物业管理法规-业主自治管理体制和运作制度

　　一、业主会议
　　(一)业主会议的性质和地位

　　现行中国物业管理法规尚未明文规定业主会议的性质和地位的条款，《村民委员会组织 法》和《城市居民委员会组织法》中也未对村民会议、居民会议的性质和地位作出明文表述。根据有关法律法规对于业主会议的组成和权限的规定内容，从法学角度可以推述出其性质 和地位：业主会议是由合法划定的业主集体自治管理辖区(亦即特定物业管理区域)内全体具 有业主或业主代表身份的成员组成(亦即由全体物业复有权人组成)，以会议制形式，依法行 使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构，又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机关。

　　业主会议在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本机构直管辖 区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的人居生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。因此，业主会议在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。

　　(二)业主会议的组成和任期

　　业主会议的组成可分为三种类型：一是无任期限制，由特定业主集体自治管理辖区内全 体业主组成的业主大会(如深圳规定)。二是在业主人数较多的情形下，应当按比例推选业主 代表，组成业主代表大会(如上海规定)。关于业主代表大会是否应有任期限制问题，学术界有分歧意见，有人比照人民代表大会制度主张应规定业主代表大会每届五年任期制。我们认 为业主代表大会和业主大会两者的法律地位和职权完会相同，后者无任期限制，前者也不应有任期限制。至于业主代表的推选和更换，依业主团体自治管理章程规定可实行任期制和代 表资格取消制。三是有特定任期的临时业主大会，其特定任期的期限一般以首次正式业主大会或业主代表大会的召开日期为终止时限。

　　业主会议采取业主代表大会制式的，应当实行以业主户数比例为主结合各幢房屋建筑面 积占整宗业主团体自治管理物业的比例，由相关业主直接选举产生的代表制。这种代表制优点主要是：代表名额以一定的业主专属物业户数比例为基础，同时又适当照顾物业组群中建 筑面积不同的各幢楼宇建筑物业主们对业主合属物业管理的财产支配权维系的利益差异，体现了业主自治管理的物质财产权益份额的内在决定性和权益份额代表组合的公平性。这种代 表制不同于国家权力机关性质的人民代表大会采取的地域(人口)代表制与职业代表制(军队) 相结合而以地域代表制为主的代表制。

　　(三)业主会议的职权

　　业主会议的职权是物业管理法确认的业主会议对其所辖的职责范围内自治事务的支配权 限。从理论上讲，业主会议对业主自治管理事务的支配具有全权性，但为求处理自治事务的工作效率和形成职权行使的制衡机制，在业主团体自治组织内部有必要分工的存在，因此， 业主会议职权的行使也有一定的范围。根据现行物业管理法规的规定，其行使的职权主要包括七个方面：

　　1.订立自治管理规约、监督自治管理规约的实施。这里所谓自治管理规约主要表现为业主公约和业委会章程。业主公约是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”，是在业主集体 自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、单位和其他人员所应共同遵守的物业管理社会自治“总章程”。自治管理规约的订立，是以特定业主集体的名义，由该业主集体组成 的业主会议依据一定程序、运用一定技术，为体现本业主集体在物业管理方面的共同自治意志所进行的，制定、修改、补充、废止具有特定适用范围和组织纪律效力的物业管理自治行 为规范的活动。

　　2.选举、决定和罢免本自治管理组织实体(即业委会)的组成人员。业主会议有权选举具有业主身份的业委会主任委员、副主任委员和其他委员；有权根据主任委员的提名决定聘任 不具有业主身份的专业人士出任顾问委员和执行秘书的人选。对于以上人员，业主会议有权依照规定程序予以罢免。

　　3.听取和审议业委会的工作报告和物业管理受托方的物业管理服务工作报告。

　　4.监督业委会的工作，有权改变或者撤销业委会不适当的决定。

　　5.审查和批准本自治管理辖区的物业管理年度计划及计划执行情况的报告。

　　6.决定本自治管理辖区内涉及业主共同利益的重大事项。涉及业主共同利益的重大事项包括：复有物业的重大修缮或改良；复有建筑物的增建或重建；人居环境整治、建设计划的 修正或改善；复有物业的专用部分或共用部分的约定；对违反自治管理规约而又屡教不改的物业租用人、借用人、典用人的强制迁离；对违反自治管理规约而又屡教不改的“恶业主” 依法申请予以劳动教养或者强制出让其所有的物业部分；以业主集体名义提起诉讼或应诉。

　　7.应当由业主会议行使的其他职权。由于人居生活复杂多变和持续发展，因而很难完全预料可能出现的业主自治管理的新问题，亦难将业主会议的职权列举周全无遗。为便于业主 会议处理新出现的重大问题，对业主会议的职权采用列举加概括兜底的规定方法确有必要，可以给业主会议对这些新问题职权行使上提供法规和管理规约依据。

　　(四)业主会议制度

　　业主会议是会议性质的决策机构。因此，业主会议开展工作的基本形式是召开业主大会 或业主代表大会，以讨论议案和表决通过会议的决议方式行使其职权。

　　特定业主自治管理辖区的首次业主会议的召开具有特殊性，依法应当实行召开条件达标 报告确认制、行政主导召集制和业主集体自治意愿表达核准制。(1)首次业主会议召开条件 达标报告确认制度，亦称业主自治管理启动线制度，是指在特定区域内复有物业的业主户数 达到规定的数量规模(即启动线)而有实行业主团体自治管理必要时，负有报告义务的单位( 即该区域物业的开发建设单位、销售单位或物业管理单位)应在规定期限内(如1个月内)，向 物业所在地的区、县级物业管理行政主管部门呈交书面报告；行政主管部门对受理的报告内容特别是业主户数达标情况进行核认后，应在规定时限内(如15日内)向报告单位发出核认通 知书。报告单位以核认通知书为据，准备协助行政主管部门召集首次业主会议。对已符合首次业主会议召开条件但负有报告义务的单位无正当理由逾期不报告的，应视为侵犯业主自治 权益的不作为，依法予以警告、罚款，并责令其呈报。(2)业主集体自治意愿表达核准制，是指特定区域内复有物业的全体业主中拥有过半数投票权的业主群体，在首次业主会议召开 条件已经具备的前提下，自发或经行政指导联名向有管辖权的物业管理行政主管部门提出组建业主自治管理组织申请，行政主管部门依法对业主自治管理申请予以核审，并向申请者公 告核准通知书。(3)行政主导召集制，是指物业管理行政主管部门应在签发业主自治管理申请核准通知书之日起或者签发首次业主会议召开条件达标报告核认通知书之日起六个月内负 责召集第一次业主会议，选举产生首届业委会，其他有关单位应当依法协助召集第一次业主会议。

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