智能大厦物业管理-自动化系统物业管理及实例分析

　　８０年代，即使采用小型或超级小型电子计算机的控制系统，仍然有安装不便和线路投 资大的问题。随着微型电子计算机技术的迅猛发展，智能大厦的中央控制系统也开始发生变化。由于电子计算机的信号传输技术的进步，对楼内各种设备的状态监测不必再一对一地配 置线路了。一对信号线路就可传送多种信号，所有的设备状态都可以显示于中央监控室内，很容易进行操作和管理，不但节省了人力，而且提高了效率。

　　在控制功能方面，由于当时的现场控制设备价格昂贵，功能也不完善，所以大部分的系 统运算及处理功能，仍需集中到中央控制室内由计算机主机进行处理。当时的中央监控系统功能，只限于初级的设备状态变化显示，按时间表和直接控制管理，以及对现场反馈的数据 进行运算。

　　进入90年代，以前需要由中央控制室内计算机主机完成的功能，已由一些低价格、高处理能力的现场控制器所取代。中央监控室的操作人员，只要下达所需要的指令，现场控制器 就会自动地参考其他数据、自动运算并控制相关的设备，以达到操作者的要求。这样一来，中央控制系统的主机，就不需要再负担大量的数据运算工作，而中央控制系统的功能也逐渐 由控制改为提供各种数据报表和专项的统计文件。此时，“中央控制系统”的名称就逐步改为“中央管理系统”，其系统形式也由以前的集中监视、集中控制，变化为集中监视、集中 管理、分散控制；中央控制室的主机也变为以提供报表和紧急应变处理为主。因此，中央监控室也可以称为防灾中心。该中心不断地将各种数据报表提供给管理人员，通过分析数据报 表，求取本大楼可以节约的运行成本(如节约能源、节约人事成本等)的方式，从而进一步提高大楼的附加值。当有灾害发生时，可以通过大楼管理系统得知何时何地发生何种事故，便 于事故处理人员迅速作出反应，减小事故带来的危害和影响。

　　目前，国际上又有现场总线系统(FCＳ)的出现，这是一种开放式系统。其特点是采用智能化变送器、智能化执行器和现场总线网络，使得符合同一现场总线标准的不同产品可以相 互连接，相互操作，通过网关可以实现不同现场总线的互联。因而该系统具有开放性、可扩展性和先进性等优点。

　　这样，建筑物自动化系统已经从纯机械控制系统、气动控制系统、液压控制系统、电动 控制系统进化为电子控制系统。其控制方式已经从模拟的控制方式转化为直接数字控制(Ｄ ＤＣ)及现场总线系统方式。系统形式开始从集中式、分布式转变为全分布式。这些分布式 控制系统既是独立的，又是相互联系的、综合的、统一的。

　　(六)智能大厦管理系统。

　　现代的大厦管理系统应该是一个智能化的综合管理系统。它应能够利用收集到的楼内相 关资料，分析整理成有效的信息，运用先进技术和方法使大楼的运行方式更有效、运行成本更低、竞争力更强。同时，使大楼内各个子系统高度综合，做到设备控制综合保安、防火， 提高物业管理的效率和综合服务功能。这种具有高生产率、低运行成本和高安全性大楼管理系统，称为“智能大厦管理系统”或“智能大厦管理与控制系统”。大厦物管理系统收集与 建筑物内的各种设备相关的信息，并进行数据的收集、累积、计算等。它包括建筑物管理业务、保养业务、收租业务、能源管理及建筑物所有者的维持预算管理等事务的自动处理。例 如：台账管理、合同管理、运行业绩管理、保养时间表管理、维修计划管理、维修业务支援、设备履历管理、预算管理、设备图纸管理、自动集中抄表、费用计算等管理业务的软件自 动处理。这是一种以目前国际上先进的分布式信息与控制技术而设计的集散型系统(ＤCS)。

　　二、自动化系统的功能
　　建立智能大厦自动化系统的目的是在于向建筑物的使用者提供舒适、安全和方便的环境 ，使承租者及管理者能够通过整个大楼的节能、节省人工来降低运行成本，维持和提高总的资产价值。

　　(一)智能大厦自动化系统的功能。

　　建筑物自动化系统的功能有以下几个方面：

　　１.节省人工及提高管理的效率。

　　通过对所有设备的监控可减少设备管理人员和他们的劳动强度。如改善设备运行状况， 可不断地收集设备运行资料，安排计划性维修，改进建筑物和设备的管理，并可将大量的信息集中进行综合性管理。因此，投入很少的人员即可操作建筑物内的设备。还可进一步有效 地利用信息，实现更高质量的管理。

　　２.维持最佳环境。

　　智能大厦的环境包括温度、湿度等的温热环境，空气中的二氧化碳、粉尘的含量以及照 明等。对于每个使用者以及设备来说，始终维持最佳的环境，是提高工作效率、更好地发挥设备功能和延长使用寿命的必要条件，因此使建筑物具有良好的工作和生活环境，已成为建 筑物自动化系统的主要管理目标。

　　３.节省能源。

　　通过控制和管理使设备高效运行，减少大厦物能源消耗，提高整体节能效果。例如能正 确地控制所设定的温度，加入适当的新风，根据空调的负荷进行适当的控制，就可以有效地利用自然能源，避免浪费，给用户提供最舒适的环境。这对于设定目的的实现具有很大的作 用。对大厦物的照明，按照是否有人及照明时间或外界自然采光情况进行综合控制，也能收到很好的节能效果。据有关资料介绍，设有大厦自动化系统的建筑物，比不设定的可以节约 能源25%。

　　４.提高智能大厦的安全性。

　　保护人员和设备的安全，提高灾害防治能力，使智能大厦成为安全的场所，是智能大厦 自动化系统的主要目标。由于建筑物设备的所有信息集中于中央监控室，因而了解设备状态和操作就变得相当容易。即使有停电或火灾等异常发生时，也能进行相应的处理，维持大厦 在良好的运行状态。另外，通过安全系统的综合化，在不妨碍使用的前提下，实现了确保大厦使用者的安全及机密。

　　５.能更好地给大厦使用者提供方便。

　　通过各设备的综合控制，可以为每个使用者提供更高质量的服务和方便。在确保安全的 同时，使用者可24小时(ｈ)不分昼夜自由地出入建筑物。

　　(二)智能大厦自动化系统的服务功能。

　　智能大厦自动化系统的功能是通过设置大厦设备控制系统来实现的，特别是节能功能。 智能大厦设备控制系统投资主要通过节能来回收。节能可以通过优化控制过程及优化控制的条件来取得。

　　智能大厦设备控制系统的服务功能是对各种设备的自动控制和数据处理。

　　１.各种设备的自动控制。

　　设备的自动控制内容很多，主要是按照一定的条件控制设备的运行。具体有：程序控制 设备的启动和停止；用于室温控制的模拟量调节，如Ｐ，PI，PID调节；能耗管理、能源管 理；优化启停、时间优化控制，设备定时启动和停止；日期-时间与节日程序(TOＤ)；维护 管理、优先级操作、报警报告、数据报表、参数设定。

　　２.数据处理。

　　它包括数据传输和数据处理２个方面：

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