突破物业纠纷的瓶颈

　　物业管理是一个高知识、高风险的行业。相对其他行业,我国的物业管理行业属新兴行业、朝阳行业,从无到有,从少到多,虽然上世纪90年代以来,国务院和各地出台了相关的物业管理法规、规章。但由于过于原则,缺乏可操作性,导致当前日益增多的群体纠纷,并成为诸多纠纷类型中最为引人关注的社会热点问题。

　　随着城市房地产市场的繁荣,物业管理作为一种先进的管理模式,一方面对城市住宅小区管理的专业化、科学化、现代化起到了重要作用,另一方面,由于它在我国尚处于起步阶段,在实践中也引发了大量的纠纷。近年来,由物业管理引发的诉诸法院的案件连续大幅度上升。据统计,2002年至2004年3月,北京市第二中级法院共受理物业管理纠纷案件347件,其中,2002年受理48件,2003年受理175件,而今年1至3月就已受理124件,宣武法院2003年受理各类物业管理纠纷案件269件;2004年受理1859件,2005年2402件,2006年1——3月 977件;朝阳法院2002年受理物业管理纠纷194件,2003年这一数字增长为650件,2004年为1898件,年增长率分别到了235%和192%。国家发改委2004年的相关统计资料显示,由于物业管理企业违反规定乱收费,以及物业服务收费项目和标准不透明导致的群众投诉,一直位居各类价格举报问题的第3位。北京市消费者协会今年年初的调查也显示,73%的业主对物业公司不满意。

　　物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托,依照物业管理合同或协议,对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的综合性服务。我国的物业管理长期以来缺乏具体的衡量尺度,服务内容与收费标准成为物业管理中的主要矛盾之一。物管公司往往因为物业管理费用长期收不上来,处于“低档”运行而无法维持公司的正常运转;业主们也认为小区物业没有多大变化,自己付了钱却没有得到相应的回报,而拒绝继续支付物管费。

　　一、物业管理纠纷产生的原因

　　1、有关物业管理方面的法律不健全,是物业管理纠纷不断增多的根本原因。物业管理是一个非常复杂的系统工程,涉及多方面的法律关系:房地产开发商与业主、物业公司的关系;物业公司与业主或业主委员会的关系;业主与业主委员会的关系;业主、业主委员会、物业与向物业管理区内提供其他服务的有关单位之间的关系等等。但目前我国尚没有统一的物业管理法规,开发商与物业管理企业是何种关系、如何组建业主委员会、物业管理如何收费等,基本上无章可循。由于立法上的空白,导致业主与物业管理企业签订的合同条款不完善,双方的责、权、利不清楚,不仅容易发生纠纷,且出现纠纷后往往难以处理。

　　2、建管不分的管理体制,是引发物业管理纠纷的根源。相当一部分物业公司从属于房地产开发商,这种建管不分的“父子关系”体制,决定了物业管理依附、受制于房地产开发企业。因此,在验收和接管过程中,物业公司不敢为业主把关,为日后的纠纷埋下了隐患。而物业管理纠纷中有近70%是开发商遗留问题引发的。不少开发商在售房期间进行欺骗性宣传,盲目承诺,结果业主入住后发现各方面配套不到位,或是原来的承诺没有兑现,在找不到开发商的情况下,业主只能把矛头对准物业公司。

　　3、物业公司角色错位,行为不规范。作为物业管理合同的一方,物业公司应按照业主的委托从事物业管理事务,代表并维护业主的利益,为业主提供服务,二者本是平等的主体关系。而现实的情况是,物业公司与业主的关系出现错位,

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