还是“居民委员会”是居民组织，同理，他们自然也是不了解到底“村民会议”是村民组织还是“村民委员会”是村民组织。这也是造成这么多年来，居委会（村委会）欺负居民（村民）的情况普遍发生的原因，更是居委会（村委会）主任欺负居民（村民）的情况普遍发生的原因。一个由民众选举产生的委员会，居然能立法保护起来凌驾于选民之上，世界罕见！这两个法律的名称应该改为：《居民组织法》和《村民组织法》而应该把“委员会”去掉。

　　 我们话说回来，杨代表之所以设计为“业委会”立法，可能是受了上述中国法治时代初期立法的影响。因此我认为，为业委会立法的想法是完全不合适的。

　　 业主组织，是“业主的共有财产组织”而仅仅是可以简称为“业主组织”。它不是业主委员会！而是业主大会或“业主共同决定”这两种决策形式。如果要为业主组织立法，那也应该是“业主大会组织法”。其实，由于该组织的特点是以财产为纽带，故现阶段可以通过《物权法》和《物业管理条例》来调整就足够了。

　　 业主委员会到底应该如何运作才规范，要靠《业主大会议事规则》来规范和约定，说到底这是业主物权自治的范畴。而希望靠法律的强力来约束业委会运作方法的理念，都是违背民主自主治理的理念和原则的。

　　 业委会运作的好坏，直接影响建筑物的价值，要相信业主们的选择，要靠业主们的智慧而不是立法者的强制条文来规定。当然，如果业主大会、业主委员会做出侵权、违规、违法的决定或行动，那是有现成法律来调整或规范的，而无需专门立法告诉他们不能做什么。

　　 如果想指导业主们如何选举、运转、罢免、改选业主委员会，人大代表更应该督促政府出台一些指导意见，即认真、积极履行《物权法》第七十五条第二款“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”的职责。

　　 总之，无论把业主组织看成是财产组织还是公民（群众）组织，其组织形式和名称都是“业主大会”而不是“业主委员会”。立法规范组织行为的法律，也应该是对应业主大会（或“业主共同决定”）的而非对应其组织内部的一个常设理事机构——业主委员会的。

　　 最后，我们仔细观察杨代表的《〈深圳市业主委员会条例〉的议

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