建立完善规范的物业管理退出机制

随着物业管理市场化的不断发展和广大业主自治意识的日益提高，在管理活动中，由于解聘、重新选聘和交接引发的问题也日趋增多。因此物业管理企业在项目上的“进”与“出”已经成为一个引人注目的矛盾。解决这对矛盾对于提升行业管理水平、规范市场运作、调节企业和业主的关系、建设和谐社会都具有一定现实意义。
完善的市场退出机制具有十分重要的作用
我国“十五”计划纲要指出，要完善市场退出机制，积极疏通和逐步规范企业退出市场的通道。这对建立社会主义市场经济体系，规范行业竞争，优化市场要素配置提出了新的要求。就而言，规范的市场退出机制也是行业市场成熟的表现。
市场经济最重要的特征就是鼓励竞争，通过市场主体各种核心能力的竞争，达到优胜劣汰、实现市场资源和要素的有效配置、从而促进市场成熟的目的。激烈的市场竞争，一方面要求鼓励企业参与，同时也必然会将一部分缺乏竞争能力的实体淘汰出局，通过不断的动态调整，保持市场活力。从这一点上说，在竞争过程中出现的企业的“进”与“出”现象，也是改善市场主体结构，提高竞争者的内在质量，确保社会主义市场经济健康有序地运行的必然趋势。
物业管理是一个低附加值的行业，企业之间竞争的胜出往往不是靠风险报酬实现的，而主要是依赖服务质量、靠人力资源的智慧和素质取胜。因此随着物业管理行业的成熟，那些管理素质差、服务不到位、缺乏创新意识、核心竞争能力不强的企业退出管理市场是顺理成章的事情。当然我们也必须看到，物业管理又是一个劳动密集型的行业，除了为城市现代化建设提供保证外，还承担着一定社会劳动力安置和保持社会稳定的责任。完善物业管理市场和项目的退出机制，必须充分考虑到行业的特性。建立和完善物业管理市场的退出机制涉及到很多方面的问题，既涉及到行业的健康发展，也涉及企业的倒闭破产，企业员工的就业，小区的正常管理和社会的稳定。因此要按照市场规律稳妥推行，防止产生过度的震动和后遗症。必须通过政府、企业、业主之间的相互调节，运用健全的法律体系来约束“进”与“出”行为，规范市场主体的活动。通过规范和公平有序的市场竞争，保证社会资源的有效利用，促进市场的成熟和发展。
当前“进”与“出”矛盾的主要原因
《物业管理条例》规定：业主大会有“选聘、解聘物业管理企业”的职责，对于服务不到位、管理不规范的物业管理公司业主可以根据自己的法定职责予以解聘，并重新选聘新的物业管理公司。但是由于我国的物业管理还处在发展和完善阶段，因此对于当前企业解聘和交接带来的新问题，应该从整个市场发展环境来考虑和加以分析研究。
作为现代化城市建设管理的组成部分，物业管理和人民群众的生活密切相关，由于市场机制的不完善、企业经营管理素质不高以及一些业主维权意识的错位，使得行业在高速发展的同时也不断暴露出一些“瓶颈”问题。这些问题同时也是产生“进”与“出”矛盾的主要原因。
1、物业管理企业管理服务素质参差不齐，与先进国家相比，在服务理念、服务手段、技术水平等方面都存在较大差距。特别是由于我国物业管理体制的历史沿革和专业服务市场的稚嫩，一般企业的专业化服务水平都不高，缺乏市场竞争力。
2、市场竞争机制尚不健全。虽然国家制定了一系列的法律法规，但是物业管理项目的招投标和市场化运作尚不完善。公开、公平、公正的市场体系的建立还需要相当长时间的努力。在市场形态方面，物业管理还缺乏有形市场。各类经纪商，交易所，中介服务机构不够健全。这种现状不利于公司之间展开公平竞争，阻碍管理质量的提升。同时“建管合一”在行业内还较为普遍，物业交付使用后，掩盖了大量的建设和服务质量问题，这样往往造成业主大会召开后重新选聘和“进”与“出”的矛盾。
3、一些业委会和业主代表缺乏必要的法律观念和物业管理的专业知识。业主委员会管理存在薄弱环节，资格审查不严，权力过于集中。存在简单维权、随意更替、选聘和撤换、恶“炒”企业的现象。在实际运作过程中，合作双方的权益和义务不对称。
