万科物业管理前期介入工作指引

c)        沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

d)        公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

e)        配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。

5.2.2.6智能化配置

a)        安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

b)        网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。

c)        设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

d)        中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

e)        智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。

5.2.2.7房屋单体

a)        屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

b)        墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

c)        楼板厚度与隔音符合国家规范。

d)        住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

e)        住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

f)          厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。

g)        卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

h)        厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。

i)          管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

j)          宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

k)        底层地坪应充分考虑防潮措施。

l)          房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。

m)      有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。

n)        阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。

5.2.2.8室内配置

a)        室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

b)        室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。

c)        室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。

d)        空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

e)        室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

f)          当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

g)        如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

h)        室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

i)          电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

j)          联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

k)        高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

5.2.2.9绿化配置

a)        绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

b)        绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

c)        绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

d)        绿化品种便于养护，养护成本节约。

e)        绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

f)          绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

g)        主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

5.2.2.10景观配置

a)        景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。

b)        采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c)        水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d)        不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。

e)        景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

f)          泛光照明不影响住户，不造成光污染。

5.2.2.11公共空间

a)        应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。

b)        宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

上一页  [1] [2] [3] [4]  下一页

本文关键字：万科物业  作业程序，物业管理 - 作业程序