智能大厦物业管理-自动化系统物业管理及实例分析

一、自动化系统
　　智能大厦自动化系统是智能建筑中的一个重要系统。智能大厦自动化系统是一种将与智 能大厦有关的电力、照明、空调通风、给排水、消防、保安、运输等设备集中监视、控制和管理的综合性的系统。过去，对空调、采暖通风、动力站房、给排水、变配电等设备的运行 状态进行监视的中央监视系统和空调、给排水、变配电的自动控制装置是各自独立的。随着计算机技术的进步及数字通信技术的提高，两者合二为一，发展成为所有自控设备可相互传 送信息，以整个系统来进行综合控制管理的统一体。这种系统以计算机局域网络为通信基础，以计算机技术为核心，具有分散监控和集中管理的功能。它是与数据通信、图形显示、人 机接口、输入输出接口技术相结合的，用于设备运行管理、数据采集和过程控制的自动化系统。鉴于自动化系统对于智能大厦物业管理上高效、方便，因此在智能大厦建设中已经被广 泛应用。

　　(一)智能大厦自动化系统的子系统

　　一般智能大厦设备控制可分为２个子系统：设备运行管理和控制系统以及防火与保安系 统。每个子系统包含若干受监控对象的系统，各受监控对象的系统又有相互协调的功能。

　　１.设备运行管理和控制系统。

　　它包括暖通空调系统、给排水系统、电气系统、运输系统和其他要纳入的设备的控制和 管理。

　　２.防火与保安系统。

　　它包括火灾报警及消防控制系统，出入口控制系统，防盗报警系统，结构防震、防水、 防冻系统及其他要纳入的设备系统。

　　(二)智能大厦设备运行管理和控制系统

　　设备运行管理和控制系统所管理的设备主要是智能大厦内所有的机电设备，包括暖通空 调系统设备、给排水系统、电气系统设备及运输设备。

　　１.暖通空调系统设备。

　　主要有热水泵、冷却塔、冷冻水泵、制冷机组、新风机组、空气处理机组、变风量机、 风机盘管、热交换器、锅炉、分汽缸、凝结水回收系统等。

　　２.给排水系统设备。

　　主要有高位水箱、低位水箱、水泵、加压泵、饮水设备、热水供应设备、生活水处理设 备、污水处理设备等。

　　３.电气系统设备。

　　主要有配变电设备、自备电源、不间断电源(ＵPS)、照明设备、动力设备等。

　　４.运输设备。

　　有电梯、自动扶梯、文件或原材料自动输送装置等。

　　智能大厦设备运行管理和控制系统有２种形式，即现场自动控制系统和中央监视控制系 统。

　　１.现场自动控制系统。

　　用于对空调、动力站房、给排水等设备相关的过程(物理量)进行常规控制、程序控制、节能控制等。如在空调设备中，进行环境温度、湿度的控制；在动力站房设备中，对热泵、 冷冻机、水泵的台数控制和压力控制等；在给排水设备中，对进行建筑物内给水、排水、水处理的水箱和水泵的控制。还有照明自动控制、电梯的自动控制等。这些系统都是相对独立 的。

　　２.中央监视控制系统。

　　监视建筑物内的各种设备的运行状态，不仅进行显示、记录、操作，还能与变配电、空 调等整个系统相关的设备联动控制。例如，按照预先设定的时间表进行设备运行控制，当使用办公室时，为了按时达到设定的温度，通过设定空调的起动／停止时刻，进行最佳起动／ 停止控制。

　　(三)智能大厦防火与保安系统。

　　智能大厦防火与保安系统又称安全保卫系统，主要是保障建筑物内部人员、物资和设备 的安全。它分为保安系统和火灾自动报警系统。

　　1.火灾自动报警系统(FAS)。

　　安全保卫系统并不单是确保建筑物日夜24小时方便地出入，更重要的是保护使用者的人身安全。火灾自动报警系统设置了各种探测器，随时探测建筑物内的火灾情况以防止蔓延燃 烧。一旦接到火灾警报，立即在中央监视(装置)显示，并即时停止空调的运行，同时自动开启防排烟风机及采取其他相应动作。

　　２.保安系统(SCＳ)。

　　在保安系统中，有在大厦、房间等的出入口实行机械化管理的出入管理系统(ＡCＳ)。在出入管理系统中，有钥匙管理箱方式和身份卡方式，还有防止不法侵入并发出警报的闭路 电视监视系统(CCTV)以及防盗监控系统。

　　(四)智能大厦各子系统间的关系。

　　设备运行管理和控制系统与防火与保安系统这２个子系统各有不同的功能，但相互又有 一定的联系。目前，这２个子系统之间的关系可以是下面的其中之一。

　　１.防火与保安系统纳入ＢＡ系统。在技术上，这２个子系统完全可以纳入ＢＡ系统，监控系统共用主站，仅仅分站分设或是作成一套系统，这样，整个ＢＡ系统控制协调性较好 。如发生火灾时，可以自动打开公共避难通道及出入口、关闭空调系统等协调性动作。这样，设备资源可以共享，节省投资，节省人力。

　　为满足管理体制的要求，可以设防火及保安专用中央站，赋予它较高的操作级别。在上 海市颁布实施的《智能建筑设计标准》中，“关于智能化系统集成”的一般规定中指出：“ 建筑智能化系统集成，应具有各个智能化系统信息的汇集和对各类信息的综合管理”。《智 能建筑设计标准》中关于甲级智能建筑物“火灾报警与消防联动控制”的设计标准是：“系统应与ＢＡ系统合用或作为其一个子系统实现报警、灭火、消防联动等的各项功能。当管理 体制上有困难时，可以单独组成系统，但应留有接口，使其与ＢＡ系统联网。”

　　２.防火与保安系统独立于ＢＡ系统。这是受到目前管理体制的限制不得已的做法。如果在管理体制上有困难可以这样做，但是控制的协调性往往受到减弱。因而在设计上应注意 其协调性。

　　(五)智能大厦自动化系统技术的发展。

　　从控制设备硬件来看，智能大厦自动化系统技术的发展已经经历了几个阶段。从50年代的气动仪表控制系统，60年代发展为电动单元组合仪表，７０年代发展为采用小型或超级小 型电子计算机的集中式控制系统，以及后来采用微型计算机的集散式控制系统(DCＳ)，目前正在向采用现场总线(FCS)的智能仪表控制系统发展。从功能上来看，是一个从监控到管理 的发展过程。

　　早在数十年前国外就有超高层建筑了。它的设备非常多，分成各种系统，如空调系统、 给排水系统、变配电系统、保安系统、消防系统、停车场管理系统等，各自独立，相互之间没有什么联系。这些系统的运行操作比较复杂。在当时的技术条件下，只能采用气动或电动 单元组合仪表对各个设备的状态进行监视，并通过操作盘来进行集中操作。在配线上，采用多线制配线的方式。如果需要将某一设备的状态信号及操作功能全部显示于中央监控室内， 就必需一对一地设置配线。这样不但耗用的导线很多，安装不便，费用大，而且只能选择一些最重要的设备在中央监控室内显示和操作，大多数设备仍需在现场操作和记录。

[1] [2] [3] [4] [5] [6]  下一页

本文关键字：物业管理  智能  物管公司指南，物业管理 - 物管公司指南