智能大厦物业管理-自动化系统物业管理及实例分析

　　(１)数据传输。

　　将控制点的模拟量和数字量传输到控制器。各个控制器间数据传输，如通过通信接口(R S２３2，RS48５)或调制解调器(ＭＯDEＭ)进行数据传输。通过网络传输数据到中央站。

　　(２)数据处理。

　　主要有模拟量测量、设备故障监测报告、运行时间累加、脉冲积算、设备启停状态、历 史趋势数据、警报及事故处理。

　　(三)智能大厦自动化系统的整体功能。

　　智能大厦自动化系统的整体功能可概括为以下几点：

　　１.对建筑设备实现以最佳控制为中心的过程控制自动化；

　　２.以运行状态监测和计量为中心的设备管理自动化；

　　３.以安全状态监视为中心的防灾自动化；

　　４.以节能运行为中心的能源管理自动化。

　　(四)智能大厦设备运行管理和控制系统的功能规划。

　　设备运行管理和控制系统的功能要按照需求、等级标准和实际情况来提出。通常智能大 厦内有多种设备，如空调、通风设备、锅炉、冷冻设备、冷库、给水排水设备、水处理设备等，大多数由制造厂提供一定的配套测量控制仪表和自动化装置，以便对这些设备进行监控 。这些装置有的已经从模拟仪表和自动化装置发展为数字化的监控装置，如果能够符合要求，就用配套的控制装置。当然，也可增加一些需要设备运行管理和控制系统完成的功能。建 筑物自动化系统的主要作用是进一步提供对这些设备的集中监控，也可以说，对这些设备控制的补充和完善。这时，要注意设备运行管理系统和建筑物自动化系统的通信接口。如果配 套的控制装置不能够符合要求，就要用智能大厦自动化和控制系统来完成。

　　１.暖通空调系统的监控。它包括下面几方面的内容：

　　(１)冷热源机组控制及有关物理参数的测量，如流量、压力、温度、热量测量控制，以及冷冻机控制、锅炉控制、采暖系统控制、冷却塔控制、热交换器控制等。

　　(２)空调工况优化控制。包括空气处理机组控制、变风量机组控制、风机盘管控制、新风机组控制。

　　(３)室内外空气参数测量。包括温度、湿度、风速等的测量。

　　(４)空气压缩机组或气力输送装置控制。

　　２.给水排水系统的控制。它包括给水排水流量、压力、温度测量与控制；高位水箱、地下水池、污水池的水位测量、报警、调节；水泵监控，即按水箱水位起动停止水泵，按管 网压力用调速器自动控制水泵转速，备用泵自动投入；热水供应系统控制，以及排水系统阻塞显示、报警；水处理系统控制。

　　３.电气系统控制。主要内容有：

　　(１)电源监测。电压、电流、功率、功率因数、频率、断路器的状态监测。

　　(２)负荷监测。各级负荷的电压、电流、功率的监测。

　　(３)负荷控制。电网负荷调度控制，当超负荷时，系统停止低优先级的负荷。

　　(４)照明控制。办公室按照规定的工作时间或室内有无人员控制照明开关，公共场所按室外亮度控制照明；按照时间程序进行节日照明控制、室外照明控制、航空障碍灯控制；与 火灾报警及保安系统联动控制有关照明。照明设备的亮度控制，是以营造气氛、节能及延长灯泡寿命为主要目的。

　　(５)电机控制。可寻址的电机启动控制、电机状况及行程监控。

　　(６)备用电源自动启动。在主要电源供电中断时，自动启动备用柴油发电机或燃气轮机发电机组；在恢复供电时停止备用电源，并进行倒闸操作。

　　(７)供电恢复控制。当供电恢复时，按照设定的优先程序，启动各个设备电机，迅速恢复运行。注意，要避免同时启动各个设备，而使供电系统跳闸。

　　４.运输系统控制及运输系统运行情况监视。主要有电梯的群控、自动调度、卡片控制；自动扶梯按时间调度控制；传送系统控制，即自动控制传送系统将物品输送到目的地。

　　(五)智能大厦管理系统的功能。

　　智能大厦管理系统可以说是办公自动化系统和智能大厦自动化系统的一种结合。

　　１.智能大厦管理系统业务需求主要有以下几方面：

　　(１)出租型租赁贷借内容的管理与情况的掌握。

　　(２)大厦整体收支状况的管理与经营状态的掌握。

　　(３)传送和交换有关出租的必要信息。

　　(４)大厦、设备及备用品有关情况的掌握、维护、保养及运行。

　　(５)公用会议室、停车场、库房等的使用管理。

　　(６)大厦的清扫、警卫等的管理。

　　(７)分别对各住户电力、煤气、水的使用管理、调节与结算。

　　(８)大厦的全部电气、煤气、冷热水等的使用状况的管理、调节及结算。

　　(９)大厦环境与设施服务的管理。

　　(1０)大楼设备与设施综合利用优化管理等。

　　２.智能大厦管理系统的服务功能有：

　　(1)大楼经营管理功能，即各种资源出租租金管理。具体有：

　　①收支管理。经营现状及收支管理，税金管理。

　　②预算管理。包括维护、检修、清洁、保养等的人工费，材料、设备、备用品消耗预算 。

　　③委托合同管理。包括维修、保安、清洁等从业人员与产权业主间的合同管理。

　　④资金管理。包括租赁费、服务费、公用(水、电、气)费、电话费、公用事业费(走廊照明、空调等)。

　　⑤合同管理。指租住户与产权业主间合同管理。

　　⑥出租、借信息管理。指有关租借信息等。

　　(２)大楼运行管理功能。具体有：

　　①大楼物品维修计划管理，维修业务支援。

　　②大楼设备台账管理、设备维修管理、设备图纸管理。

　　③楼层设施布局管理。

　　④环境卫生管理、清洁运行管理、垃圾处理管理。

　　⑤测量统计管理。

　　⑥安全管理。

　　⑦备用品管理。

　　⑧能源管理。

　　⑨停车场管理等。

　　(３)出租服务管理功能。是指为用户提供各种方便性，实现细致、周到的服务的功能，具体如下：

　　①公共设施使用预订。包括会议室、库房、展厅、多功能大厅等日程预订计划管理。

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