对业委会与居委会关系的思考

　　 对业委会与居委会关系的思考

　　 文/方静燕顾炯

　　 当前，业委会、居委会、物业管理企业、街道办事处、房管部门派出机构之间的复杂关系是物业管理矛盾的症结所在。如何进一步优化业委会的运作方式，理顺业委会和居委会的关系，笔者就这一问题进行了广泛调研，并提出观点供大家探讨。

　　 一、业委会的运作现状

　　 （一）业委会建设还比较薄弱

　　 现在，一般把物业分为舒适型、改善型和保障型三种。舒适型物业主要是指商品房，这类物业无论在建设、销售和物业管理上都按照市场经济的模式运作；改善型物业主要是指已售公房，这类物业虽然由原来的公房转化为私产，但是业主愿意支付的物业管理费用偏低，而房屋维护费用较高，是物业管理中矛盾比较突出的部分；保障型物业主要是指无法出售给个人的不成套房屋。按照《上海市居住物业管理条例》第7条第二款的规定，只有舒适型和改善型的物业小区可以成立业委会。而在现实中,业委会和居委会之间存在大量的协调、沟通工作，并且业委会的成立需要房管部门和街道镇的帮助。

　　 （二）业委会与居委会的相关分析

　　 从《物业管理条例》（以下简称《条例》）第15条规定可以看出，业委会不论是召集业主大会会议，签订物业服务合同，还是及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协调物业管理企业履行物业服务合同，还是监督业主公约的实施，其目的都是为了让广大业主切实享受良好的物业服务。

　　 长期以来，居委会虽然在法律上定为群众自治组织，但实际上却负有街道派出机构的功能。一方面，街道办事处派遣联络员和居委会干部一起管理居委内的事务，完成各项行政任务；另一方面，居委会主任由居民代表大会选举产生，又体现出自治的一面。这两方面使居委会一直难以准确定位。在居民看来，这是政府的组织——什么事都认为居委会有责任管理。而在政府看来，其地位就比较复杂，一方面，似乎把它看作群众组织，居委会主任由选举产生，居委会干部不被纳入行政序列；另一方面，又似乎认作是行政组织，许多行政命令传达到居委会，还对其进行有关行政考核。但在维护业主的权益问题上，居委会和业委会一样要保护而不能侵害业主的权益，居委会做出的侵害业主权益的决定也是无效的。

　　 二、优化业委会运作的思考

　　 通过对业委会职责的分析以及与居委会的比较，笔者有以下思考。

　　 第一，优化业委会的运作是否就必须强化业委会的硬件建设，使业委会机关化？有人建议业委会必须有固定的办公场所、专职人员等。笔者并不赞同。对此，要从具体情况出发。人员、硬件配备齐全的业委会，不一定运作良好；运作良好的业委会，也不一定具备较好的条件，只要能实现“让广大业主切实享受物业服务”之目的即可。

　　 第二，优化业委会的运作能否借助居委会的力量？笔者认为，业委会必须借助居委会的力量。实际上，大多数小区需要借助居委会的力量来开展物业管理工作。一是居住在改善型小区的居民习惯于找居委会解决问题；二是许多已经成立业委会的小区的保安、保洁、停车管理等工作，不少是由居委会来实现，小区内健身设施的安装、维护，文明小区的创建，“平改坡”工程的实施等也主要是靠居委会协调帮助来完成；三是在物业管理矛盾比较突出的小区，业委会与居民的协调沟通也需要依靠居委会，许多街道、镇通过居委会、业委会和物业管理企业“三驾马车”、“三位一体”的运行，进一步加强了社区综合管理，形成了不少好经验。

　　 三、关于将业委会纳入居委会的设想

　　 优化业委会的运作能否将业委会纳入居委会，实现业委会和居委会的“双优化”？对此，笔者将重点做一些论述。

　　 （一）将业委会纳入居委会可能产生的影响。

　　 居委会虽然是群众自治组织，但一直被视为位于街道、镇与居民之间的窗口和桥梁，在今后加强执政能力建设中，街道、镇可能进一步增强对居委会的控制力, 成为基层政权建设的落脚点。如果在一些局部的、细小的问题上，政府派出机构（街道）或镇政府的处理意见与业主不一致，居委会应该站在

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