物业管理法规-业主自治管理体制和运作制度

　　特定区域物业的业主户数达到一定规模和确有实行业主团体自治管理必要，是首次业主 会议召开条件中的两个关键要件。对没有实行业主团体自治管理必要的小规模复有物业，其物业管理方式可适用一般共有人共同议事和普通民事委托代管方式，无需设立业主会议这一 社会化业主团体自治管理组织机构。关于业主户数的规模标准，具体数量化难度很大，因此各地方物业管理法规普遍采用曲折表现方法，即以物业出售建筑面积、入住率或房屋出售率 、物业销售时间来反映对业主户数规模的要求。例如，上海规定：公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上，新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上，住宅出售已满两年； 深圳规定：住宅区已入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的。为直接显示业主户数规模这一要件，建议在《物业管理条例》立法中规定：“特定物业管理区域 内的物业总建筑面积中已有百分之五十以上分别为不低于30户数量的业主所有，且有实行业 主自治管理体制必要的，应当依本条例规定召集第一次业主大会或业主代表大会。选举产生 业委会和订立自治管理规约。”

　　业委会正式成立后，每年至少召开一次由业委会负责召集和主持的业主会议。如果业委 会认为有必要，或者有五分之一以上业主或业主代表联名提议，应当在规定时间(如20日内) 临时召集业主会议。物业管理法规并没有明确规定业主会议的例会每年应在何时召集。从实 践效果看，以每年的第一季度为宜，这便于审查批准本年度的物业管理计划及预算和前一年的物业管理决算。

　　业主会议的会议形式包括预备会议(主要任务是讨论本次会议的议程，审议会议筹备组的工作报告)、全体会议和分组会议(按各业主小组举行会议，但不能形成正式决议)。业主 代表大会举行会议一般兼采全体会议和分组会议的形式。业主会议公开举行，可邀请有关部门、单位和物业使用权人派代表列席。会议举行时，一般由业委会主持，但涉及业委会换届 改选事务，应当设立会议主席团。会议主席团由预备会议选举产生，是业主大会期间的决策机构，其主要任务有五项：(1)主持本次会议；(2)根据会议筹备组的工作成果提出新一届业 委会委员的人选和确定正式候选人名单；(3)组织业主、业主代表审议各项议案；(4)处理会议期间业主、业主代表、业主小组提出的议案、质询案、罢免案；(5)草拟提交会议审议通 过的决议草案。

　　业主会议通过业主公约、物业管理规约和其他议案。选举和罢免业委会成员，在工作程 序上应当经过四个阶段：(1)提出议案。业主会议主席团、业委会、一个业主小组、1／5以 上的业主代表、1／10以上的业主，可以向业主会议提出属于业主会议职权范围内的议案。( 2)审议议案。对聘任的物业管理企业提出的议案，由会议主持机构决定交各业主小组、相关 业主审议或提交有关专家审议，提出报告，由会议主持机构审议决定提交大会表决；对业主小组、业主代表、业主提出的议案，再由会议主持机构决定是否列入大会议程。(3)表决通 过议案。议案经审议后，由会议主持机构决定提交大会表决，并由会议主持机构决定采用无记名投票或举手表决方式或其他表决方式通过。(4)公布会议决议和自治管理规约。公布的 形式通常采用在自治管理辖区内公告栏张贴方式。另应按规定将通过的会议决议、自治管理规约呈报物业管理行政主管部门备案。

