国外的物业管理-瑞典物业管理

　　四、瑞典物业政策
　　瑞典是一个具有代表性的福利国家。为了维持国民最低生活水平，政府实行保障收入、保障医疗、保障受教育机会的政策。在住房政策方面则认为“享有良好的居住环境和宽敞的住房条件是国民的社会权利”，并且作为政府的社会责任，政府要为保障国民的这一权利而不断努力。因此，以社会保障为中心，政府长期致力于福利政策的制定和贯彻执行，每年光是用于社会保障方面的支出就占国民收入的近40％，瑞典政府的公共支出与国民收入之比，以及维持这一政策的税收和社会保险费与国民收入之比都居世界之首。总的来说，瑞典的住房政策的目标旨在普遍改善居住条件。中央及地方政府的措施并不仅仅针对社会集团或社会地位较低的阶层。而是针对全体居民，主要目标是：减少住房短缺；消灭住房拥挤现象，提高住房的空间水平；将室内的固定设备水平提高到一般新住房的标准；将房屋造价降低到使收入一般的家庭能够租到足够大且设备齐全的住房。鉴于上述目标，瑞典的住房政策在以下几方面独具特点：(1)维持住房的最低国民标准与保障收入、保障医疗以及保障受教育机会一样，是瑞典政府的职责，并且也是为了履行这一职责所采取的具体政策手段。与其他资本主义国家相比，瑞典的公有住房和住房协作团体所有的住房的比重比较高，公有住房的补助制度相当完善。此外，瑞典还积极实行对私人获取住房给予利息补贴的制度。这些都是瑞典政府维持最低国民住房条件的政策手段。(2)城市住房用地大部分属于公有，而且即使是私有土地也实行“土地功能社会化”。(3)城市建设被严格纳入城市规划，居民普遍参加城市建设以及地方社会福利组织建设工作。制定住房、土地政策的权力实行分权化，基层自治体的权力非常大，这也是一个重要特点。(4)以标准化观念为基础，为了使老年人和残疾人能独立地、安全地正常生活，对老年人和残疾人的住房和居住环境也给予特别的照顾。这一条瑞典有一个专门的住房补贴制度。由于瑞典在住房政策上坚持以福利思想为基础，不主张区别对待，而实行普遍受益原则。因此不为低收入者修建由政府补助的低房租劣质住房，也不让低收入阶层的国民住进这种低质住房，从而消除国民在住房中的差别。所以瑞典没有贫民窟，即使是最低水平的住房，条件也比较好，与一般住房相比，其房租差别也不大。也就是说瑞典不建造房租非常低的低成本、低质量住房。但是，这样一来，房租就会给靠退休金生活的家庭、多子女家庭或低收入者家庭带来较大的负担。因此，瑞典中央政府制定了补贴政策，使低收入者也能居住最低国民标准住房，补齐退休金，把多子女家庭的儿童补助补齐。

　　五、瑞典ＳＡＢＯ和ＨSＢ
　　SＡＢＯ是瑞典自治体住宅公司协会的简称，这是一个全国性组织，主要管理全国的公有住房，这些公有住房主要由地方公有住宅公司建设并向国民提供。约16％是住房协作团体所有住房。大部分公有住宅公司归地方基层自治所有。瑞典全国有284个自治体，其中除了4个之外，都有自己的住宅公司。这些自治体拥有的住宅公司大部分都加入了ＳＡＢO。加入SＡＢO的住宅公司有300个，他们管理着80万户住房(占瑞典全部住房股份的21％，居住人口150万)。加入ＳＡＢＯ的自治体住宅公司拥有的最典型的住房是两室一套或三室一套的公寓。1986年面积为75m2的标准公寓月平均房租为1900克朗(约5万日元)。瑞典的公有住房不一定是为低收入家庭提供的，而是为所有的公民提供的。

　　ＨＳＢ(住房储蓄和建筑)是瑞典全国住房合作社联盟。该联盟系全国性住房合作组织。由63个省、市级住房合作协会组成，辖有3405个基层住房合作社。现有会员46万余人，约占全国住房的80%。ＨＳＢ源于19世纪20年代。ＨＳＢ按照会员入会时间长短和储蓄额的多少。决定住户取得住房的次序。ＨＳＢ自成立以来，共向社会提供了40万套住宅，累计住房投资达427亿克朗，目前，每年为会员提供5000套左右高质量的住房。

　　ＨＳＢ组织规定，凡加入ＨＳＢ协会的成员入会要交500克朗作为入会股份，如退会可以退还，以后每年交70克朗会费，入会后成年人每年储蓄1200克朗(相当于个人税后每年收入的1％～1.5％)，16岁以下的未成年人储蓄600克朗，一般储蓄8～10年就可以获得住房。首次付款以储蓄抵付约占1％，房价的29％由政府提供年息2.6％的低息贷款，以后每年递增0.25％，直到与市场利率持平。其余70％为抵押贷款，利率按市场利率计算。

　　ＨＳＢ认为，住宅建造一般需一二年时间，但住户要在其内居住五六十年上。因此，住宅的管理、维护，为住户提供良好的服务十分重要。基于这种认识，ＨＳＢ大多数工作人员均从事管理工作，并注意不断提高管理技能和管理手段的现代化程度。由于住房属于合作社会员所有和使用，所以他们很注意发挥会员的作用。会员迁入新居后，就选出他们所信任的人组成管理委员会，其中有1名委员由ＨＳＢ协会指派熟悉业务且有经验的人士承担，以便同其他委员一道有效地进行管理工作。管理委员会的成员皆系兼职。大的合作社(50户以上)有时雇佣1名专职管理员，维修工作由协会和住户分担。室内部分，包括一些设备的维修，由住户自己修理养护或委托协会维修。室外、管道等比较复杂部分的维修则由协会负责。

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