酬金制和包干制的解读

具体到收费形式，什么叫包干制，什么叫酬金制呢？《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，得达到合同的要求。你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求。
酬金制的收费形式，由业主预交物业服务费，预交的服务费用包括两块内容，一块是给物业公司的酬金，一块是物业服务的支出。物业服务的酬金是定死的，就是物业公司应该得多少酬金，或者有一个具体数额，比如一年，物业公司给你五十万的酬金，或者按比例，或者按物业服务的支出，比如按30%来算，支出多，你的酬金也多，支出少了，酬金也少，这两种方法都可以。可以按服务支出的比例，也可以按具体的数额，给的酬金，这是一块内容，叫酬金。
另一块内容就是物业服务支出，就是花多少钱，比如几个保安需要多少钱，几个保洁员需要多少钱，连工资、福利、劳保什么的；还有安全防范，设施设备的养护花多少钱等等，管理秩序要花多少钱等，都要作为支出。这些支出不是由包干，可以形象的说由业主包干，就是我一年给你多少钱，剩下的虽然预交了，都是我的，如果没花那么多钱，剩下的还是我业主的，主要用于明年预交的钱。如果亏了钱，我给你补上，这就是酬金制。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例，或者约定数额，提取酬金支出给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同，结余或者不足，均由业主享有或承担的物业服务方式。仅凭我的知识、经验、设备、管理关系，各方面的条件，去组织。
这里出现一个什么问题呢？花多少钱（支出）还有个边，有个沿没有。所以资金支出必须有预决算，什么叫预算呢？合同是定了，但是合同不能年年变，根据合同，每年应该给业主交一份预算计划。比如说明年物业服务的支出，我报的数是需要100万，公司30万，什么什么多少钱，设备维修费多少钱，小区哪个大门需要改建了，或者加一个什么设施、活动场所需要多少钱。业主委员会一审核，业主大会就得算了，100万，平均每户得负担多少，可能业主一审议，说钱太多了，咱们小区不需要他们多保安啊，保安可以减几个，好，然后业主就提议减几个保安，说8个就够了。保洁员也用不了那么多，减几个。另外，大门（儿童游戏设施）先不建，这笔钱也生下了。最后核定下来，物业服务支出80万，可以降20万。除了80万之外，合同里还规定了给物业公司按酬金制，得给人家物业公司酬金，酬金是多少？40万。40万+80万=120万，业主在开始的时候应该把这120万，平均每户交多少钱，先交给物业公司，由代管，这钱还是业主的，这么一种方式叫酬金制。如果没有预算就没边没沿，所以必须得有预算，有业主统一审议之后再按这个去办。
在包干制的过程当中，它构成什么呢？就是物业服务成本。因为包干是由物业公司包干。物业服务费里包括成本费用，得上税，所以包括税金，还包括企业的利润。所以，收的费用包括这三块。
酬金制是两大块内容，一个是酬金。另外一个是物业服务支出。但是也得上税，所以税金和利润都在酬金里，物业企业的开支都算到业主支出里面，这是两种价格构成不同的方面。
下面说一下实施酬金制，物业需要注意的法律问题。《物业服务管理规定》有明确几个要求，一个就是要求物业公司要按计划支出。当时给人家做的预算定下来80万块钱，自己没有权利给人家超支的，所以得严格按照当时的预算和计划进行支出。如果超出了计划，又必须要超出的，那得经过业主大会的业主同意，所以要严格执行预算和当初的计划，超出计划的要报业主同意。这是第一条，是法律规定的需要注意的问题。
第二个需要注意的问题，业主的监督权。既然是业主的钱预交你那儿，钱不是你的（包干），你只是代管钱的性质，所以你就必须要接受业主的监督。
监督有这么几个要求：一个是预决算；一个是资金的收支情况，每年不少于一次要向业主公布。既然花人家的钱，所以预决算要是明的，花多少钱，收多少钱，这个情况也是明的，每年不少于一次要向全体业主公布，这是一条要求。
第二条监督要求，业主随时可以查询（咨询）、询问物业开支的情况，必须随时答复人家。
第三条监督要求，因为有时候说不清，所以还规定一条，业主按期，是一年，还是多长时间，要找专业部门，财务公司，或者审计公司，进行审计，要配合人家做好审计工作。物业服务支出是不是都花在业主头上了，有没有把你的开支都放到人家业主那儿报销去了，要进行审计。要搞酬金制，这几条是必须要遵守的，要不然出了问题，你就是违规操作了，这几条是对酬金制提出的要求。[FS:PAGE]
下面有一个小问题，也是信心中心提纲里提出要跟大家说一说，说既有包干制又有酬金制，究竟包干制和酬金制有什么利弊，比较一下它们之间的差异。我们国家在酬金制方面不新鲜，非住宅很多都是采取的酬金制，这不是新鲜事。香港的酬金制叫实报实销制度，实际上就是酬金制度。
现在来讲，应该说我们从《条例》公布之后，还有《物业收费办法》颁布之后变化很大，像广东地区，很多南方的沿海城市，住宅小区转向酬金制的也在逐步增加。北京极个别的也有住宅的搞酬金制的。
酬金制和包干制的对比很明显，包干制首先是比较便捷、省事，一平米多少钱，业主交上来就完事了。但是它有一个弊端，透明度不高。业主对于物业公司的监管灵活性都受到限制，自己发包什么的，灵活性都要受到限制，容易产生很多矛盾。因为物业服务跟一般服务不一样，它都是无形的东西，究竟服务到位没到位，很多事很难拿制度去具体评比，它很依赖业主个人的认识。而一个群体的意识和个人意识差异很大，所以要是包干制透明度不高，钱是收了，到底服务达没达到标准，很多业主说，钱都让你们物业公司赚走了，你们收那么多钱，有的感觉到很冤枉，我很赔本呢，还赚什么钱？这样两边都闹委屈。同时，业主说我想变个方法，我怎么样省点钱，也就捆住手脚了，灵活性也没了。反正交进去那么多钱，爱怎么搞怎么搞吧，自主权就受到了限制，这是包干制的弊端。好的地方就是比较简便、便捷。
酬金制就和包干制正好相反了，首先它比较公开、透明，亲兄弟明算帐。酬金一年我给你40万，明码标价，40万我清楚，该上税上税，企业得盈利，40万，你剩下多少我心里清楚。剩下的钱，我有审计，全划到我业主头上了。你请的这些保安，是不是给我小区服务的，花多少钱都有帐的，请个保洁员，也都有帐的，哪儿修复了，都有帐，业主清清楚楚，都花到我们业主身上了，都花到我们小区身上了，人家物业公司就拿40万酬金来，这样就比较透明，可以减少是非。另外，业主本身的自主权也灵便。比如我们的《物业管理条例》当中没有要求业主必须请物业公司，既然是市场性的、合同性质，愿意请物业公司就请，愿意不请的就不请，没有要求必须选聘物业公司。当然选聘物业公司，特别是在群体当中，是最好的方式，大家委托一家把房子管起来是最好的方式，但是没有强求。同时也没有要求把的事项全盘委托一个物业公司，没有这个规定。物业是业主的，业主可以委托你什么，全盘委托你可以，如果这个事物业公司搞不好，我自己去请几个保安，保安的事我自己负责，安全防范跟你物业公司没关系，出什么事不找你，可以啊，业主可以自己找几个保安来。所以，业主的灵活性就大了很多。如果包几个单位，明确税法，这也可以。这是业主的灵活性和自主权得到加强了，透明度提高了，一些争议纠纷减少了。

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