物业管理法规-业主自治管理体制和运作制度

　　业委会的会议可以分为业委会常务会议、业委会全体会议和业委会扩大会议。业委会常 务会议由主任、副主任、常务委员、执行秘书组成。业委会全体会议由业委会全体成员组成。业委会扩大会议具有临时性，视需要而在全体会议的基础上吸收有关人员、单位参与组成 。业委会的会议由主任召集和主持。业委会全体会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。会议的具体制度由业主自治管理规约作出规定，一般由会前议 题调研制、会前议事通知制(如在会议7天前将开会事项及通知书及有关材料送达每位委员) 、会务程序制、会议表决制、会后通告制、会议合法监督制等一系列具体制度构成，以确保 会议的进行适时、顺利合法。

　　业委会的监督工作是业主会议的决议和业主自治管理规约得到切实贯彻执行的保证，监 督制度是规范化监督工作的轨道。现行物业管理法规对业委会的监督工作制度欠缺明晰的规定，应当从对内监督(即内部工作监督)和涉外监督(即对受托物业管理企业的服务工作的监 督和接受有关部门、单位、社会的监督)两方面明确规定监督机制和工作程式的构架原制，并要求业主会议作出相应的具体制度规定。

　　三、业主小组和复有物业共管代表人
　　业主小组是业委会制度下，由业主团体自治辖区内的各幢楼宇的业主，民主推选本幢的 若干业主代表组成的分工自治小组，对外不具有独立法律地位，没有以业主小组名义与本业主团体以外第三人和行政机关发生民事、行政法律关系的权利，也无独立承担民事责任的能 力。作为业主团体自治组织内部根据便利管理和民主集中的需要所设立的业主小组，其主要职责是：听取本小组的选民意见和建议并向业委会或受托物业管理企业反映；督促本小组所 代表的业主们贯彻执行业主会议的决议和业主委员会的决定、指令及遵守管理规约；提出本幢楼宇复有合属部分的维修更新建议方案；协助业委会、居民委员会或社区管理组织做好本 幢楼宇业主和居民的一般民事纠纷调解工作。

　　复有物业共管代表人是指不具备组建业委会条件的规模较小复有物业的业主群体，经依 法自行举行全体业主会议民主选定或经法院指定并报当地物业管理行政主管部门备案登记的，代表该业主群体具体负责实施业主会议决议和业主公约，协调物业复有合属部分共同管理 事务的人，可以简称为“代表人”。代表人具有业主身份，与其所代表的业主们处于平等的法律地位，但在对外关系上则是其所代表的业主们共同意志的集中表达人，享有代表业主全 体在建立、变更、解除复有物业管理民事法律关系的文书上署名生效权利。在代表人制度下，业委会的决策性职责全部划归为业主会议，按多数决原则决定问题，其他职责由代表人承 担。复有物业共管代表人制度既不同于业委会制度，适用于小规模复有物业的业主群体共同管理情形，也不同于共有制度，避免了共有的一致决原则可能有碍管理事务实施效率的问题 。现行物业管理法规尚无复有物业共管代表人制度的规定，建议立法机关从完善复有物业管理运作机制的角度对复有物业共管代表人制度作出增补规定，并且也赋予代表人诉讼主体资 格，能同业委会一样具有当事人能力，可独立充任原告或被告，实现起诉或应诉时便捷与得力要求。当然，因代表人或业委会是代表全体复有权人进行诉讼，必然负有将诉讼事件的各 项情况，及时急速报告全体复有权人的义务。

