国外的物业管理-法国的物业管理

一、管理机构
　　为了保证社会福利住宅的建造、出售或出租，以及对出租房屋的维修与服务，在法国各区都建立了“ＨLM”机构，全称是“ＨLMＵNIOＮ”，意思是低租金住房联合会，“ＨLM”指的就是社会福利住宅。“ＨLM”机构是非盈利性部门，其主要任务是开发建造社会福利住宅；出租或出售住房(以出租为主)；对房屋及其设备进行经营管理、维修保养、改造旧房。其建房和出租、维修改造房屋都可以从国家获得补贴。目前，在全法国的住房中，有16％的房屋属于“ＨLM”，共有330万套，其中有50％的房屋出租，每年可收500亿法郎的租金和250亿法郎的住房管理费及其他费用等，并可接受每年由国家提供的1100亿法郎贷款。法国每年建房总量中“ＨLM”占25％，每年还改造5万套住房。

　　创立于1950年的法国“ＯPAC38”(国家房屋修缮与建设管理局)，是负责管理ＧREＮOＢLE地区房屋的管理局之一。

　　二、“HAＢITIT400”管理软件
　　几十年来，他们从实践中总结出丰富的经验。对“ＨLM”采用先进的计算机管理手段。1983年“OPAC38”由里尔一个公司购买了“ＨLM”物业管理软件“HABITAT”的版权和著作权，“ＯPAC38”将这一软件加以改进、补充并以“HAＢITAT400”的注册名称推向市场。

　　“HABITAT400”是一个模块式的物业管理软件，它以ＩＢ-MAＳ/400为基础，共有3000多个程序，其软件的内容非常丰富，且具有高水平的系统完整性，它提供宽广的实用范围，从出租、销售到建设期间的财务以及人员工资的管理等诸多内容一应俱全。管理、支出管理、总会计、协作单位、房屋现状勘察管理、工资与人事管理、物业维修管理，书面材料管理等。“HABITAT400”有使用方便的多种功能，没有“帮助”键随时可以查阅，还可以广泛使用由用户设定的库，并能完成所需各种材料的打印输出。

　　房租管理是“HAＢITAT400”软件中的重要内容，它具有多种功能，在法国并不是任何人都可以租住“HLM”机构的住房，当租房者的房租超过家庭收入的20％时，承租人可向国家申请房租补贴。由于工资的变化而引起的住房补助也有相应的变化，因此在房租管理模块中，有住房补贴异常的自动管理，可以随时准确地计算出租户所享受的住房补贴及应缴的房租。另外当遇到租户未按期缴纳房租的情况时，计算机会自动进入追款程序管理，打印催款通知，并有追款程序执行情况和余额存档、拒付情况存档、付款方式改变存档等。房租管理模块中，还可以做出情况汇报，随时对欠款(包括在住的和已交房的住房)、因陈旧空闲的房屋及其类型、住户的社会阶层比例、周转情况与进出量、住户国籍、收入情况、年龄等内容进行分析。

　　资金对于物业管理是至关重要的，在这个物业管理软件的总会计模块中有整个公司的经营成果情况、资产负债情况、折旧情况、债务及债权状况，并可根据要求查询和打印。管理人员还可通过“HABITAT400”物业管理软件进行财务预算管理，并随时查询预算执行情况，以便及时掌握物业公司的经营状况。同时通过计算机还可以采购订货，可以进行房屋状况勘查管理。

　　总之，“HABITＡT400”是一种实用性很强的专业软件，它能广泛地满足各种需要，使其适应企业在运营各阶段的职能。目前，法国有30多家公司使用“HAＢITＡT400”物业管理软件，管理着26万套住房。国内的物业管理也终将走上电脑化的道路，但计算机化的过程不可能一蹴而就。“HAＢITＡT400”的物业管理软件为我们提供了这方面的先进经验。

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