物业纠纷典型案例－－不缴物业费咋成业主首选维权方式

　　 物业纠纷典型案例--不缴物业费咋成业主首选维权方式摘要：房屋漏水修不好拒缴物业费抗议房屋漏水能否拒缴物业费？恐怕要具体问题具体分析！最近，某物业公司起诉业主赵先生不交物业费

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　　 物业纠纷典型案例--不缴物业费咋成业主首选维权方式

　　 邹强 赵淑雯/城市商报/20131017

　　 苏中工业园区人民法院发布物业纠纷典型案例

　　 随着住宅商品化进程的不断加快，法院受理的各类物业纠纷也逐年增多。昨天，苏州工业园区人民法院对2009年-2012年间的物业纠纷进行梳理，通过商报向社会发布五大典型案例，提供给广大业主作为参考。

　　 统计显示，2009年-2012年这四年里，园区法院受理的物业纠纷分别为142、135、217、222件。今年仅第一季度，法院就受理了107件。大多数案件的被告都是业主，起因都是业主拒缴物业费，结果被物业公司告上法庭，且业主败诉的非常多。究其原因，是物业服务行业缺乏统一标准及严格监管、业主权利意识的不断增强所致。

　　 大量物业纠纷的背后，折射出业主维权面临的窘境——对单个业主来说，打官司存在着费时间、取证难、成本高、风险大等问题。但问题是，业主对物业公司服务不满时，在诉讼之外又很难通过有效途径进行维权。于是，业主只能通过拒交物业费这种既简单又经济的方式与物业公司对抗，结果被告上法庭。

　　 □商报记者　邹强　通讯员　赵淑雯

　　 房门被撬财物被盗

　　 物业公司有责任吗

　　 自家房门被撬财物被盗，小区物业要承担责任吗？业主王先生就遇到这样一件气恼事。

　　 2008年10月14日，王先生回家时发现，自家及隔壁家房门被撬、贵重物品被盗。据王先生说，他家损失高达19万元。他向小区物业索要监控资料时才被告知，早在一个月前，小区监控设备因故障一直处于瘫痪状态。其后，他花2000元维修并更换被撬房门，随后向法院起诉，要求物业公司承担一半的赔偿责任。

　　 法院认为，物业公司已知小区监控设备瘫痪，在未修复的情况下，既未主动采取应急措施，增加临时人员加强小区内巡逻及对出入人员登记管理，也未告知全体业主加强自我防范，因此对王先生家中失窃存在物业管理上疏忽（过失），应对王先生损失承担补充赔偿责任（王先生财产损害赔偿责任主要应由小偷承担）。结合其过错情况，法院酌定物业承担就确定损失部分的20%补充赔偿责任。

　　 【法官说法】

　　 依照《物业服务合同》规定，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，它提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在《物业服务合同》中予以特别约定。如果没有特别约定，法院将结合实际情况，考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错。物业公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。

　　 房屋漏水修不好

　　 拒缴物业费抗议

　　 房屋漏水能否拒缴物业费？恐怕要具体问题具体分析！

　　 最近，某物业公司起诉业主赵先生不交物业费。在法庭上，赵先生“理直气壮”地说，自己欠缴物业费不假，但欠费的原因是2007年11月自己房屋因漏水而进行维修，但经多次维修，至今还在漏水。如今，业主报修后，物业都不来人处理。此外，地下车库入户电梯处也有漏水现象，长期未得到处理。

　　 诉讼过程中，业主支付拖欠的物业费，但物业仍要求高昂的滞纳金。法院认为滞纳金计算标准明显过高，依法予以调整，酌定业主参照同期银行贷款利率的1.3倍支付违约金。

　　 【法官说法】

　　 房屋出现漏水，首先要找到原因，是房屋本身的质量问题，还是相邻业主的原因，还是因物业管理疏忽原因导致的。如因房屋质量问题，开发商作为房屋开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，业主应追究开发商的赔偿责任，但不能以此为由拒缴物业费。如因相邻业主导致漏水，相邻业主应承担相应赔偿责任。如确因物业管理疏忽导致漏水，物业服务提供方应当承担相应的责任。

　　 另外，物业服务合同所约定的滞纳金、罚金等条款，均属法律规定的违约金范畴。当事人约定的违约金如果过高，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量裁决。

　　 楼上群租乱糟糟

　　 楼下拒缴物业费

　　 孙先生最近被小区物业告上法庭，原因也是拖欠物业费。

　　 在法庭上，孙先生认为自己不交物业费的理由很充足，自家楼上的那户人家，长期处于群租状态。每到深夜，楼上进进出出、洗衣洗澡，动静太大，常常让自己休息不好。为此，他多次向物业反映，希望能根治这个问题，但物业公司未有效管理。有一次，楼上往下漏水，孙先生向物业反映，但也没有得到妥善处理。因此，孙先生要求物业给自己减免物业费。

　　 不过，物业并不认同孙先生的说法。针对小区群租问题，物业公司认为自己已经尽到了合理的管理服务义务。至于漏水问题，物业认为这属于楼上业主的问题，况且这一问题目前已经解决。法院认定孙先生的辩解理由不成立，应支付拖欠的物业费。

　　 【法官说法】

　　 业主拒缴物业费，应提供充分、有力的证据，证实物业公司在履行物业服务合同过程中存在过错，导致物业服务未达到合同约定的服务承诺标准。同时业主维护自身权益的方式也是多样的，仅通过拒缴物业费不能真正达到维权之目的。

　　 业主房屋长期闲置

　　 能不能减免物业费

　　 丁先生是园区某小区的业主。2009年4月，他与物业公司签订《

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