业主大会是民主的游戏

　　 一般国际上对社区的研究,是基于community—利益的共同体为研究对象的。我们国家所称的社区,并不等同于英文community词的意思。它实际上被定义为以居住区域划界的局部社会或者社会局部。为此,我寻求了一些人士,他们都认为,我们所称的社区,应该是对应英文housing estate或者uptown这些词汇所对应的意思。

　　 要说清楚社区的定义,是为了清晰一种观点:即不同的community是不同的利益共同体。比如网友会、车友会、妇女联合会以及各种协会等等,他们都是某一方面利益的共同体。这些人群所组成的共同体,有些可能其中部分互相包含,有些也可能各自完全独立,还有些甚至也可能是完全包含。比如居住社区是由全体居住在该社区内的居民组成,而其中的业主们,实际上是由于其房产位置的关系,导致被居住社区完全包含的另外一个community—称为业主群体的一个利益共同体。也就是说,业主群体是居住区中一个专门的利益群体。这个团体的利益,尽管很重要,但它肯定不是居住社区的全部。而居住社区的全部利益是(包括广义居民在内的)所有居民的共同利益。因此,我国的社区建设其实并不是仅仅涉及业主利益那么简单。

　　 业主群体是新生的,有活力的,有财产的,有自主意识的。他的活动,是具有先进性的。和历史上以往产生的先进性团体的“无法无天”、“自立山头”所不同的是,他们的活动是受到现行法律约束和保护的。因此,这个群体的活动必将是有序的。他不但在理念上对社会产生影响,也肯定会在实践上对社会产生作用。

　　 这就是现实社会中的一个视点:在现行法律框架下的业主团体,在完全属于其自己财产的物业管理区域中,对物业管理权利范围内的事情,他们完完全全采用民主的方式自主决策。

　　 这是历史的机遇,也是历史的必然。历史给了我们这代人如此的机会,让我们亲身了解并参与一个全新的团体,从产生到被组织被治理而很快变成依法民主自主治理的全部过程。

　　 在新中国,业主的产生,大概得追溯到改革开放初期的商品房买卖了。从那个时候开始,一种全新的利益群体就出现了。经过多年业主权益的主张和博弈,立法机构最终以《物业管理条例》这部法规,确立了业主利益团体—业主大会—在中国社会经济中的法律地位。同时也从法律上提供了一整套业主大会民主决策的游戏规则。但我们必须清楚的是,这仅仅是业主大会的游戏规则,而不是居民会议的游戏规则。后者虽然已经存在多年,但是并不为人熟知和了解,更不被人广泛使用。而前者,虽然确定的时间不长,可被众多人了解、实践。相信业主大会这个民主游戏的成功与否,必将反过来影响居民会议这个民主游戏的进程和结果,最终推进我国社区民主治理的进程。

　　 随着业主大会法律地位的确定,其活动必然受到来自各方的关注和效仿。能否按照《物业管理条例》的规定,把业主大会这个民主游戏做好,是体现国民素质的一个重要参考。毕竟业主也是公民,业主团体也是利益团体,所不同的就是这群人所处分的是物的权利而已。

　　 业主大会这个民主游戏的主要规则有:

　　 业主可以自我制定《业主公约》和《业主大会议事规则》,但是需要超过2/3投票权的业主的同意;

　　 业主可以决定包括更换物业管理企业在内的物业管理的重大事项,但是需要超过2/3投票权的业主的同意;

　　 物业管理的一般事项需要“双过半”的游戏规则来通过业主大会决议;

　　 超过20%业主投票权的业主,可以召开业主大会讨论、表决物业管理的问题;

　　 业委会这个业主大会的执行机构,其委员仅仅对业主大会承担责任而无权利,该责任转为对物业管理企业的监督权利,而这个责任/权利还必须随时接受业主们的监督,接受业主们的质询;

　　 业委会的任期有限,不可能终身或者世袭;

　　 业委会委员候选人的产生,业委会委员的选举、罢免等程序,均是需要通过非常透明、严格但又不是太复杂的程序。其中也一样会发生贿选、假票、操纵选举等一系列问题。

　　 民主选举产生的业委会主任,只能用自己的精力和智慧,协调、组织业委会一班人来认真执行业主大会的决议和履行业主大会授权的各项工作,而不再是“当家人”、“领路人”。

　　 &nbs

本文关键字：游戏  物管经验，物业管理 - 物管经验