[物业管理]会所法律问题分析

会所产权归属
当今购房的一个发展趋势是，业主越来越重视房产所在社区的休闲娱乐功能，开发商也往往把豪华的会所作为楼盘的一个卖点。那么随着会所的不断涌现，同时现实中会所的运作模式一般由开发商做前期开发，由专门的会所管理公司进行后期的运营，因此会所一般涉及到开发商、会所管理公司、全体业主，利益关系颇为复杂，因此业主、开发商与会所管理公司关于会所的争议不断增多，也有人认为会所使用纠纷很可能成为今后楼市中的一个新的法律热点。
目前关于会所产权的归属还有不同看法，现有法律也没有明确规定。大多数观点认为会所的产权应该视楼盘的具体情况而定，如果会所的费用计算在楼盘的公摊费用中，那么会所的产权应该归属于全体业主；如果会所的费用没有计入公摊费用，则会所应该属于开发商。未生效的《物权法》草案第六十九条也规定：建筑物区分所有权人，对于已摊入销售成本的用房、商业用房等建筑物，以及小区内的场地享有共有的权利，就该不动产有共同管理的权利，维护、修缮该不动产的费用由有关共有人承担。也就是说根据会所的费用是否均摊而定，那么这种说法或法律规定是否合理呢？其实楼盘的销售价格与会所成本是否均摊并没有太多必然联系，或者说是否均摊只是一个帐目处理上的问题并不涉及本质问题。豪华会所一般只会建设配匹在大型楼盘，相对于大型楼盘的成本，聪明的开发商根本用不着去公摊。如果《物权法》颁布生效，那么可能所有的开发商都会表明其会所并未列入均摊，那么会所的产权将很少会归属于全体业主。所以按成本是否公摊来看会所产权并不合理。
其实出于利益角度考虑，会所产权应该属于全体业主。一般的开发商只负责前期的地产开发，并不涉及后期运营，所以不管会所表面上是否计入公摊，实际上开发商是不会做亏损开发的，会所的成本最后都是全体业主买单的。其次会所本来就是服务于全体业主的，业主要想拥有处置和相关优惠服务的前提和基础也要求拥有会所产权。但是在目前法律没有明确规定产权归属的前提下，要判断会所产权只能看产权证上登记的主体，可以辅助性考虑的是购房合同中开发商和业主所作的约定。更明确的讲，在开发商和业主之间购房合同是起决定性作用的，如果会所在购房合同中约定与实际产权不符，业主可以凭借合同保证自己的权益；但是对外，产权证才是具有决定作用的法律文件。
会所利益分配
所有权决定了使用、收益、处分、变更的权利，因此关于会所利益的分配最终由会所的产权决定的。会所产权如果归属于开发商，那开发商有权决定会所的使用、收益等，也就是说开发商决定会所的经营管理或者由开发商选择合适的企业对会所进行经营管理，此时由开发商决定利益的分配。另外我们可以看看会所的性质和经营模式。会所一般包括健身馆、咖啡馆、游泳池、网球场、高尔夫球场等，可以说涉及到休闲娱乐方方面面。正因为会所的这些功能，决定了会所是完全不同于社区的其他公共建筑像小区绿地公益性公共设施，其高档性消费特性使得会所与小区商场等营利性公共设施也有区别。也正因为会所的这些特性大部分会所并不是由社区的物业管理公司来运营，而是由专业的会所管理公司来操作，社区的物业管理费用也不用于管理社区会所。对于会所经营者来说，社区只是提供了一个会所的运营场地。会所的运营是独立于社区也独立于其他公司的，是一个自负盈亏的经济实体，从这方面看全体业主也并非可以参与分配会所的赢利。
如果会所产权属于全体业主，则业主和会所管理者之间可以形成租赁法律关系或委托经营管理法律关系。在委托经营管理法律关系中，会所管理公司只是一个纯粹的管理者，由全体业主决定利益的分配也必然承担会所的亏损。在目前大多数会所经营面临亏损的前提下，承担损益对业主来说并不可取。在租赁关系中，业主出租会所场地，收取租金，此时并不参与收益分配，会所管理公司独立承担损益。[FS:PAGE]
业主权利维护与救济
会所产权归开发商的时候，开发商有处分、变更等权利，但开发商是否可以做任意更改和处分呢？有些开发商在会所运营一段时间后开始变更会所用途、关闭会所、出租甚至销售会所房产，这些做法是否应该受到监督？此时业主权利可以从两方面进行救济：一、追究开发商的违约责任。如果开发商与业主在购房合同中能够对会所的功能、设施、对社区业主的优惠措施有明确约定，那么开发商对会所做实质性的变更行为，必须征得全体业主的同意，否则即是违约，业主可以追究其违约责任。如果开发商只是在售房广告中做相关宣传，此时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。承诺一旦做出，则要约不能作单方面撤回或者修改。也就是说当业主购房这一承诺性行为一做出，开发商对会所的规划、设施等不能再做单方面修改，如有变动即视为违约。二、追究开发商等的侵权责任。会所的变更如果威胁到了业主社区的整体安全、影响到了社区的安静环境，很明显构成了侵权行为，则开发商应承担侵权责任。
至于通过何种手段维护自己的利益，业主单个个体可能并不能有效的达到诉讼保护自己权利的目的。这时业主可以考虑通过业主管理委员会统一行使权利，或者通过集体诉讼来有效解决。

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