4、法制建设还有待进一步完善。法律法规建设是影响市场秩序的重要手段，要建立完善的市场退出机制必然首先进一步完善法律法规，制定系统的市场运行规则，为形成良好的市场秩序打下基础。
解决“进”与“出”矛盾的根本出路
解决“进”与“出”的矛盾，关键是运用市场系统组成要素之间的相互作用，推动市场主体的正常有序进入和退出。
1、积极引导，防止行业发展的盲目性
市场主体的退出应该与市场主体的准入相对应，要适度运用行政调节方法，避免物业管理行业发展的盲目性。在运用行政方式调节管理宏观经济活动的同时，对行业的发展进行引导，以保证国民经济各个方面围绕共同的目标协调行动，维护全局的根本利益。这是管理社会化大生产的客观需要，也是避免生产建设和经营的盲目性，发挥社会主义优越性的一个重要途径。当前对物业管理企业的申办工商登记应进行适当控制，对物业管理严格准入制度，规范进入，通过强化新建企业开业登记和资格审查，物业管理企业年检、资质复审及等级评定等工作，对一些不具备管理能力的企业应该引导进入正常的退出机制，防止企业数量的无限膨胀。
2、培育诚信服务机制
诚信是市场经济的灵魂，是市场经济有效运行的基础。物业管理面对的是广大业主，为他们提供高质量的服务产品是企业的最终目的，也是物业管理企业生存发展的前提条件。因此在物业管理企业中推行和培育诚信服务机制是非常重要和迫切的一项工作。物业管理企业首先要按照诚实信用的原则，建立各项公开办事制度。坚持质量第一、品牌为重、诚实守信的指导思想，规范服务行为。其次要严格按照合同约定和对业主的承诺办事，以法律法规来约束企业的经营行为，用不断提升管理和服务质量，追求完美和卓越取信业主。即使面对解聘或重新选聘，也应该依照市场经济的一般规律调整好心态，妥善处理和清理好各项债权债务，做好人员安置和相关档案资料的移交工作。这样才能真正体现一个现代企业的素质和诚信，从而赢得业主和行业同仁的认可和尊重。
3、遵守市场法则，严格依法办事
在绝大多数物业的管理中，物业公司与业主都签订了委托合同和相关公约，但在实际操作过程中，不按合同办事，违反双方约定的现象屡有发生，一定程度上影响了行业的发展。这种现象也与一些业主的法律意识不强有着十分密切的关系。因此要使物业管理产业得以健康发展，强化履约双方的法律意识，提高企业和市民遵守市场“游戏”规则，严格依照法律办事的自觉性非常重要。要明确自己的责任是接受委托，兑现承诺。而广大业主也应该贯彻《条例》，认真履行义务，明确不遵守市场规则，随意解聘或恶意炒掉也是一种违法行为。
4、创造多种渠道，改善的治理环境
是一个新兴产业，从总体上说，还应该给予更多的扶持。对于当前存在的各种问题，我认为要多渠道，多手段地进行治理。
――建立对物业管理“进”与“出”纠纷进行调解裁决的机构。参照一些先进国家和地区的做法，组织由法律部门、专家、、业主代表组成的仲裁机构，形成一种对“进”与“出”纠纷的即时处理、快速审核裁决机制，避免因为不能及时处理双方纠纷而引起更大的矛盾。
――按照各类物业管理的层次制定和细分相应的物业服务行业标准和操作规范，让业主清晰了解物业服务的内涵和应该达到的标准。这样有利于业主对服务质量的监督，也会在一定程度上督促物业管理企业加强自律，建立完备、严密、科学、合理的规章制度，提高管理服务水平，共同形成一个完整的市场管理体系。
――发挥行业协会、商会的管理、服务、监督功能。通过强化行业职业道德规范，监督会员的经营、管理、服务情况，调解物业管理纠纷，组织培训等活动，创造良好的发展环境。

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