新加坡购物中心的商业管理

至1998年底，新加坡零售业中购物中心的平均店面出租率为90％。乌节路黄金地段的购物中心毛利率约在5％~6％之间。
从专业的购物中心管理公司的角度来看购物中心管理，他们认为：
1.购物中心是一种提供整合性服务的设施，它包含了一个有效系统的组织及运作。购物 中心管理策略的落实必须有一个明确的工作流程，以进行催收租金等例行性工作。新加坡去 年就有2.6万家企业倒闭，所以不可不防。对行政作业也须制订明确的管理规范，如收取租金 标准须一季评估一次。
2.在组织结构上，新加坡一个20万平方米的购物中心，一般有20个管理人员，包括购物 中心经理1人、不动产管理专员1人、专员助理3人、工程师1人、技术人员1人、停车场管理3 人、商场租赁人员3人等。不动产的管理包括人事、建物、租约与承包合约，不动产服务包括空调、消防、招商、行销等，清洁及保全服务则大部分是外包，可使人员任用较有弹性。
3.购物中心收入的主要来源是租金、停车费及广告费等服务费用。为了增加营业收入， 必须建立适当策略使店铺出租率达到最高，策略包括：在一些公共空间、平面媒体及楼层空 间提高广告曝光率，增加知名度；制作简介手册、海报；发放、邮寄宣传品给有潜力的客 户；在公关方面，与承租户保持良好关系，定期作意见调查。
4.在招商条件方面，购物中心与承租户的租约大都以2~3年为主，押金在2~3月租金之 间。购物中心可随时检视承租方是否依约行事。租金是固定的，对具竞争性的主力商店，要 比其它的商店条件低。
创造购物中心的附加价值
一个购物中心失去竞争力往往由于以下原因：硬体设计不良、实体功能过时、顾客需求 改变等。一经发现即需改正。
成功的购物中心设计，须将每个进驻商店的整体及视觉效果展现出来。一般让经营平稳 的商店在整个商场的两端，较新潮的商店在中间。购物中心的入口处及停车场的入口处要加 强灯光照明。高承载的购物中心停车场要经常保养，每5~7年要重新整修一次。还有，新加 坡消防法规规定，一个购物中心只能有60％的出租空间，另外40％必须是公共空间。
顾客需求的改变与购物中心的竞争息息相关，要时时刻刻关心消费者的变化。近年见到 的变化如消费者原本到购物中心以购物为目的，现转变为休闲，因而一些与娱乐相关的 设施或饮食店都可纳入。以前只有成年人会在购物中心停驻一下走进咖啡店，现在青年人也 会在此消费。随时跟着消费者的脚步作调整，将可时时保有购物中心的竞争优势。
近来购物中心的变化
首先是，用作广告和展示的公共空间的面积增加了，大约增加55％，有的购物中心总收 入的50％来自广告及展示空间的增加。其他增加的收入包括停车场的收费，因为商场的顾客 流量提高了50％，有的购物中心客流每月达50万人次。
购物中心进行重整时，大部分业者不会让购物中心停止营业，大都是边调整边营业，好 处是商店可以继续营业有收入，而消费者也可以有休闲逛街的地方，且购物中心只要进驻商 店已有一半以上，业者也不需再去辛苦地寻找入租者。
购物中心改善和整修的部分主要有：开放空间加大、增加采光、装设新的信号装置如方 向指示和停车指示讯号、引进专为餐饮店设计的空调、增设电子计算机系统、保持卖场的动 线顺畅、在门口装设新的安全警卫系统、提供额外通往停车场的通道等，以方便消费。

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