港式物业管理专题介绍

    一、大厦公契

    (一)大厦公契(Deeds of Mutual Covenant)的性质

    在香港，大厦公契是一份必须在土地注册处注册的法律文件。大厦公契依照土地批约条款、城市设计条例、建筑物管理条例所规定，详细列明了各单位的用途，清楚地列明大业主、小业主及经理人所应有的权利、权益及责任。另外，公契还定义了公共权益及公共地方的划分与用途，特别在维修保养楼宇方面都有详细说明。同时大厦公契无论是对现时的业主还是将来的业主都有同样的约束力。

    (二)大厦公契的产生

    大厦公契通常是由发展商委托其律师制订，并由发展商、首次买家及经理人等联合签订，有时亦可能包括提供楼宇按揭的银行等。可以说大厦公契是整个物业开发项目产权多元化的产物。

    (三)大厦公契——管理者权力的来源

    管理大厦的权力主要来源于大厦公契，大厦公契详细列明了经理人的职责，并授予其充分权力执行对整个大厦的全面管理。如负责大厦公共地方及设施的维修与保养，为大厦购买适当的保险，拟定、收缴、追讨及运用管理费，每年公布审核帐目，执行及监察公契约规定各业主应该遵守履行的条款等等。

    (四)大厦公契的发展

由于公契是由发展商的律师制定的，其他小业主并未有机会提出意见及参与制订，因此早期的大厦公契出现了许多过于保护发展商的条款，也有些大厦的物业管理权长期操纵在发展商手中。

    鉴于以上情况，香港政府于1987年10月15日发出了第一份关于非工业楼宇的《草拟  新公契指引》，该“指引”规定从1987年12月1日起，凡不符合“指引”的公契不能获注册总署批签。“指引”的产生对保障众多小业主的权利、权益起了重大变化。比如“指引”规定：对于未售出的单位发展商仍需交付管理费；承包合约如超过总管理支出的20％，则必须公开招标，第一任管理公司任期最多不能超过两年，业主可以成立立案法团来监督管理公司的运作并可以更换表现不佳的管理公司等等。

    (五)大厦公契与《建筑物管理条例》及守则

    香港早在1970年6月已发布了《多层大厦(业主法团)条例》，于1993年5月6日经立法局通过作了大量修改，并正式改名为《建筑物管理条例》。该条例第34E条文特别规定了“公契”所必须包括的强制性条款，即经理人每年制定预算的程序、保存帐目时间、开设独立银行户口、设立特别基金、订立服务合约程序、经理人辞职、业主委员会终止经理人的委任及经理人委任结束后的责任。

换言之，《建筑物管理条例》是一部法律，“大厦公契”是受该法律制约的一份法律文件，而守则和手册则是管理者为有效执行管理及方便小业主和住户理解而编定的管理制的一部分。如：业主守则、用户消防手册、修车场使用守则、内装修规则等。

    (六)名词的互用

    “大厦公契”也称“大厦公共契约”、“大厦公约”、管理公约”、“管理使用维修公约”等。“管理公司”有时也称“经理人”或“管理者”。“发展商”即“大业主”或“第一业主”．

    二、大厦保险

    大厦各单元内部的保险通常由业主或住户自行负责，但对物业和楼宇的公共地方及设施的保险则应由一个共同的团体承担，以保障公共地方及设施意外损毁及对第三者的生命及财物安全。

    专业的物业管理公司须依照大厦公契的规定为其接管物业的公共地方及其设施购买保险，以便在意外发生后，全体业主的赔偿问题有所保障。在香港，管理公司须考虑的大厦保险有以下三类：

    (一)财产保险

    财产保险通常又分为两种情况：一种是只保公共地方及设施；另一种还包括大厦的结构。购买保险之前，管理公司会依照大厦公契的投保要求，并聘请专业测量师对投保额进行估价，然后向信誉好的保险公司投保，以便大厦在遭受火灾、水浸及其他受保的风险所造成毁坏时，小业主的利益有所保障。

    (二)公共责任险

此类保险通常没有固定保额，保险公司通常会以每次索偿的最高赔偿限额为依据，再视其管理公司的物业大小及类型签定保价。购买此类保险后，投保人对第三者在该物业公共地方所发生的意外造成的赔偿责任，便由保险公司承担。比如：大厦外墙脱落击伤行人或砸坏车辆、电梯困人造成第三者受伤、私家车被盗等情况发生，而管理公司被控并证明确有职责疏忽时，保险公司须对受害者依法例作出赔偿。

    (三)雇员赔偿保险

    香港劳工法例规定：雇主必须为其雇员购买意外伤害保险，保额是以所有受雇员的全年薪金总和(包括奖金、花红等)作为准则。

    购买保险之后，专业的管理公司却会特别注意以下事项：

    1．复核保单资料，详审投保人名称、地址、保额、投保风险范围、期限等是否准确；

    2．妥善保存保单；

    3．每年重估保额并续保

    当真正有事故或意外事故发生时，如管理公司认为保险公司赔偿不足，则可以通过以下方式寻求解决：

    1．向保险索偿委员会投诉；

    2．向保险业联会投诉；

    3．向消费者委员会投诉；

    4．通过法律途径向保险公司起诉。

应该强调的是管理公司购买的大厦保险通常是不包括小业主单元内部。如业主单元内部水浸或火灾造成损失则由业主自行承担；又如业主水龙头忘记关闭，其水流入公共地方或电梯间等遭受巨大损失或他人受伤，就需由该业主负责赔偿。但是小业主是可以自行为其单元内部购买财产保险及第三者责任保险，以进一步保障其自身利益。

    三、管理费的理定

    在物业管理中，管理费是业主最关心的问题之一。很多时候业主都想知道管理费都包括哪些费用?管理公司是怎么理定管理费的?为什么有时候管理费会增加等?下面从几个方面为大家介绍管理费：

    (一)管理费开支包括的内容

    1．公共地方及设施的维修与保养，如电梯、水泵、消防系统等；

    2．公共地方清洁服务；

    3．保安服务；

    4．公共地方水电费、煤气费、采暖费、空调费等；

    5．管理公司员工薪金及福利；

    6．财产保险及第三者责任保险；

    7．大型维修改善储备基金；

    8．管理公司酬金；

    9．行政支出，包括法律及专业费用、核销费用、管理处的支出一切杂项等。

    以上开支，管理公司必须备有详细准确的帐目，如业主有要求，应随时提供给业主查询，管理公司亦要将每年管理收支帐目及资产负债表经核数师核对，交予业主代表审阅及张贴在楼宇大堂显眼的地方。

    (二)管理费的增加

    管理费理定之后，并非一成不变，因各种因素的影响在新的一年度开始，往往管理费需要调整，通常下列因素会直接影响管理费的水平。

    1．通货膨胀因素；

2．发展商为增加楼宇的销售能力及吸引租户，故意将管理费压低而导致巨大管理开支赤字；

    3．管理公司财务管理不善及其他不可预见的因素。

[1] [2] [3]  下一页

本文关键字：物业管理  物管经验，物业管理 - 物管经验