美然撤出管理小区的案例思考

　　 如何解决物业管理纠纷

　　 ——对“美然现象”的思考

　　 美然大事记:

　　 1、2002年,开发商北京美晟房地产有限责任公司指定北京美晟物业管理有限公司进驻北京市朝阳区美然动力街区。

　　 2、2004年8月9日,北京市朝阳区美然动力街区业委会依法成立并取得备案证明。业委会受全体业主的委托公开招标物业公司。

　　 3、2004年9月,业委会没有选定北京美晟物业管理有限公司继续服务。此后要求小区的开发商北京美晟房地产有限责任公司和小区前期物业管理公司北京美晟物业管理有限公司按前期物业管理合同的约定撤出小区并移交小区清册资料。

　　 4、2004年12月上旬,业主选中北京城建物业公司。原物业公司北京美晟物业管理有限公司拒绝撤出。

　　 5、2005年3月8日,北京市朝阳区美然动力街区业委会因物业纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉小区开发商北京美晟房地产有限责任公司和小区物业管理公司北京美晟物业管理有限公司。

　　 6、2005年9月,北京市朝阳区人民法院判决北京美晟房地产公司和美晟物业管理有限公司向美然动力街区业委会移交相关清册资料并退出美然动力街区物业管理现场。

　　 7、2005年10月8日,北京美晟物业管理有限公司不服一审判决,提出上诉。

　　 8、2005年12月20日,北京市第二中级人民法院终审判决北京美晟物业管理有限公司7日内撤出美然动力街区并移交物业管理用房和产权清册。

　　 9、2005年12月26日,北京美晟物业管理有限公司以部分业主仍未交纳物业管理费为由拒绝撤离。

　　 10、2006年1月初,美然动力街区业主自发成立小区巡逻队和清洁队。

　　 11、2006年1月17日,朝阳区人民法院对新旧物业交接强制执行,北京美晟物业管理有限公司撤出美然动力街区,四方佳园物业公司进驻小区。然而,产权清册、物业用房等关键内容北京美晟物业管理有限公司并未移交。供暖专项费用及收缴名册、2006年度物业费收缴情况及名册等北京美晟物业管理有限公司也未移交。

　　 12、2006年2月5日,四方佳园物业公司撤出美然动力街区。

　　 [案情介绍]:

　　 2005年8月,北京市朝阳区美然动力街区业主委员会因物业纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉小区开发商北京美晟房地产开发有限责任公司和小区前期物业管理公司北京美晟物业管理有限公司。美然动力街区业委会称,小区业主入住小区时曾与美晟物业公司签订《前期物业托管合同》,明确约定小区业主委员会成立后,合同将自行终止。2004年8月,美然动力街区业委会依法成立并取得备案证明后,经招投标另行选定其他物业公司为小区提供物业服务,因此要求美晟房地产开发公司和美晟物业公司履行物业管理条例规定的清册义务,退出美然动力街区物业管理现场。但是美晟房地产开发公司和美晟物业公司认为美然动力街区业委会不具备诉讼主体资格、部分业主拖欠物业费、供暖费等相关费用而拒绝履行清册义务并拒绝退出物业管理现场。

　　 [法院判决]:

　　 2005年9月,朝阳区人民法院依法判决美晟房地产公司和美晟物业公司向美然动力街区业委会移交相关清册资料、并退出美然动力街区物业管理现场。宣判后,美晟房地产公司和美晟物业公司提出上诉,并准备暂停供电、水、暖服务。因此案涉及小区数千名业主利益,且双方矛盾较深,处理不当极易引发群体性纠纷。为此,法院多次约见双方当事人,深入开展耐心细致的调解工作,避免了事态的恶化。此案经市第二中级法院二审维持了原判。

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