国外的物业管理-美国的物业管理

美国是一个科学、技术、经济发达的国家。美国人在各种经济活动中，习惯向银行贷款，他们的高级住宅、豪华汽车大多数都是向银行贷款购置的。美国人一般不搞积累，愿意超前消费。美国人贷款是个人信誉和富有的象征。因此，他们的一切经济活动都要贷款，特别是购置固定资产必须贷款。美国人认为，贷款有三大好处：一是每月还银行款，迫使你去努力劳动、挣钱，按时按量还银行款；二是贷款可减免国家和地方的很多税收，特别是工资税：三是钱是银行的，随时可以得到银行的信息、支持和帮助，使你的经营活动少受损失。

　　一、住宅建设
　　(一)土地制度

　　美国现有土地面积22.3亿英亩，其中美国联邦政府拥有34％，约7.6亿英亩，而私人拥有土地大约占58％，约13亿英亩，另有6％为州、县、市拥有土地，2％保留为印第安人托管的土地。

　　土地在美国财富中所占的比重是：土地资产占政府总财富的11.5％，占个人财富总额的12％，占工商业全部财富的18％。

　　美国国民财富有一半以上是房地产，而房地产价值中75％是土地。美国人口中3％的人拥有美国土地的55％。

　　美国把土地权属分为三部分：(1)地下权。包括地下资源开采权；(2)地上权；(3)空间权。包括建筑物加层发展和近空通过。这三种权益均可分别转让。

　　(二)用地分类

　　美国土地使用一般分为以下几类：

　　(1)Ａ-农业用地；

　　(2)Ｒ-1住宅用地-独立式别墅；

　　(3)Ｒ-2住宅用地-楼房、连接式住宅；

　　(4)Ｃ-商业用地；

　　(5)Ｐ、U、-(发展)规划用地；

　　(6)Ｈ-饭店、旅游用地；

　　(7)Ｍ-1-轻工业、仓库用地；

　　(8)Ｍ-2-工业用地。

　　(三)地区规划设计

　　土地购置后，在土地的红线范围之内，按照土地种类性质(即上面的土地使用分类)，根据各地区、城市的规划、设计法规进行房屋建筑的规划、设计。它的规划设计大致有以下一些要求：

　　(1)建筑物离红线的距离(略)；

　　(2)地基宽度和面积的要求。地基最小边尺寸和最小面积为：地基最小宽度为50-120尺；地基最小面积为5000-40000平方尺；

　　(3)多层楼房、公寓间距。不开窗户面5尺，开窗户面15尺；

　　(4)停车位个数要求：

　　住宅一户　　　2个停车位

　　商业楼　　  　200平方尺　　　1个停车位

　　办公楼　  　　400平方尺　　　1个停车位

　　仓库　　    　800平方尺　　　1个停车位

　　5.停车位尺寸及红线内车道要求

　　①车道在有环行线的情况下车道(车不掉头)宽可以为20尺。其他按以下规定：

　　一排停车位(90°)　　　一条车道　　　宽20尺

　　二排停车位(90°)　　　一条车道　　　宽24尺

　　斜停车位　　       　一条车道　　　12-18尺

　　②每个停车位尺寸为9×20尺。

　　(6)楼房高度限制

　　Ｒ-1，一般为一、二层，高度不超过20尺；R-2，一般为三层，高度不超过30尺。

　　(7)设计人员必须是有执照的工程师、建筑师，否则所设计的图纸不能被批准。但可找有执照的建筑师签字，以签字的设计师名义报批。设计费一般为3-6％。签字费一般为3-5％。比设计费低不了多少，所以没有执照的人一般不能承担设计任务。

　　(三)工程验收

　　工程竣工后，由业主(或由业主委托施工单位代理)组织施工、设计、公务局及有关部门分别进行各项(如结构、装修、水、电、通讯、电视、空调等)检查，合格后交验收签字，工程才算竣工。

　　(四)办理产权证(居住证)

　　(1)单栋别墅工程，没有产权分割问题的住房，检查验收完后直接去房产管理部门办理产权证(即入住证明)；

　　(2)楼房、公寓、连体式住宅或多栋住宅有公用设施、公用建筑者，要先办理产权分割，把公共设施、停车位、道路、绿地等按户划分文件作好(一般请律师去作)，送房产管理部门审批后发给产权分割证书。持此产权证办理居住证明。

　　二、物业管理的机构及其职责
　　(一)管理机构

　　美国的物业管理设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业从业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会(IRＥＭ)是负责培训注册物业管理师的组织。其总部设在芝加哥，有100多个地方分会。目前，注册物业管理师约有15000名，他们管理着全美8770亿美元的房地产，960万套住宅，76亿平方英尺的商业楼宇。任何一个管理师只有在达到IREＭ制定的严格标准以后，才能得到注册管理师(ＣPM)证书。除此之外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会(IFMA)，主要负责对物业设施的管理。还有一个全国性协会ＢOＭA，代表在物业管理过程中业主、房东的利益；许多协会还办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，帮助物业管理人员优化知识结构，培养职业道德。

　　在美国，成立物业管理公司手续比较简单，只要具备申请资格、符合法定条件，任何人都可以申请成立这种公司。不过公司成立必须取得营业执照。有的州规定取得执照的物业管理公司必须每4年接受45小时的专业课程的培训教育，方可被认为主体合格。不仅对物业管理公司，而且对具体人员均有一定要求，如有的管理岗位必须取得相应的专业证书。管理人员必须持有大学毕业证书，有5年以上的物业管理经验等。

　　对于私人持有物业的管理，既可以由私人业主自己管理，也可以委托专业物业管理公司进行管理，对于政府持有的物业的管理则由政府专设的机构进行管理。联邦政府设有公共房屋管理委员会，下设34个代理机构，监督着166个房屋项目。其中最大的代理机构是纽约城市房管会，管理着15.6万个住房单元。

　　专业物业管理公司在实施管理时通常委派房产经理负责日常管理，房产经理对该物业负责。由房产经理负责下的管理机构一般设有管理与维修部、财会部、能源管理部、治安保卫部等职能部门。房产经理的职责主要是制订管理计划、编制预算、制定保养计划、负责租金收取和营销活动等，并由各职能部门实施具体管理。

　　(二)管理计划

　　制订管理计划是实现业主经营目标的第一步。管理计划包括以下内容：

　　(1)对该房地产所处的地区进行地区分析。分析所在区的经济结构、人口及收入状况、交通状况等。了解可能吸引到的买主或租户的类型，以及他们愿意支付的价格水平或租金水平，分析市场变化趋势及对自己经营的房产影响；

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