　　从业主自治管理实践情况看，在众多的业委会中，有不少运作得很有特色，取得了一些 成功的经验，但也存在着一些问题。综观业委会运作问题，主要有五种情形：(1)有些业委 会形同虚设，长期不理事，对物业管理企业监督作用发挥不够，自治公益活动未能展开。(2 )有些业委会脱离实际和物业管理服务收费水平而对物业管理企业的经营管理活动，提出不合理、不公平的过高要求，导致双方关系紧张和矛盾尖锐。(3)有些业委会滥用乱用选聘物 业管理企业的职权，造成物业管理事务的“一女两嫁”等问题。(4)有些业委会立场摇摆，偏离其代表性，往往站在物业管理企业一边，不积极维护整体业主的合法权益。(5)不少业 委会的组成成员资格不符合规定条件，一些主任和委员作出营私舞弊、假公济私、索取回扣等不正当利益，闹派性不团结等违法乱纪行为，扰乱自治管理秩序，损害业主集体权益。针 对这些问题，应按照教育和法制双管齐下，行政指导和运作机制同步加强的原则，采取对应措施予以解决。

　　四、业主自治管理运作的依据和纠纷处理
　　(一)业主自治管理运作的依据

　　依法自治是业主自治管理运作的基本原则。国家和业主自治管理实施的地方颁布的物业 管理法规以及相关政策法律和司法解释中有关业主自治管理体制和自治运作的规定，是推动和约束业主自治管理行进在法制轨道的直接依据。业主自治管理活动在性质上属于具有政治 意义的民事活动，中国《民法通则》第6条明确规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”在业主自治管理运作过程中，自治主体必须严格依法办事， 同时可以在法律无明文规定的事项方面，勇于从实际需要出发和根据自治法律精神，大胆探索创新，为完善业主自治管理法规提供成功有效的经验。

　　依约自治是业主全体自治管理运作的核心原则。依约自治术语中的“约”字狭义指业主 公约，广义还包括业主公约以外的其他自治管理规约和物业管理委托服务公司中有关业主方权利义务及违约责任的约定内容。“约”是地位独立和平等的不同主体间自由意志和自愿意 思表示的契合产物，具有合同性、互利性和行为守则性。只有缔约各方自觉积极和严格慎重地依约正当行使权利和全面履行义务，才能保证合约目的的顺利实现和维护合约秩序，同时 有效避免引发违约责任追究事件和不利的法律报应或纪律制裁。特定业主群体经过业主会议订立的业主公约等自治管理规约与该业主群体为一方同其他人(物业管理企业)订立的契约虽 有约定共性，但基本性质上有差别，自治管理规约具有组织性、民主性和自律性，体现了特定业主集体在民主集体制原则基础上形成的共同意志和利益要求，并以组织纪律强制力作为 其实施的保障后盾。

　　业主公约，是指由行政划定或认可特定的地域范围内复有物业的全体业主经过业主会议 以书面形式订立，由超过全体业主人数、或持有投票总数2/3以上业主承诺即告成立并合法 生效的，对其自治辖区内全体业主及物业的使用人、管理人、受让人具有自治组织纪律约束 力的，有关复有物业共用共管集体自治事务和其他集体公益事务方面的基本自治管理组织制度、各方主要权利义务和违纪责任的自律行为守则。业主公约，是业主自治管理的基本规章 和最高自治规范，可谓是自治管理的“宪法”，具有法律承认的约束力，制订其他自治规约的内容不得与其相抵触，处理业主自治管理方面的纠纷也应引以为据。中国现行物业管理法 规对业主公约的重要性认识不足，对业主公约的内容及条款尚未理清，如《上海市居住物业管理条例》第15条只是简单规定了：“业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动 的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。”“业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。”“业委会应当自业主公约生效之日起15日内，将 业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案。”鉴于业主公约具有业主自治管理组织和活动的行为“宪章”特别重要性，物业管理法规应当将业主公约和业委会章程中专列一章作 出较为系统的规定。但应注意作为“宪章”的业主公约与业主团体自治组织之“组织法”的业委会章程的差别，二者各自规定的内容侧重面不同；业主公约重业主自治目标、业主自治 组织的基本体制、物业自治管理原则和基本制度、业主个体和业主集体在物业管理方面的具体权利义务、对违反业主公约行为的组织纪律报应等方面的规定；业委会章程侧重业主团体 自治组织的具体制度，自治会议和自治活动组织程式，业委会及其委员的职责、业主成员权的具体内容和保障措施、业委会的对外关系等方面的规定。

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