　　(五)业主会议的决议方法

　　业主会议的决议方法，各国立法都实行“多数决定”原则，但又主要有“普通多数同意 方式”、“特别多数同意方式”和“一致同意方式”三种决议方法。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第8条要求：“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市 规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。”这条规定了一切复有合属(共有)部分的改良，均需全体所有人的书面同意，即属一致同意方式。“一致同意方式”要求决议须经 全体业主(复有权人)全部同意方能有效，这种规定过于严格，仅适用于一般共有物业情形，不适合业主团体自治情形，中国物业管理法规立法不予采用。普通多数同意的决议方式，用 于普通事项的决议，是指出席业主会议的业主或业主代表人数及所持有复有物业的建筑面积比例(或者说复有权比例)的合计超过总数的半数，该次业主会议即有决议能力，会议的决议 经表决获得出席业主人数过半数或投票权过半数的同意后即可生效行之。特别多数同意的决议方式，指对涉及业主(复有权人)群体重要事项，为保证决策的慎重和决策执行能获得绝大 多数业主的支持，依法规和管理规约的规定，出席业主会议的业主或业主代表人数及其所持复有物业的建筑面积比例的合计均达到或超过特定的界线，该次业主会议方有决议能力，会 议的决议须经表决获得出席业主人数及其所持复有物业建筑面积比例均达到占总数的特定较高额度之同意，才能生效施行。

　　目前中国各地物业管理法规关于业主会议的决议方法的规定，大体上可分为两种类型： 一种是以上海市规定为代表，不分议题事项重要程度一律采用经业主或业主代表同意人数过半数的决定有效之类型。《上海市居住物业管理条例》第8条第2款规定：“业主大会或者业 主代表大会，应当有过半数业主或业主代表出席。业主大会或者业主代表大会所作的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。”这种类型的决议方式只按业主或业 主代表人数过半数出席业主会议和过半数同意通过会议决议来确定决议的效力，具有计算票数方法简单和已兼顾了业主多数人的意志之优点。但物业的自治管理之支柱和重心在于复有 物业财产权益，此种权益应当在支配复有财产权益的决议权力中体现出来方符合所有权法理和权利义务相一致法理。假设数十名业主合计持有某复有物业的51％建筑面积并同意作重大 改建，另有两三位业主合计持有该复有物业的49％建筑面积但反对作重大改变，在这种情况下，若以已有业主人数过全体的半数同意为由而实施改建决议，这对于占复有物业财产权益 49％的这几位业主而言，未免在财产支配权方面有失公平。第二种类型是以深圳市规定为代表，采用将复有物业财产权益折算为投票权，而按出席业主会议的业主持有过半数投票权和 由出席会议的业主所投同意票数过半数的决定有效之类型。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第10条第2款中规定：“业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举 行。”第12条规定：“业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平 方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。”这种类型的决议方式在体现物业财产支配权方面比前一种类型更为合理，但仍未区分决议事项重要程度而 相应采用普通多数决和特别多数决两种方法。结合中国《村民委员会组织法》中原则规定了村民会议过半数通过决定即普通多数决的决议方法，而在《土地管理法》第14条第2款对涉 及土地承包经营权益这一重大财产权益的调整问题又作出特别多数决另加行政批准的规定( “在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民 会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府业主行政主管部门批准。”)，建议中国《物业管理条例》立法中关于业主会议的决议 方法之规定，借鉴日本、法国等国家和中国台湾地区公寓大厦管理条例(第29、31条)等相关规定以及中国物权法草案建议稿第109、110条的条文表述，明确业主会议应区分议决事项涉 及物业财产权益的重大程度，采用普通事项决议方法和特别事项决议方法，并以业主或业主代表的出席占业主会议人数及其投票权占总数的双重比例为计算有效决议的依据。投票权的 计算方法，可依近似成套独立的普通住宅一室户标准建筑面积(约为建筑面积30平方米)为基准面积算一票，不足基准面积的，若单设所有权并发独户产权证的计算为一票。若达基准面 积的一半及以上的计算为一票，不足基准面积一半的不计票，也可以直接采用深圳规定的计票方法。此外，有关物业改建、重建的决议，因涉及城市规划、土地用途、建筑管制问题， 应在决议通过后，依法报有关行政主管部门批准后，方能生效执行。

上一页  [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7]  下一页

本文关键字：物业管理  物管制度，物业管理 - 物管制度