物业管理法规-纠纷状况和处理原则

一、物业管理纠纷状况分析
　　物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部门相互之间在物 业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求，而发生的具有财产性质 的争执。

　　物业管理纠纷是一种历史的社会现象，反映了人们社会财产关系中的一种矛盾状况，体 现18世纪60年代以来社会三种基本矛盾(社会生产力与生产关系的矛盾、社会生活力与生态 环境的矛盾、社会主体的个体利益与公共利益的矛盾)运动对物业的管理和对业主服务社会关系产生的深刻影响。

　　1.中国物业管理纠纷的现状和分类

　　中国物业管理事业起步较迟，1979年后萌芽，1994年开始运用政府行政力量和法规政策推广物业管理，至2000年，中国物业管理已初具规模，并在新建住宅区的管理方面占据了绝 对优势和主导地位。相应的，物业管理民事、经济行政愈益频繁，物业管理纠纷也因种种原因不断出现。

　　对于已表现出来的形形色色的物业管理纠纷，可以依不同的划分标准分出多种类型。

　　(1)按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质差异，可以将物业管理纠纷划分四大类：

　　①民事纠纷。指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社会组织相互之间基于财产关 系和人身关系而发生的纠纷。物业管理纠纷大部分属于民事纠纷，主要表现为：服务合同纠纷(违约纠纷)、侵权纠纷、不动产相邻关系纠纷、无因管理纠纷等。

　　②经济纠纷。正确地说是经济管理和协作纠纷。指存在经济组织隶属关系地位不平等的 个人与其所在经济组织之间、下级组织与其上级组织之间或者依法依合同结成经济协作性隶属关系的不同经济组织之间，基于经济利益关系和组织管理职责关系而发生的纠纷。其主要 表现为：基于营业性物业管理委托合同而在承发包当事人(物业管理企业与特定业主及业主 委员会)之间发生的经营管理权限纠纷；基于复有权和成员权而在业主个体与业主小组、业 主会议、业主委员会或住区管委会之间发生的经济事务自治权利义务纠纷；有关单位依物业管理法规应当相互协助而未尽协助职责纠纷等等。经济纠纷与民事纠纷的基本区别在于：经 济纠纷是由于一定经济活动组织系统中因法定或约定的组织性职责(职务权力和责任)关系，而使有关方经济利益或经济地位形成纵向隶属关系，关系的当事人在各自的经营管理职权、 职务和职责，或者各自经济利益实现的优先顺序和保障方面所发生的纠纷；民事纠纷的广义包括经济纠纷，其狭义仅指不存在社会活动组织隶属关系的地位平等的民事主体间发生的纠 纷。

　　③行政纠纷。狭义是指行政机关在行使管理职权过程中与自然人、法人和其他组织之间 发生的具体行政行为争执及连带利益(如行政赔偿)争执，广义还包括对抽象行政行为即行政 规范性文件内容规范的争执。在物业管理行政法律关系中，主要有在物业管理的行政主管机 关的行政指导和行政监督的具体行政行为纠纷，以及其他相关行政部门监督管理或干预物业管理活动引起的纠纷。例如对物业管理项目招投标过程中违法行为、物业管理企业不正当竞 争行为和侵害消费者合法权益行为的行政查处引起的纠纷，对业主委员会组建合法性的行政否定甚至以行政命令收缴业主委员会公章的行政行为引起的纠纷等。

　　④刑事纠纷。指个人和法人单位的行为触犯刑事法规而引起的纠纷。有些物业管理纠纷 首先表现为民事经济纠纷或行政纠纷，但由于未得到及时的解决或未得到公正、公平、合理的解决，就很容易使当事人矛盾冲突尖锐化、剧烈化，使纠纷扩大化，演变成刑事纠纷，这 样也就使物业管理纠纷的性质发生了质的变化。例如物业管理中保安管理行为招致某业主不满，该业主纠集朋友殴打物业管理公司的保安人员及公司经理，致其死亡或重伤，这种打人 行为就超出了治安管理处罚条例的管辖范围，上升为刑事纠纷，该业主及其他打人凶手要经刑事诉讼程序而依法受到刑罚的惩处。

　　(2)按纠纷与权益连带关系状态的不同，可以将物业管理纠纷划分为两个方面：

　　①静态的物业管理纠纷。指基于物业管理的权益归属问题所发生的争执。

　　②动态的物业管理纠纷。指在物业管理的权利(产权、债权、行政权等)行使、运用过程中所发生的争执。例如物业管理事务处理权行使过程中引起的无权争议、越权争议、抗拒争 议等纠纷。在一个物业管理纠纷中，解决好静态的物业管理纠纷往往是解决动态的物业管理纠纷的前提。

　　(3)按纠纷中的基本权利性质和特点不同，可以将物业管理纠纷划分为四大类：

　　①物业管理产权类纠纷。主要是物业所有权方面的业主专有权与业主团体共有权辖属范 围的确认纠纷，业主团体复有权与托付物业管理企业的物业经营管理权行使之间的权限划分和确认纠纷，物业使用权人与业主及业主团体之间发生的使用权益确认纠纷等。

　　②物业管理债权类纠纷。主要是与物业管理服务有关的合同之债、侵权之债等债仅债务 关系纠纷。例如物业管理服务违约纠纷、物业管理行为失误致人损害的赔偿纠纷、车辆保管纠纷、无因管理之债纠纷等。

　　③物业管理行政权类纠纷。主要是物业管理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职 权的具体行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得当、是否显失公正的争执。例如，违法建筑和违法搭建的行政确认与行政执法强行拆除引起的纠 纷等。

　　④物业管理自治权类纠纷。主要是业主、物业使用权人、业主会议、业主委员会业主团 体自治的行政指导和监督部门相互之间在团体民主自治权益方面发生的纠纷。例如业主不执行业主公约的有关规定或不执行业主会议续筹物业维修基金的分摊决定而引起的纠纷。

　　2.物业管理纠纷的特点

　　物业管理纠纷属于房地产纠纷总类的一个分类，虽也具有与其他类房地产纠纷共性的方 面，例如因纠纷当事人对物业关系切身利益相当重大而具有矛盾容易激化性和缠诉处理棘手性等，但也明显存在自己特有的一些特点。其特点可以大体概括表述为以下三点：

　　(1)物业管理纠纷酿成不仅基于违法或违背社会公共利益行为，而且基本违反业主团体自治规约的行为。其他类房地产纠纷都不涉及自治规约的存在和违反问题。物业管理法规赋 予业主团体自治的组织权力和保护业主团体自治运行秩序，承认业主公约的自治规范约束力。受自治规范约束的业主、物业使用人、业主委员会若有违反自治规范的行为，也就引发自 治类纠纷。

　　(2)物业管理纠纷法律关系非常复杂。既有涉及民事、经济、行政、刑事法律关系的纠纷，又有涉及业主团体经济事务和社会事务民主自治法律关系的纠纷；既有狭义的物业管理 纠纷即仅包括业主团体的物业管理事务委托和承办过程中发生的纠纷，又有广义的物业管理纠纷，即还包括物业开发规划设计时期、物业管理超前介入时期、前期物业管理时期、业主 团体自治管理期所发生的涉及物业管理因素或物业管理活动的全部纠纷。在各种物业管理纠纷中，有的还因含有涉外因素而成为涉外纠纷。

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