万科物业管理前期介入工作指引

万科物业管理前期介入工作指引
1、目的

规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。

2、范围

适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。

3、职责

3.1  集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。

3.2  各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。

3.3  各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。

4．方法和过程控制

4.1物业管理前期介入的概念

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

4.2前期介入的一般程序

4.2.1 双方确定工作内容要求;

4.2.2 物业组成工作小组;

4.2.3 制定工作计划;

4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。

4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。

4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

4.3前期介入的内容

前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。

4.3.1规划设计阶段包括：

对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

4.3.2营销策划阶段包括：

物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。

4.3.3施工建设阶段包括：

电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。

5．规划设计阶段介入

5.1规划设计评估准备

5.1.1规划设计评估需要获得的资料。

5.1.1.1报批报建文件

《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。

5.1.1.2企划文件

市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。

5.1.1.3设计文件

总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、 *** 图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

5.1.2地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。

5.1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。

5.2项目评估细则。

5.2.1总体评估。

5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

5.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

5.2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

5.2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。

5.2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。

5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

5.2.2分类评估

5.2.2.1安保布局

a)        便于安保管理区域分割，消除管理死角。

b)        便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

c)        人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

d)        安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

e)        安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见5.2.2.6智能化设备）。

5.2.2.2消防布局

a)  消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

b)        消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

c)        消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。

d)        消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

5.2.2.3交通布局

a)        各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

b)        主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c)        机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。

d)        有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。

5.2.2.4生活配置

a)        根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

b)        一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

c)        如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

d)        如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。

5.2.2.5设备配套

a)        水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

b)        配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

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